ページが見つかりませんでした – 相続不動産の売却・親族間売買なら|中野リーガルホーム https://fudosan.ak-houmu.com 不動産会社を併設する司法書士事務所が、あなたの不動産売買のお手伝いをいたします Sun, 08 Oct 2023 06:59:57 +0000 ja hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.2.4 https://fudosan.ak-houmu.com/wp/wp-content/uploads/2020/06/407-illustration-realestate-120x120.png ページが見つかりませんでした – 相続不動産の売却・親族間売買なら|中野リーガルホーム https://fudosan.ak-houmu.com 32 32 任意売却は税金がかかる?譲渡所得税や税金を滞納している場合もご紹介 https://fudosan.ak-houmu.com/onayami/debt/4377/ Tue, 29 Aug 2023 07:46:01 +0000 https://ak-houmu.com/dev-fudosan/?p=4377

任意売却は税金がかかる?譲渡所得税や税金を滞納している場合もご紹介

不動産を売却する際には、税金が気になるポイントです。
任意売却の場合、税金の負担がどのようになるのか気になる方も多いでしょう。
今回は、任意売却をおこなった場合税金がかかるのか、譲渡所得税はどうなるのか、税金を滞納している場合も税金がかかるのかについてご紹介します。

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任意売却に税金はかかるのか

任意売却とは、住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関の承諾を得て自宅を売却する方法です。
売却代金で住宅ローンの返済をおこないます。
任意売却の場合でも、通常の不動産売却と同じように税金が発生します。
不動産売却時に発生する税金の種類は、譲渡所得税・住民税、印紙税、登録免許税です。
消費税が課税されるかは、売却する不動産を個人が所有しているか事業主が所有しているかによって変わります。
事業主が所有している場合は消費税がかかりますが、個人の場合は消費税はかかりません。

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任意売却に譲渡所得税はかかる?

譲渡所得税は、売却益の有無や特例が適用されているかなどによって課税されるかが異なります。
譲渡所得税が発生するケースの1つが、不動産を売却して売却益がある場合です。
任意売却では、ほとんど売却益が出ないため譲渡所得税が発生しないケースが多いです。
また、「3,000万円の特別控除」を適用し売却益が出ない場合も、譲渡所得税はかかりません。
任意売却や競売における特有の特例「強制換価等による特例」もあります。
強制換価等による特例は、返済が困難となった場合に特定の所得税を非課税にする特例です。

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税金を滞納している場合でも任意売却は可能?

税金を滞納していた場合でも任意売却は可能です。
しかし、滞納した金額が高額である場合には、任意売却が認められない可能性もあります。
金額が少ない場合、任意売却により得た売却代金から捻出し支払えますが、高額である場合、任意売却をおこなっても全額支払えないため認められません。
また、滞納している金額が高額である場合、行政により自宅を差し押さえられるケースもあります。
自宅の差し押さえが解除できないと、任意売却が不可になるため、行政へ差し押さえ解除の交渉をおこなう必要があります。
売却代金から滞納している税金を支払える場合は、差し押さえが解除され任意売却に進めるでしょう。

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まとめ

任意売却をおこなった場合税金がかかるのか、譲渡所得税はどうなるのか、税金を滞納している場合も税金がかかるのかについてご紹介しました。
任意売却の場合でも税金は発生しますが、譲渡所得税は売却益が出ても特例の適用により発生しない場合もあります。
税金を滞納していると任意売却ができない可能性があるので注意しましょう。
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Case 08:差押さえを受けたマンションの任意売却 https://fudosan.ak-houmu.com/case-study/2237/ Tue, 11 Apr 2023 06:39:03 +0000 https://fudosan.ak-houmu.com/?p=2237 経済状況の悪化で借金を抱えてしまい、なんとか生活の立て直しをしたいと希望されるご夫妻からのご相談でした。
複数の消費者金融から借り入れをしながら厳しい生活を続ける中、まず税金等の滞納のため役所から財産の差押さえを受けました。
さらには、住宅ローンの支払いも滞ったために金融機関からも自宅マンションを差押さえられ、競売開始の通知まで受けてしまいました。
このような状況下でしたが「自宅マンションを売ることで生活の立て直しをしたい」というのが、ご夫妻のご希望でした。

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不動産の相続税評価額とは?ケース別の計算方法についてもご紹介! https://fudosan.ak-houmu.com/onayami/normal/4374/ Tue, 29 Aug 2023 07:45:28 +0000 https://ak-houmu.com/dev-fudosan/?p=4374

不動産の相続税評価額とは?ケース別の計算方法についてもご紹介!

遺産を相続したときは、各財産の相続税評価額を調べて集計しなければなりません。
このときに不動産が含まれていると、対応が難しくて困ることが多いです。
今回は、不動産の相続税評価額とは何かにくわえ、相続した不動産が家屋・建物だった場合と土地だった場合の計算方法もご紹介します。

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不動産の相続税評価額とは?

相続税評価額とは、相続税を計算する際に基準となる財産ごとの評価額であり、役所から通知される固定資産税評価額とは違って自分で調べなければなりません。
相続税評価額が不明なうちは合計いくらの遺産を相続したのかがわからず、課税の有無も判断できなくなってしまいます。
評価方法は基本的には時価ですが、不動産などの現物資産で時価を調べるのは困難です。
そのため、規定の計算式を使って評価額を計算するように定められています。

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不動産の相続税評価額の計算方法(家屋・建物)

相続税評価額の計算方法(家屋・建物)は、対象の物件の種類によって変わります。
故人が自宅や事務所などとして自分で使っていた物件は「固定資産税評価額×1.0」で計算するため、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。
賃貸物件として第三者に貸し出していた一戸建ての計算方法は「固定資産税評価額×(1-借家権割合)」です。
借家権割合とは借主が家屋を借りて使用する権利を指し、数値は30%と定められています。
対象の物件が賃貸アパートだった場合の計算方法は「固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)」です。
賃貸割合とは借主に貸している部分の床面積の割合であり、これが高いほど相続税評価額は低くなります。

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不動産の相続税評価額の計算方法(土地)

相続税評価額の計算方法(土地)には路線価方式と倍率方式の2種類があります。
路線価とは、国税庁が道路ごとに設定している、土地1㎡あたりの評価額です。
路線価がある場合は路線価方式を使う形になり、その計算式は「土地の面積×持ち分×路線価」です。
持ち分とは、複数人で1つの不動産を共同所有する際に生じるもので、各人が得ている所有権の割合を指します。
路線価がない地域の土地に対しては、固定資産税評価額に規定の倍率をかける倍率方式を用いるものであり、規定の倍率がいくらかは国税庁のHPで調べられます。
なお、土地の相続税評価額には減額要素があり、貸家建付地や借地権付きの土地などでは通常よりも評価額が下がるのでご注意ください。

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まとめ

相続税評価額とは、相続税を計算するための評価額であり、不動産の場合は規定の計算式を使って自分で算出します。
計算方法は対象の不動産が家屋・建物か土地かで大きく変わるうえ、それぞれのケースでも条件によって詳細な計算方法が変わるため注意が必要です。
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服役中でも不動産の任意売却は可能?売却時の注意点を解説 https://fudosan.ak-houmu.com/onayami/trivia/4359/ Tue, 29 Aug 2023 07:42:22 +0000 https://ak-houmu.com/dev-fudosan/?p=4359

服役中でも不動産の任意売却は可能?売却時の注意点を解説

現在住んでいる物件を売りたいけれども、所有者が逮捕されて長期間服役しているときはどうすれば良いか不安に感じる方が多いです。
ローンの支払いは続けなければいけないのか、任意売却できるのか、いざそのような場面に遭遇したときに動揺するお客様もいるでしょう。
今回は所有者が服役中のときに任意売却はできるのか、ローンの支払いをする際の注意点を解説します。

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服役中の任意売却は可能か

家族が逮捕されてしまっても、住宅ローンは毎月支払わなければなりません。
金融機関へローンの見直しを相談する方法がありますが、所有者本人でなければ対応不可の金融機関が多いです。
もし逮捕されたご家族の収入でローンの支払いをまかなっており、預貯金も底が付きそうでしたら、不動産の任意売却の検討をすべきです。
ローンの支払いを滞納し続けると、競売にかけられて住宅を失ってしまいます。
任意売却では一般的な売却と同じ方法で売却活動し、競売よりも高額で売れる可能性があります。
任意で売却する際は必ず所有者の同意が必要です。
もし服役中の方が所有者の場合は面会や手紙で不動産を売却しても良いかの意思確認をしてください。
基本的には月に2回で面会ができます。
受刑者が懲罰中であれば面会できませんので注意が必要となります。
不動産売却するのに重要となる媒介契約ですが、契約締結の際に必要な本人確認書類はどうすれば良いのか相談される方が多いです。
差し入れという形式で書類や印鑑を刑務所へ郵送する方法であれば手続きを進められます。

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不動産所有者が服役中で任意売却を進める際の注意点

不動産売却するときは、不動産登記の抹消手続きを司法書士へ委任するケースがほとんどとなります。
登記の抹消手続きには、登記名義人が服役されている方であるかの本人確認が必要となり、司法書士が面会する場合があります。
面会の日時をあらかじめ予約が必要で、面会する理由や面会者の身分証明書の用意がなければ面会できないとあり、いくつか制限があるので注意してください。
また不動産売買契約で印鑑登録証明書が必須ですが、住民票の所在地での実印登録がないと証明書が用意できないです。
もし書類が揃えられないときは、刑務所長の証明のもと委任状にて服役中である本人の拇印が印鑑証明書の代替として利用できます。
売却後の残債に関しても注意する必要があります。
不動産売却しても住宅ローンの支払いは続きますので、売却で得たお金を返済にあてつつ、残った金額は毎月一定の額で支払うのが通常です。
売却後に任意整理か個人整理などの債務整理をすると、返済額が減額となる場合もあるでしょう。
服役している間の遅延損害金が加算されて、出所したあとで予定より債務が多くなる可能性もあります。

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まとめ

不動産の所有者が服役中であっても任意売却は可能ですが、所有者の同意が必要となります。
契約締結に必要となる本人確認書類の用意は差し入れ形式で書類や印鑑を刑務所へ郵送するのが一般的です。
もし本人確認書類が揃えられないときは、刑務所長の照明で委任状での受刑者本人の拇印を印鑑証明書の代替として利用可能です。
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賃貸中の不動産は任意売却可能なのか?売却時の注意点を解説 https://fudosan.ak-houmu.com/onayami/debt/4371/ Tue, 29 Aug 2023 07:44:51 +0000 https://ak-houmu.com/dev-fudosan/?p=4371

賃貸中の不動産は任意売却可能なのか?売却時の注意点を解説

賃貸運営や投資用物件での利益が想定したよりも入らずに売却をする場合、任意売却ができるのか不安に思っている方も多いでしょう。
また、賃貸中の不動産の場合はいくつか注意点があります。
そこで今回は、賃貸中の不動産を任意売却できるのか、その際の注意点について解説します。

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賃貸中の不動産の任意売却は可能なのか

結論から言うと、賃貸中の不動産であっても任意売却は可能です。
なかでも、入居者への影響を最小限にできるのが「オーナーチェンジ物件」として売却する方法です。
新しいオーナーに賃貸借契約ごと引き継げるので、入居者にとってはオーナーが変わるだけで生活への影響がほとんどありません。
また、賃貸中の物件だけでなく、投資用物件でも入居者がいる状態のまま任意売却が可能です。
そのため、思うように収益化できず赤字が続くような場合は、早めに売却を検討しましょう。
さらに、入居者に及ぼす影響を考えると、競売のほうが任意売却より影響が大きいと考えられます。
なぜなら、入居者がいる状態で競売にかけられた場合、その場所でそのまま住み続けるのは難しいからです。
競売の場合は、任意売却より安い価格での売却になるうえ、入居者も強制退去となり双方にデメリットが大きくなります。
その点、任意売却の場合は、入居者に及ぼす影響はほとんどないといえるでしょう。

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賃貸中の不動産を任意売却するときの注意点とは

通常、賃貸中の不動産をオーナーチェンジ物件として売却する場合は、オーナーが代わったタイミングで入居者へ連絡すれば問題ありません。
しかし、競売と同時進行で任意売却を進めている場合には、入居者に内密に進めるのは難しくなります。
競売の前には、不動産の現況調査がおこなわれます。
建物全体の状態のチェックや、購入希望者を募集するための写真撮影をおこなうため、入居者は居住中の部屋に担当者をとおさなくてはなりません。
入居者が現況調査に応じない場合は鍵を壊して立ち入ることもあり、金銭的な損失やトラブルが生じるおそれがあります。
入居者とのトラブルを防ぐためにも、必ず事前に事情を説明し、情報を共有しておきましょう。

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まとめ

賃貸中の不動産でも、任意売却は可能です。
オーナーチェンジ物件として売り出せば、新しいオーナーに賃貸借契約が引き継がれるため、入居者への影響はほとんどありません。
競売と同時に売却活動を進める場合は、現況調査などに協力してもらえるように、入居者に事前に説明しておきましょう。
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自宅を売却して老人ホームに入居したい https://fudosan.ak-houmu.com/onayami/nursing-home/2202/ Tue, 28 Mar 2023 04:48:35 +0000 https://fudosan.ak-houmu.com/?p=2202 そろそろ身の回りの事がおぼつかなくなってきたが、身近に世話を頼める人がいない。
介護の必要な配偶者がいるが、自宅での介護には限界を感じている。
そのようなときに「そろそろ老人ホームへ・・」と介護施設への入居に踏み切る方もいらっしゃることでしょう。
しかし、入居費用となる貯えが不十分では、入居先の施設を探すのにも一苦労です。
そのような場合、費用捻出の手段として「持家の売却」を検討してみてはいかがでしょう。

目次

老人ホームに入るにはいくら必要?

まず調べておかなければならないのは、「老人ホームの入居にはいくらかかるのか?」ということでしょう。
しかしながら、介護施設への入居費用については施設の種類や地域などによってかなり幅があります。
施設の種類一つとっても公的施設、民間施設がありさらにその中でも必要な介護状況に合わせて様々な施設があるのです。

公的施設の「特別養護老人ホーム」は、費用負担が少なく終身利用が可能です。初期費用はかからず、食費なども含めた毎月の利用料も、所得や地域にもよりますが5~15万円程度です。年金収入があればあまり大きな負担なく入居することができます。
しかし、都市部などでは入居待ちが多く介護度の高い方が優先されるケースが多いため、直ぐに入居したいという場合には利用が難しい可能性があります。

待つことなく入居できる施設としては「介護付き有料老人ホーム」や「サービス付き高齢者住宅」「住宅型有料老人ホーム」などの民間施設があります。それぞれ特色や入居の条件が違いますので、入居の目的や自身の介護状況などに適した施設を選びましょう。
例えば、ある程度の医療や認知症、看取りなどに対応している施設の多い「介護付き有料老人ホーム」では、入居前に一括で支払う「入居一時金」と月々支払う「月額利用料」がある場合が一般的です。

老人ホームには様々な種類がある

「入居一時金」は5年間など決まった年数で償却されていくシステムです。「月額利用料」は食費や介護サービスに係る費用が含まれており、介護度が変わると金額も変わります。また、その他におむつ代や薬代などもかかります。「入居一時金」は0円~数千万、「月額利用料」も15万程度~数十万といった具合ですので、まずは支払いが可能な範囲で施設を絞り込んでいきましょう。
しかし、老人ホームを選ぶときに大切なのは費用だけではありません。必要な介護が受けられるか、安心して老後を暮らして行けるかなど見学や体験入居などをしながら選んでいきましょう。

中野リーガルホームの運営元である清澤司法書士事務所では、老人ホーム紹介の事業も行っております。専門の担当者(介護業界に長年勤めていた社会福祉士)がご相談をお受けし、施設の見学や体験入居の手配など入居施設が決まるまで無料でサポートいたします。
入居施設探しでお悩みの方は、ぜひご相談ください。
「清澤司法書士事務所の老人ホーム紹介ホームページはこちら

老人ホーム入居の際の持ち家売却にはメリットが多い

実は、老人ホーム入居の際の持家売却には、費用が捻出できるという点以外にも色々とメリットがあります。

老人ホーム入居の際の持ち家売却のメリット

入居に伴い自宅が空き家となり管理が行き届かなくなると、家屋は老朽化していきます。もし、家屋の倒壊や庭木の倒木などで被害が出てしまうと損害賠償を請求されてしまうことになりかねません。また、放火や不法投棄などの犯罪被害の心配もあります。
最近はこういった「空き家問題」がよく話題となっていますので、近隣の住民たちにも不安を与えてしまうこともあるでしょう。

このようなリスクがあると、施設に入居してからも不安を抱えることとなりかねません。「大きな不安要素をなくす」という点において大きなメリットとなるでしょう。

また、維持費用のこともきちんと考えておくべきでしょう。
当然ですが、空き家となっても固定資産税は支払わなければなりません。マンションであれば管理費や修繕積立金も支払い続けることになります。
老人ホームの入居費用を払いながら、これらも支払い続けるわけなので決して馬鹿にならない出費です。まて、この先自分達が何年くらい生きるのかなどわからないですし、病気で医療費が必要にならないとも限りません。無駄な出費は極力抑えて、その分を介護費用に充てる方が安心して老後を過ごせるのではないでしょうか。

どんなタイミングで売却すればいい?

「いずれは売却するつもり」という方も、売却のタイミングについてはよく検討をすべきでしょう。
もし自宅が購入時より高く売れた場合、その差額は利益とされ譲渡所得税が課せられます。
居住していた家を売却した場合には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例※」という特例を受けることができるのですが、老人ホームに入居後に一定の期限が過ぎるとこの特例を受けることができなくなります。つまり、高い税金を払わなければならなくなる、ということです。
特例が受けられる期限は、「住まなくなってから3年目の12月31日まで」です。いずれ売るつもりであるのなら、これを期限として考えておいた方が良いでしょう。

また、自身の健康状態が悪くなってしまった時には、売却することが難しくなってしまう場合もあります。特に認知症になってしまうと、「意思能力が欠ける」状態と見なされ不動産の売却ができなくなってしまいます。
そうなると成年後見人を立てて売却をするしかなくなるのですが、これには非常な手間と時間が掛かります。さらに一度成年後見人を立てると、すべての財産の管理を家庭裁判所の監督下で成年後見人が行うこととなります。
本人のための制度とはいえ、家族に不便や金銭負担を掛けてしまうこともありますので、利用する際には慎重に検討をした方が良いでしょう。
「成年後見制度」を利用して家を売却する場合

逆に、急いで売却してしまったために後悔することになることもあります。
終の棲家と思い入居した老人ホームであっても、実際に入居してみると「思っていたような介護が受けられなかった」「他の入居者と上手くなじめない」など何らかの理由で退去することもあります。そのような時に帰る家が無いとなると、改めて家を借りるなどしなければなりません。
老人ホームに入居すれば生活は大きく変化しますので、慣れるまでは自宅が残っていた方が安心感もあることでしょう。
介護施設の契約にはクーリングオフ制度が適用されますので、入居日から90日間以内の退去であれば償却された分を除いた入居金は返還されます。
少なくともその間は様子をみて売却をしないでおく、という方が安心できるかもしれません。

ただそうすると「老人ホームに入居しながら売却するのは大変ではないか?」と思われるでしょう。
実際いざ売却となると、仲介業者探しから内見の立会いや売買契約などなかなか慌ただしいので、身体状況によってはかなりの負担となってしまいます。
そのような場合には「任意代理人」を立てて手続きなどを代行してもらうのが良いでしょう。代理人には信頼のおける身内の方になってもらうのが望ましいですが、もし親族に頼めない場合には弁護士や司法書士などの専門家に依頼することも可能です。

自宅を売らずに入居費用を捻出するには?

どうしても家を売りたくない、という場合には「リバースモーゲージ」や「マイホーム借り上げ制度」を利用する方法もあります。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資を受けられる高齢者向けの制度です。基本的に所有者が死亡した後に担保とした不動産が売却され、返済に充てられることになります。
最終的には売却されてしまうので、子どもなどに相続させたいと思っている方には不向きな方法です。逆に、相続人となる人の同意が得られなければ利用ができない制度でもあります。
また、空き家となってしまうことにも変わりはないので、維持管理のための費用も必要となります。
利用のための条件も色々とあって、ある程度の資産価値がないと難しいことや、先々不動産の評価額が低下した場合などのリスクも考慮すべきでしょう。
基本的には自宅に住み続けたい人にメリットのある仕組みですので、老人ホームで暮らし続けることが前提であれば、売却の方が無駄が無く安全といえるでしょう。

マイホーム借り上げ制度

マイホーム借り上げ制度というのは、「一般社団法人 移住・住みかえ支援機構(JTI)」という団体が行っている事業で、自宅を他人に貸すことで家賃収入を得ることができる制度です。
JTIが不動産を借り上げて、借主と契約をするシステムなので一般的な賃貸借契約のような面倒がありません。3年の定期借家契約ですので、契約満了のタイミングであれば自宅に戻ることも可能です。また、売却はされませんので相続財産として遺すこともできます。

老人ホーム入居の際の持ち家売却のメリット

しかし、やはり審査があり建物によっては診断や工事が必要となる場合もあります。また、賃料は一般の賃料よりも低くなること、リフォーム費用や経年劣化による修繕などは費用負担しなければならないことなど、考慮すべき点もあります。
費用負担もあること、賃料の値下げで収入減となる可能性もあることなどを前提に資金計画を立てておくべきでしょう。

中野リーガルホームの老人ホーム入居サポート

中野リーガルホームでは不動産売買の仲介の他にも、司法書士としての業務(身元保証、成年後見制度利用のサポート)や「老人ホームの無料紹介」などの業務で幅広く介護施設入居をサポートしております。
業務の詳細については、こちらをご覧ください。
中野リーガルホームの老人ホーム入居サポート

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土地の名義変更が必要なケースとは?手続きの流れや必要な費用をご紹介 https://fudosan.ak-houmu.com/onayami/trivia/4353/ Tue, 29 Aug 2023 07:41:05 +0000 https://ak-houmu.com/dev-fudosan/?p=4353

土地の名義変更が必要なケースとは?手続きの流れや必要な費用をご紹介

土地の所有者が変わった際には名義変更が必要になりますが、多くの方にとって変更手続きは何度も経験することではありません。
慣れない手続きを少しでもスムーズに進めるためにも、事前にその流れを把握しておくと安心です。
この記事では、土地の名義変更が必要になるケースや手続きの流れのほか、土地の名義変更にかかる費用をご紹介します。

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土地の名義変更が必要になる4つのケースとは

土地の名義変更が必要なケースの1つ目は、相続で土地を取得した場合です。
相続人が手続きをおこない、被相続人(亡くなった方)から相続人に名義変更をします。
2つ目は、土地が財産分与の対象になった場合です。
離婚にあたり土地や建物の名義を変更する場合は、2人で手続きをおこなう必要があります。
3つ目は、土地を売買した場合です。
このケースでは、引き渡しのタイミングで、売主・買主が共同で手続きを進めます。
4つ目は贈与を受けた場合で、生前贈与もこれにあたります。
贈与による名義変更は、贈与者・受贈者共同での手続きが必要です。

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土地の名義変更の流れ

手続きの詳細は4つのケースでそれぞれ異なりますが、大まかな流れとしては、まず必要書類をそろえることから始まります。
この書類についてもケースごとに必要なものが異なるため、事前によく確認しましょう。
続いて、登記申請書を作成し、必要書類とともに管轄する法務局に提出します。
書類に不備がなければ1~2週間後に登記識別情報通知(権利証)が発行され、流れが完了します。
法務局の混雑状況にもよりますが、書類の準備から登記識別情報通知の発行まで、約1か月が目安です。

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土地の名義変更で発生する費用とは

名義変更の手続きには、登録免許税が課されます。
税率は名義変更のケースによって異なり、相続の場合は評価額の0.4%、財産分与・売買・贈与では2%となっています。
ただし、軽減税率が適用されるケースもあり、適用できれば節税が可能です。
また、必要書類の取得費用も発生します。
住民票や印鑑証明書の発行、登記簿謄本の取得などでは、発行手数料の支払いが必要です。
費用は自治体によって異なりますが、200〜600円程度が目安です。
さらに、司法書士に名義変更の手続きを依頼する場合は、その報酬の支払いも発生します。
相場は5〜10万円で、手続きが複雑なケースほど高額になります。

まとめ

土地の名義変更が必要なケースは、相続・財産分与・売買・贈与の4つです。
大まかな流れはありますが、ケースごとに必要書類や費用が異なるため、ご自身のケースで必要なものを事前によく確認しましょう。
中野区の不動産売却なら、私たち「清澤司法書士事務所」にお任せください。
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家族信託で空き家対策をおこなうメリットは?空き家増加の原因もご紹介 https://fudosan.ak-houmu.com/onayami/vacant/4368/ Tue, 29 Aug 2023 07:44:13 +0000 https://ak-houmu.com/dev-fudosan/?p=4368

家族信託で空き家対策をおこなうメリットは?空き家増加の原因もご紹介

近年、空き家問題に悩む方が全国で増えています。
人が住まない家は傷みも早いですが、親から子どもに正式に相続をしていない家だと、子どもが売却することもできません。
親が生存中でも子どもが家の管理をおこなって売買できる方法には、家族信託があります。
今回は、家族信託を利用して空き家管理をするメリットや、空き家が増える原因をご紹介します。

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空き家が増加している原因とは?

空き家が増加している最大の原因は少子高齢化です。
現在は、親世帯と子世帯が全く別の場所に住んでいて、同居する予定のないケースも珍しくありません。
親が亡くなれば子どもが家を相続しますが、家が廃屋になるまで放置してしまう方もいます。
空き家を貸し出しても、借り手がなくなった時点で空き家となり、そのまま放置されるケースもあります。
また、相続前に親が認知症になった場合、子どもは親が亡くなって相続するまで親名義の家を処分できません。
このような理由で住む予定もなく処分もできない空き家が大量に発生し、管理が行き届かない空き家が増えているのです。

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空き家問題の解決に有効な家族信託とはどのような制度?

家族信託とは、委託者を親、受託者を子どもとして家族信託契約を結んで名義を変えずに家の管理を子どもに委託する制度です。
家族信託の契約を行えば、親が認知症を患って判断力が低下しても、受託者となった子が管理を任された家を売却したり賃貸に出したりできます。
したがって、空き家を手付かずのまま放置せずに済むでしょう。
しかも、親を委託者だけでなく受益者にも設定した場合、家を売却したり賃貸に出したりした収益を親が利益として受け取ることができます。
そうすれば、親が亡くなった後で受託者となった子ども以外の相続人ともめることもなく、親の施設入所費用なども捻出できるでしょう。
なお、家族信託契約は親と子どもの双方に十分な判断能力があるうちにしか結ぶことはできません。
認知症と判断された場合には契約ができないため、注意が必要です。

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家族信託で空き家対策をおこなうメリット

家族信託を利用することで空き家対策を行えば、相続とは異なるため贈与税はかかりません。
また、家族信託の特徴として、贈与と比べて登録免許税も安くなる点があります。
子どもが家の処分を独断で行えるため、親が認知症などで判断力が低下しても安心です。
さらに、委託者が亡くなった場合に家族信託が終了すると設定されている場合、財産承継もスムーズに行える利点があります。

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空き家買取のメリット・デメリットや流れについて解説!

まとめ

空き家を所有しているだけでも、管理費や固定資産税などの費用がかかり、管理も大変です。
しかし、早急に相続させると贈与税が発生し、支払いに困る場合もあります。
家族信託を活用すると、贈与とは異なるため贈与税はかからず、受託者が家の管理や売却を行うことができます。
中野区の不動産売却なら中野リーガルホームへ。
司法書士のライセンスを取得しているスタッフが丁寧にサポートいたします。
損のない不動産売却をご提案させていただきますので、お気軽にお問い合わせください。

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Case 07:相続手続きと自宅兼アパートの売却、財産分割のサポート https://fudosan.ak-houmu.com/case-study/1961/ Tue, 11 Oct 2022 08:56:19 +0000 https://fudosan.ak-houmu.com/?p=1961 お父様が亡くなり相続人となった、長女A様と長男B様のお二人からのご相談。
父が最後まで住んでいた自宅兼アパートは売却し、少しの株や預貯金などは解約して現金化、一切合切お金にして経費等を引いた残った額を二人で平等に分けたいというものでした。

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任意後見と法定後見の違いとは?始め方と権限についてご紹介 https://fudosan.ak-houmu.com/onayami/trivia/4347/ Tue, 29 Aug 2023 07:39:50 +0000 https://ak-houmu.com/dev-fudosan/?p=4347

任意後見と法定後見の違いとは?始め方と権限についてご紹介

後見制度とは、認知症などで判断能力が低下した方を法的にサポートする仕組みのことで、名前に聞き覚えがある方もいるでしょう。
サポートを受ける方の判断能力や後見人の権限によって、制度の種類を大きく2つに分けたのが、任意後見と法定後見です。
この記事ではそれぞれの後見制度の始め方や権限の違いについてご紹介します。

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任意後見と法定後見の始め方の違いとは

判断能力の有無やその程度によって後見の始め方が異なります。
任意後見は、本人の判断能力が低下する前に後見についての契約を結んで、判断能力が低下した際に後見が始まる仕組みです。
法定後見は、本人の判断能力が低下してから、親族などの申し立てによって後見が始まります。
そのため、本人の意思反映は難しいと言えるでしょう。
任意後見における形態の種類は、将来型、移行型、即効型の3つです。
それぞれ契約を結んだ後、後見を開始する時期によって分けられています。
将来型は、将来、判断能力が低下するまで後見は開始されません。
移行型は、契約直後から第三者が委任契約により財産管理をおこないます。
その後、判断能力が低下したときに後見に切り替える形態です。
即効型は、契約後すぐに後見に切り替えますが、そのときの判断能力によっては法定後見の検討も必要になるでしょう。
即効型のほうが本人単独で契約を結べるため、本人の意思を尊重できます。

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任意後見と法定後見の権限の違いとは

法定後見人には判断能力が低下した本人に代わり、代理権、同意権などの権限が与えられますが、一定の制限があります。
相続税対策のための贈与や、資産運用などは、厳密にいうと本人の利益にならないので、原則として後見人にはおこなえません。
生前贈与は相続税の節税はできるものの本人の財産は減り、資産運用は必ず利益が出るとは限らないからです。
任意後見の場合は、判断能力がある状態で後見の内容を自由に決められるので、契約に定められていれば、贈与や資産運用などもおこなえるでしょう。
ただし、あくまでも契約に定められた権限に限られるので、さまざまなケースを想定して慎重に契約内容を検討する必要があります。
法定後見との大きな違いは、任意後見には取消権がない点です。
取消権とは、判断能力が低下した被後見人が、本人に不利な契約をしたときなどに、後見人が取り消す権利のことを指します。
取消権を使わなくてはならない場合や、契約で定めた範囲を超えて代理権を行使する場合は、法定後見に移行する必要があるでしょう。

まとめ

判断能力が低下してからおこなわれる法定後見と異なり、任意後見では判断能力がある状態で契約を結べます。
契約に定められていれば生前贈与などを後見人がおこなうことも可能です。
将来の財産管理に自分の意思を反映させたい場合は、法定後見との違いを把握したうえで、任意後見を検討すると良いでしょう。
中野区の不動産売却なら、私たち「清澤司法書士事務所」にお任せください。
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