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家を相続したけど、配偶者居住権がついていると売却に影響が出るのでは？
2020年に始まった配偶者居住権の制度は、まだ十分に知られているとはいえず、仕組みを理解している相続人もそう多くはない状況です。
結論からいえば、配偶者居住権がついた家は「売れないわけではないが、自由には売れない」というのが実態です。ここでは、「そもそもどんな権利なのか」「評価額はどう変わるのか」「実際に売却できるのか」という疑問にお答えします。
目次
まず理解しておきたいのは、この制度の基本的な考え方です。
配偶者居住権とは、亡くなった方の配偶者が、その自宅に無償で住み続けることができる権利です。期間は原則として終身ですが、一定期間に限定することもできます。
この制度の特徴は、「住む権利」と「所有する権利」を分けて考える点にあります。
たとえば、配偶者がその家に住み続ける権利を持ち、子どもが家の所有者になるという分け方が可能になります。これにより、配偶者は住まいを確保しながら、預貯金など他の財産も受け取りやすくなります。
ただし、無償で住める一方で、日常の修繕費や維持費は居住している配偶者が負担するのが原則です。また、この権利は他人に売ったり譲ったりすることはできません。
さらに重要なのが登記です。配偶者居住権は登記をすることで第三者に対しても「この家には配偶者が住む権利がある」と主張できるようになりますが、所有者と共同で申請する必要があり、手続き面での注意が求められます。
次に気になるのが、「この家はいくらの価値になるのか」という点です。
配偶者居住権が設定されると、不動産の評価は通常とは大きく変わります。
というのも、不動産全体をひとつの財産として見るのではなく、「住む権利」と「所有権」に分けて評価する必要があるためです。
このとき重要になるのが、「あとどれくらい住み続けると見込まれるか」という視点です。配偶者の年齢や平均余命、建物の耐用年数などをもとに計算されます。
結果として、配偶者が長く住む見込みであるほど、所有権の価値は低くなります。
たとえば高齢の配偶者が終身で居住権を持つ場合、所有権を相続した側からすると、「自由に使えない期間が長い不動産」を持つことになるため、評価額は大きく下がります。
この評価は税務にも影響するため、具体的な金額については専門家に確認することが不可欠です。
ここが最も多い疑問ですが、答えはシンプルではありません。
まず前提として、配偶者居住権がある状態では、所有者が単独で自由に売却することはできません。売却には、居住している配偶者の同意が必要です。
では同意があれば問題ないかというと、実務上はもう一つ大きなハードルがあります。それは「買い手が見つかりにくい」という点です。
購入する側からすると、「いつ自由に使えるか分からない家」は利用価値が限定されるため、どうしても敬遠されがちです。その結果、売却できたとしても、市場価格より低い金額になるケースが一般的です。
一方で、現実的に売却が進むのは、配偶者自身が売却に同意し、場合によっては居住権を放棄するケースです。たとえば、施設への入居や生活資金の確保といった事情がある場合、「売却して現金化する」という選択が双方にとって合理的になることがあります。
配偶者居住権が関わる相続では、「家をどうするか」の判断が通常より難しくなります。
評価額が下がることで、他の財産とのバランスが崩れやすく、遺産分割の話し合いがまとまりにくくなることがあります。
また、登記手続きも複雑になります。所有権だけでなく、配偶者居住権や敷地利用権についても整理して登記する必要があるため、書類の作り方ひとつで手続きが滞ることもあります。
さらに、将来的に売却を考えている場合には、「いくらで売れるのか」「そもそも売れるのか」という点を早めに見極めておくことが重要です。権利関係と市場性の両方を踏まえた判断が求められます。
配偶者居住権がついた家は、法律上は売却可能です。しかし実際には、大きな制約があります。
つまり、「売れるかどうか」は単に不動産の問題ではなく、権利関係と当事者の合意によって決まるものだといえます。
配偶者居住権が関わる相続は、法律・税務・不動産の要素が密接に絡み合います。「どう動くべきか」を判断するためには、全体像を正確に把握することが欠かせません。
司法書士事務所を母体とする不動産会社・中野リーガルホームでは、権利関係の整理から評価、売却まで一貫してサポートしています。迷った段階で状況を整理しておくことが、結果的に最も有利な選択につながります。初回のご相談は無料ですので、お気軽にご相談ください。
