相続した不動産の売却／現金化して分割するには

実家を相続することになり、これを兄弟姉妹でどのように分割すればよいか、など不動産の遺産分割で悩まれる方は多くいらっしゃると思います。
不動産は物理的に分けることが難しい財産です。ある程度の面積が無ければ分割は難しく、たとえ分割できても場所や方角で価値も変わるので遺産分割協議が難航しがちです。

そこで相続した不動産を売却し、現金化することで平等に遺産分割をする手順についてご説明をしたいと思います。
さらに、相続から売却までに必要な手続きや税務面での注意点など、不動産相続に役立つ情報をお伝えします。

目次

• 相続した不動産の売却を検討すべきケース
  • 維持管理が出来ない
  • 相続税を支払うための資金がない
  • 遺産分割が難しくて揉め事になりそう
  • 相続した不動産を貸すか売るか迷っている場合
  • 借地の場合
• 相続した不動産を売却し、現金化して遺産分割する方法
  • 換価分割
  • 代償分割
  • 換価分割と代償分割、どちらを選ぶ？
  • どちらの分割方法でも「遺産分割協議書」が必要
• 不動産の相続・売却・分割までの手順
  • 1.遺言書の有無の確認
  • 2.法定相続人の調査・確定
  • 3.相続財産の調査・確定
  • 4.遺産分割協議
  • 5.遺産分割協議書の作成
  • 6.相続不動産の名義変更
  • 7.売却・分配
• 不動産仲介のできる司法書士事務所の「不動産相続サポート」
  • 中野リーガルホームにお任せいただけること
  • 相続不動産売却の解決事例
  • 費用について

相続した不動産の売却を検討すべきケース

維持管理が出来ない

幼い頃を過ごし慣れ親しんだ実家など、相続した不動産の売却を戸惑われることもあるかと思います。
しかし、もはやそこに住む人がおらず、人に貸すなどの活用もできない場合、維持費や固定資産税がかかる一方で、放置の挙句ただ老朽化していくのみの空き家となってしまうケースが多々あります。
最近は「空家問題」としてメディアで取り上げられることもあるため、状況悪化の前に売却を検討する方も増えてきているようです。

相続税を支払うための資金がない

相続において、遺された遺産のほとんどが不動産など現金や預貯金以外の財産であった場合、相続税の支払いが困難となる事があります。相続税は基本的に現金一括で納めなくてはなりませんので、相続不動産を売却し相続税を納めるというケースは決して珍しくはありません。
相続税には「延納」や「物納」といった制度もありますが、条件や審査をクリアする必要がありますのでいずれにしても、早めに売却を含めた検討、対策をした方がよいでしょう。

遺産分割が難しくて揉め事になりそう

分割の難しい資産が多い場合など、兄弟間であってもだれがどの不動産を相続するのかで遺産分割協議がまとまらず、揉め事となってしまう場合があります。不動産を売却して現金化することで、平等に遺産分割ができ丸く収まるケースもありますので、相続人の合意が得られるようであれば売却を検討してみるべきでしょう。

相続した不動産を貸すか売るか迷っている場合

相続した空家の実家を賃貸にするか売却するか迷っているというようなケースでは、当事務所では選択肢としては両方の場合をご提案して検討していただいておりますが、結局は売却を選択する方が統計上多くなっております。
理由としては、多くの多くの方が賃貸経営は不労所得が簡単に手に入ると誤解していることが多いためと思われます。特に賃貸に出すにあたり多額のリフォーム費がかかったり、確定申告の手間、所得が上がることにより各種の控除や特例が受けられなくなる、空き家となるリスク、滞納のリスクなどで躊躇する方が多いです。

借地の場合

相続不動産が借地の場合、地主さんとの権利関係が関係してきます。更新時期が来れば多額の更新料が必要となります。ですので、空き家となる借地の場合は必ず専門家に相談しましょう。
借地は「売却」できる「権利」です。タダで返す必要は必ずしもありません。

相続した不動産を売却し、現金化して遺産分割する方法

家や土地などの不動産を売却し相続人同士で分割して相続する方法として、「代償分割」と「換価分割」があります。まずはそれぞれの分割方法についてご説明いたします。

換価分割

換価分割とは、複数の相続人で遺産を相続・売却し、その代金を分割する方法です。
原則として売却代金を受領する者全員が相続人となります。売却手続き、売買契約も相続人全員で行うことになります。
相続人が多数であったり、遠方に住んでおり手続きや契約が難しい場合などは、相続人代表者を一名立てて不動産取得者とし、不動産売却後に分割協議の内容に従って売却代金を分配する、という方法をとることもできます。

「換価分割」についてさらに詳しく

代償分割

代償分割とは、特定の相続人が不動産のような分割しにくい遺産を相続し、他の相続人に相当の代償財産を交付する方法です。長男が実家を継いで居住する場合など、相続財産を売却しないで行うケースによく行われます。

相続不動産を現金化して分割する場合でも、この代償分割を利用することがあります。その場合、相続人のうちの一人が不動産を相続し売却をします。他の相続人に対しては、予め取り決めた額の代償金を支払うことで遺産分割を行います。

代償金は、売却の際にかかる手数料等や、売却益が出た場合に課せられる譲渡所得税などを考慮の上で決めておかないと、平等な分割とならなくなってしまうため注意が必要です。

「代償分割」についてさらに詳しく

換価分割と代償分割、どちらを選ぶ？

一見すると、相続不動産を売却をして単純に分割をする換価分割の方が、分かりやすくて平等なように思えます。
対して代償分割は、ややこしく決めごとも多くなりますのであまり良い手段と思えないかもしれませんが、税務的なメリットがある場合など代償分割を選択した方が良いケースがあります。

たとえば、「小規模宅地等の特例」という相続税の控除制度が適用できる場合には、この適用要件に該当する相続人（被相続人と同居していた親族、など）が一人で相続し代償分割を行うことで、大きく節税をすることが出来ます。
また、相続不動産の売却により利益が出た場合は譲渡所得とみなされますので、配偶者の扶養家族となっている相続人は翌年扶養から外れてしまう、というケースもあります。この場合でも代償分割を利用することで不利益を回避することが出来ます。

ですので、どのような特例、控除が受けられるのか、売却益はどの程度見込まれるのかなどを十分検討しシミュレーションした上で、最も適した分割方法を決めるのが良いでしょう。

どちらの分割方法でも「遺産分割協議書」が必要

いずれの分割方法を選ぶ場合でも、「遺産分割協議書」を作成し、どの遺産をどのように分割するのかを記載する必要があります。これがないと、分配した相続財産を贈与と見なされて贈与税を課せられてしまう可能性があります。
また、分割方法によって書き方も変わってきますので、その点も注意しましょう。

不動産の相続・売却・分割までの手順

1.遺言書の有無の確認

有効な遺言書がある場合にはこれに従い遺産分割を行うことになりますが、ない場合は以下の手順で相続手続きを進めていきます。

2.法定相続人の調査・確定

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を全て収集し、相続人を特定していきます。また、確定した相続人全員の戸籍謄本も取得しておきます。

3.相続財産の調査・確定

不動産、預貯金、自動車、宝石、美術品など、被相続人の全ての資産を調査し相続財産を確定します。この時、借金や住宅ローンなどの負債もきちんと確認しましょう。

4.遺産分割協議

全ての相続人による遺産分割協議を行います。
確定した相続財産の分割について協議しますが、ここで相続不動産を売却するか否か、代償分割にするのか換価分割にするのか、又は誰がどのような形で相続するのかを検証することが重要です。
税金も関係してきますので、後で「こんなはずじゃなかったのに」というようなことにならないように、しっかり検証し協議しましょう。
また、換価分割で相続不動産の売却をする場合は、代表相続人が名義人となり行うか、あるいは全員が名義人となり行うかなどを決めます。代償分割の場合にも、代償金の支払い時期や金額などをよく話し合い締結しておく必要があります。

5.遺産分割協議書の作成

話し合いの上合意した内容をもとに遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書は、全相続人の署名及び実印による押印が必要で、各自が1通ずつ所有することになります。
不動産や株式の名義変更、預貯金の払い戻しなどの手続きや、相続税の申告にも必要な書類ですので不備のないように作成しましょう。遺産分割協議書の記載に不備があると、円滑に相続手続きが出来なくなりますので、専門家によく相談して作成されることをお勧めいたします。

6.相続不動産の名義変更（相続登記）

遺産分割協議に従い相続不動産の名義変更を行います。これを相続登記と言います。
手続きには遺産分割協議書のほか、被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの戸籍謄本や、相続人全員の戸籍謄本、固定資産税評価証明書、などの書類を準備する必要があります。
あとは登記申請書を作成し、管轄の法務局に申請します。1週間から10日ほどで登記が完了します。

7.売却・分配

不動産仲介業者に売却を依頼します。
この段階では、価格査定から始まり売買契約、引渡しなど通常の不動産売却と同様の流れで進みます。
無事決済、引渡しが完了したら、遺産分割協議書の内容に応じて代金を分配します。譲渡所得税がかかる場合には忘れずに申告をしておきましょう。

このように、不動産を相続して売却・分割するためには必要な書類や手続きが多くあります。
相続税の申告期限（被相続人の死亡後10ヵ月以内）までに行わなければならない手続きもありますので、なるべく速やかに進めていく必要もあります。また、書類に不備があったり、相続人同士の合意が取れていなかったりすると、相続手続きが進められません。
自分達だけで手続きを進めるのが難しい、忙しくて時間が取れないなどの場合は、やはり専門家に相談した方が良いでしょう。

不動産仲介のできる司法書士事務所の「不動産相続サポート」

相続不動産を売却するには、きちんとした相続手続きを行う必要があります。
また、どのような形で誰が相続するのか、利用できる特例にはどのようなものがあるか、など専門家でなければ判断の難しい事が多くあります。
一般的な不動産会社の場合、そこまで相続に関する知識が豊富でないことが殆どです。売却を仲介することはできるでしょうが、相続手続きの実際の流れが説明できなかったり、税務上の特例の知識がなかったり、さらには売却する必要がない案件であっても言葉巧みに売らせてしまい、後からくる税金や法的な問題は見て見ぬふりをする悪い不動産会社も残念ですが少なくありません。

中野リーガルホームでは、不動産仲介業の資格も持つ司法書士が相続不動産売却のお手伝いをいたします。
相続手続きから不動産売却までの一連の流れを、ワンストップでサポートすることが可能です。（※相続税など、税金の申告については提携税理士の担当となります。）

また、売却よりも不動産を相続・維持して活用した方が良い場合にはそのようなご提案も致しております。「まだ売却すべきか迷っている」という方も、まずはお気軽にご相談ください。

中野リーガルホームにお任せいただけること

通常であれば、相続手続きは司法書士へ、不動産の売却は不動産会社へと別々に依頼しなければなりませんが、その両方の資格を持つ中野リーガルホームであれば、それらをまとめてご依頼いただけます。
一箇所にまとめて依頼することで、時間や費用の無駄を節約でき、話の行き違いなどによるトラブルも避けることができます。
また、普通の不動産会社では難しい複雑な案件、イレギュラーな案件でも安心してご依頼いただけます。

相続不動産売却の解決事例

当事務所で担当した相続不動産売却の事例です。ぜひご一読下さい。

• 解決事例：相続手続きと自宅兼アパートの売却、財産分割のサポート
• 解決事例：面識のない相続人がいるケースでの相続不動産売却
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費用について