相続する不動産の売却/換価分割・代償分割・税金に関して

相続する不動産の売却/換価分割・代償分割・税金に関して

相続する不動産の売却することに関して、司法書士兼不動産業者から見た視点でご説明をいたします。
不動産は物理的に分けることが難しい財産です。遺産分割協議が難航する原因になる場合も。
そこで不動産を売却して現金にすることにより、円満な相続が実現するため、遺産分割の手続きにおいてはよくある手法ともいえます。

当事務所にも相続する不動産の売却に関するご相談が多く寄せられますが、多く「相続した土地・建物を使わないため売却したい」「遺産を平等に分けたいので現金化したい」というものです。

不動産の売却にはたくさんの法律面・税務面での問題点・検討事項があります。
相続や不動産の売却という手続きに関してはより良いタイミングや売却方法の提案、時間の短縮などを考えると、相続に特化し、不動産業の登録もある清澤司法書士事務所に一度ご相談ください。

目次

相続する不動産を売却する場合の流れ

  1. 相続の発生
  2. 遺言書の有無の確認
  3. 法定相続人の調査・確定(戸籍の収集)
  4. 相続財産の調査・確定
  5. 不動産に関する遺産分割協議の検討・決定
  6. 遺産分割協議に従った相続不動産の登記手続き(=相続登記)
  7. 売却=現金化

相続する不動産の売却をする場合は、上記のとおり段階を踏まなければすることができません。
相続した不動産の売却1

なぜなら、亡くなった方の名義(登記)のままでは買主の方への名義(登記)に所有権を移すことができないからです。

例えば、両親が残してくれた遺産は両親が住んでいた自宅不動産と多少の預貯金。
相続人である兄弟2人はすでに実家を離れているため、実家に住むことはなく空き家になっている。このままだと固定資産税や管理費もかかるし、老朽化も進んでいくため売却したい。というようなご相談が多く寄せられます。

相続不動産の売却はメリットとデメリット

相続不動産売却のメリット

  • 現金化することにより分けることが容易になる
  • ローン・借金を返済できる
  • 固定資産税・管理費などの出費を減らせる
  • 住まいを買い替えられる
  • 残りの年数分の火災保険料などがかからない
  • 住宅ローンの保証料が戻ってくることがある

相続不動産売却のデメリット

  • 仲介手数料、引越し費用、測量費用などがかかる場合がある
  • すぐに売却先が見つかるとは限らない
  • 相続登記をしなければ売ることができない
  • 税金に関して検討が必要となる

不動産の売却は、何も特別なことではありません。
しかし、以下のような理由でなかなか行動に移せない方が多いのも事実です。

  • 小さいときに住んでいたという思い出がある
  • 先祖伝来の不動産
  • 信用できる不動産会社のつてがない
  • 何から手を付けていけばよいのわからないので、なんとなくそのままにしている
  • そもそもどうすればよいのかわからない

清澤司法書士事務所では、このようなお客様のご相談を数多く承っているという実績もございます。
もちろん売却という選択肢ではなく、保有を続けるという選択肢のご案内も致します。

不動産を相続してすぐ売却するときの注意点

小規模宅地等の特例の注意点

相続した不動産の売却小規模宅地等の特例とは、相続税の計算上、被相続人等の自宅や賃貸物件の土地の評価を一定の条件の下で、減額することができるという制度です。

減額できる割合として、土地の評価額を最大で80%も減額することができるため、この特例を使うことにより相続税がゼロになったというケースも頻繫にあります。

 

小規模宅地等の特例を利用するには以下のような条件もありますので注意しましょう。

  • 相続税の申告をする必要があります。自動的に適用になるというものではありません。
  • 特例を適用する土地を相続税の申告期限(亡くなった日から10ヶ月)までに売却してしまうと特例が使えなくなってしまう。
  • 資産税(相続税)に詳しく、申告の実務経験も豊富な税理士に相談すること。
    →税理士の全員が相続税に詳しい・間違いがないという認識は間違っています。税理士であっても相続税に関しては実際に申告したことがないという税理士も珍しくありません。
    司法書士でも弁護士でもそれぞれ専門分野があります。士業であってもすべての業務に100点満点で精通しているという方はあり得ません(断言してもよいです。)
    そのため、あなたに税理士の知り合いがいて、相続税に関してもその方に相談しようとしているのであれば、年間何件ぐらい相続税の申告業務を請け負っているのかは聞いてみてください。もしかしたらそのお知り合いの税理士も不得手な相続税の相談だけど知り合いからの相談なので断るに断れないと悩んでいるかもしれませんので。

まとめ:司法書士のアドバイスで安心できる相続不動産の売却を

いざ不動産を相続することになると、現実には様々な事情や遺族間の感情もあります。また、身内や友達にも相談できないほど複雑な問題に発展してしまうこともございます。

このような問題に直面した場合は、専門家に相談したいものです。相続問題を専門に扱う士業の事務所は司法書士や弁護士、税理士など数多く、どこに相談すべきか分かりにくいのが現状です。

清澤司法書士事務所は相続問題の解決や不動産登記などの実務的な手続きと、不動産の取引をワンストップでご依頼いただけますので、売却までの時間短縮が可能です

また、法務的な観点から不動産の適切な売却方法の提案を行うため、お客様の立場にたった親切で丁寧なサービスで、公正な取引を実現いたします。相続の不動産に関して、お困りの際はぜひ当事務所にご相談ください。

お問い合わせ・無料相談予約受付 TEL 03-6300-9577
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