両親が亡くなったため実家が空き家となり、どうするか悩まれている方は多くいらっしゃることかと思います。
- 実家を相続したものの、どうすればよいのか分からないままなんとなく空き家の状態で放置してしまっている。
- 遠方のため住むことはできないが、思い出のある実家をどうしても手放す気になれない。
- 老後は実家に戻って暮らしたいので、売却はしたくない。
このような理由で、相続した実家を空き家のままにしてしまっている場合の対処法や、処分の際に必要となる手続きなどをご説明いたします。
不動産相続の手続きについては、こちらのページをご覧ください。
相続する不動産の売却
目次
空き家になった実家を放置してしまうと
空き家となった実家をどうするか、という問題はなかなか簡単には答えを出せないことです。
しかし、実家を空き家のまま放置して置くことには、以下のようなリスクがあります。
- 固定資産税、火災保険、維持費などを支払い続けなければいけない。
- 老朽化による倒壊。庭の草木などが荒れ放題となる。
- 放火、不法投棄などの犯罪に利用される恐れがある。
特に老朽化や、犯罪利用については、近隣の住人にも迷惑をかけてしまいます。
手入れを怠ったために家屋の倒壊や庭木の倒木が起きて、他人に被害を与えてしまった場合には、損害賠償義務が生じる可能性もあります。
また、こういった事態を防ぐために「空き家等対策特別措置法」という法律があります。
「倒壊などの著しく保安上危険となる恐れがある状態」「著しく衛生上有害となる恐れがある状態」「著しく景観を損なっている状態」「放置することが不適切である状態」のいずれかに該当する空き家については、「特定空家」に指定され行政指導の対象となります。
特定空家に指定されてしまうと、固定資産税の軽減措置対象から除外されたり、罰金や行政代執行となる可能性もあります。
ですから、「なんとなく放置しておく」というわけにはいかず、「維持する」または「売却する」のいずれかを選択しなければなりません。
空き家となった実家を維持する場合
当面は帰れないがいずれは実家へ戻って暮らしたい、思い入れが深くどうしても売れないという場合には、なるべく良い状態で実家を維持をする方法を考えましょう。
管理をして維持する
思い出も残るし、別荘としても使えるし、何とかこのまま実家を維持したい、という方も多いことと思います。
実家を維持するためには、定期的なメンテナンスが必要です。
室内の清掃のほか、カビ対策のため定期的な換気、雨漏りなど点検と修繕。庭の草木の手入れ、郵便物の処理、季節や地域によっては台風や降雪への備えなども。
物件の状況にもよりますが、少なくとも2か月に1度程度は足を運ぶ事をお勧めします。実家が遠方の場合は、交通費を考えると専門の管理業者に依頼した方が安く済むかもしれません。
メンテナンス費用以外の出費も計算に入れておく必要があります。
固定資産税、火災保険、電気や水道の基本料金、場所によっては都市計画税など。これらを支払い続ける資金の余裕があり、建物の状態が良好な場合は可能な選択肢ではないでしょうか。
人に貸して維持する
実家を賃貸物件として、人に貸すというのも選択肢の一つです。
人が暮らすことで日常的なメンテナンスの手間は無くなりますし、収益が出れば固定資産税の支払いにも充てられます。ただし、運用を間違うと逆に費用がかかってしまう場合もありますので注意が必要です。
まず、貸し出す前にリフォームをした場合、高く貸し出せるだろうとリフォーム費用をかけすぎると回収ができない場合があります。
また、貸主の責任で修繕の必要な設備もありますので、そういった費用は見込んでおかなければなりません。収支がどうなるか、事前のシミュレーションは必須です。
また、もしまとまった資金が必要となったときに、実家を売却出来ないという可能性もあります。
人に貸すというのは、ある程度リスクがあることをよく理解した上で決断すべきでしょう。
空き家となった実家を売却する
自分が生まれ育った思い出の多い実家を売却するのは、寂しいしつらいことです。なかなか踏ん切りがつかないという方も多いことでしょう。
しかし、先々実家に戻って暮らす予定がない、維持していく資金的な余裕がない、という場合には思い切って売却した方が良いかもしれません。
そして実家を売却することにはメリットもあります。
固定資産税や維持費等の支出が無くなるのはもちろんですが、実家を売却したお金を老後の資金や、自身のローン返済に充てることが出来ますので、家計に大きく貢献できます。
また、相続人が複数いる場合、売却することで公平に遺産を分割することが出来ます。不動産のまま共有すると、結局はどちらが実家に住むかでもめてしまったり、次の世代が相続した場合はさらに共有者が増えて面倒な問題を引き起こさないとも限りません。ですので相続人同士の話がつけやすい段階で売却しておくというのは、長い目で見ても良い判断ではないでしょうか。
いずれ自分で住むにしても、賃貸物件にするにしても、いつかまた実家の処分について考えなければならない時期はやってきます。
場合によっては、その決断を子の世代に委ねることになるでしょう。それが子たちにとって良い財産となるのであれば問題はないのですが、ただ負担になってしまうだけであれば、自分達の代できちんと始末をつけるというのも親としての責任かもしれません。
相続した不動産の名義変更（相続登記）について
実家の売却を決めたらすぐ不動産屋へ、と思われるかもしれませんが、相続した実家を売却するには必ず必要な手続きがあります。
実家の不動産（土地・家・マンション）を親から相続した子がその不動産を売るときは、まず不動産の名義を相続人である子に変更します。これを相続登記と言います。
相続登記をしないと、不動産屋に行っても、誰が売主になるのか分かりませんから、売却の手続きを依頼することができません。
これは賃貸契約をする場合でも同様です。実家を貸すことをお考えの場合でも、まずは相続登記をしましょう。
相続登記をしないと起こるデメリット
相続してから時間がたつと、相続人のうちの誰かが亡くなったり、認知症になる人が出てくるなどの問題が出てきます。
すると、次の世代に相続されることで不動産の共有者が増えたり、意思確認が難しくなって後見人が必要になったりと、必要な手続きが増え、複雑になってきてしまいます。
結果、遺産分割協議がまとまらなかったり、ハンコ代などでトラブルになる危険性も高くなります。
もし一人で実家を相続した場合であっても、登記をしないままだと、子の世代へ引き継がれたときに二世代分の手続が必要となり、相続した子どもに大変な手間を取らせることになってしまいます。
また、現在のところは相続登記をしなくても特に罰則などはないのですが、法律の改正により令和6年4月より、相続登記が義務化されることになりました。
これは過去の相続についても対象となりますので、もはや売る、売らないにかかわらず必要な手続きとなります。
ですので相続不動産の名義変更がまだ済んでいない場合は、早めの手続きをお勧めします。
実家の相続登記から売却まで、ワンストップでおまかせください
中野リーガルホームは、登記手続きや権利関係の調査等の可能な司法書士の資格と、不動産仲介業（宅建業）の資格の両方を持つ事務所です。
不動産登記などの相続の手続きと、不動産売却を同時にご依頼いただけますので、時間の無駄なく一貫したサポートでご相談者様のお力になることができます。
実家が遠方にあるときでも、土地（宅地・畑・田んぼ）、家屋の名義変更の手続きまで、当司法書士事務所で代行できます。
また、相続した実家が、借地や底地、路地状敷地（旗竿地）などの場合でもご相談ください。
中野リーガルホームなら、法的な問題を解決しながら実家の売却をサポートすることが可能です。
実家の売却事例
実家の処分に関わる問題は他にも、家財や遺品の整理・処分、先祖の墓をどうするかなど、様々なハードルがあります。場合によっては時間を費やす大仕事となることもあるでしょう。
中野リーガルホームでは、司法書士と不動産仲介業の２つの立場から、様々な問題解決のお手伝いをすることが出来ます。初回のご相談は無料で承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。
