個人間・親族間売買/損失やトラブルを回避するために

個人間・親族間売買/損失やトラブルを回避するために

清澤司法書士事務所では、個人間売買・親族間売買のご依頼も数多く承ってまいりました。
個人間売買・親族間売買は、知った者同士の取引きなので簡単なように思われがちですが、実は一般の不動産売買とは違った面で注意が必要です。

司法書士と不動産仲介業の両方の資格を持つ者の立場として、個人間売買・親族間売買とは何か、どのようなケースがあるのか、注意すべき点は何か、損やトラブルをを回避するには何をすればよいのか、などをご説明いたします。

目次

個人間売買・親族間売買とは?

個人間売買・親族間売買とは、知人同士や親子間・親族間で不動産売買の手続きをすることを言います。
互いの事情を考慮した取引ができるため、困っている親族へのサポートや相続対策として個人間売買・親族間売買を利用する場合もあります。
具体的な個人間売買・親族間売買は、以下のようなケースが挙げられます。

  • 隣人や近所の方より、「不動産を売る場合には買取らせて欲しい」という申し出があった(個人間売買)
  • 住宅ローンが支払えなくなった息子夫婦が転居しなくてすむよう、ローンを肩代わりしたい(親子間売買)
  • リストラにあった父親から住宅ローンの残債を引き受け、名義を自分に変更したい(親子間売買)
  • 親子二世帯住宅の共有名義不動産を、他の兄弟と遺産分割で揉めないよう自分名義に変えておきたい(親子間売買)
  • 先祖伝来の土地と建物を他人に売却せずに、親族間で売買したい(親族間売買)
  • 相続した底地を借地権者に売却したい(個人間売買)

このように、様々な事情を抱えたケースが多いのが個人間売買・親族間売買の実情です。
しかしながら、お互いの事情を理解し合意の上売買手続きを進めていけるため、柔軟に条件を設定できることが個人間売買・親族間売買の最大のメリットです。

個人間売買・親族間売買の注意点

個人間・親族間で不動産売買を行う場合、不動産会社に頼まないで手続きをすることも可能です。
はじめから売主買主が決まっているため、仲介業者を介さずに売買をすれば仲介手数料は不要となりますが、果たしてそれで問題は無いのでしょうか?

当司法書士事務所でも登記のみをしてほしい、といったご依頼をいただくことも多くあります。
この時に条件や内容が整っていれば登記のみをすることもありますが、実は多くの個人間売買・親族間売買のケースでは、登記手続きのみでは後々のトラブルや、税金・資金などの問題につながることがあるため注意が必要です。

以下に、個人間売買・親族間売買における主な注意点をあげます。

注意点1:売買価格の設定

第三者への販売開始価格は、相場価格を基に設定することが多くなりますが、個人間売買・親族間売買を行う場合、相場価格よりも安い金額にて売買手続きを求められることがあります。
「著しく低い価格で財産を譲り受けた」場合、時価と支払った対価との差額に相当する金額は、譲渡した人から贈与により取得したものとみなされ(みなし贈与)、贈与税が課される場合があります
出典:
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4423.htm
(国税庁のタックスアンサー)

ですので、知り合いだから、親族だからと安く売却したい気持ちがあっても、適正価格を見極めて売買を進めることが非常に重要なポイントとなります。

注意点2:契約の不備によるトラブル

不動産の登記申請のみでも取引は成立しますが、瑕疵担保についての認識に相違があったなどで、後々トラブルとなってしまうケースもあります。
親族間売買では、身内だからと口頭での話し合いのみで済ませることが多いですが、そのような状況で実際に問題が生じてしまうと、言った言わないでかえって話がこじれやすくなってしまいます。
不動産売買は高額な取引です。長く良好な関係を続けたい親族や顔見知りだからこそ、互いの安心のために売買契約書・重要事項説明書などを作成することをお勧めいたします。

注意点3:住宅ローンの利用が難しい

不動産売買において、購入資金を現金で用意できない場合は住宅ローンを利用する必要がありますが、住宅ローンを個人間・親族間売買で利用することに、金融機関は積極的ではありません
住宅ローンはあくまで「住宅」を購入するための低金利のローンなのですが、融資したお金がリフォーム代や事業資金といった「他の目的」に充てられても、それを金融機関側で把握することが困難となるためです。
審査を通すためにはいくつかの条件をクリアする必要がありますが、ローン申請の準備にはまず不動産仲介の資格を持つものが作成した重要事項説明書などの提出が必要となります。

個人間売買・親族間売買でのトラブルや損失を回避するには?

このように個人間・親族間の売買であっても、売買契約書・重要事項説明書の作成が必要であったり、適正価格を判断することが必要であったりします。
確かに不動産会社に依頼すると仲介手数料がかかってしまいますが、売買価格が適正でなかったために仲介手数料より多額の税金が課せられてしまっては元も子もありません。また、適法な売買契約書の作成をしていなかったといった後日判明する「リスク」や、住宅ローンが組めなかったなどということを回避するには、やはり専門家への依頼も検討すべきでしょう。

それでは、どのような専門家に依頼をすればよいのでしょうか?
不動産売買の専門家といえばまずは不動産仲介業者です。ただ不動産会社のなかには、

  • 営業担当者がみなし贈与等の税務リスクを理解していないことが多いため、取引後の税務リスクがある
  • 適正価格の算出を依頼する不動産鑑定士や、資産税に強い税理士と提携できていない
  • 住宅ローン利用のハードルが高い

等の理由から、会社の方針として「個人間売買・親族間売買は取り扱わない」と決めている場合もあるようです。

司法書士は不動産登記を行うことができるため、第二の選択肢としてあげられます
ただ、宅地建物取引士の資格が必要な重要事項説明書の作成は、一般の司法書士事務所には依頼できません。
住宅ローンを組む予定であればやはり不動産仲介業者への依頼を検討したほうが良いのでしょうか?

清澤司法書士事務所の個人間売買・親族間売買

以上の注意点を踏まえて、課税による損失や住宅ローンが組めない等のトラブルの無いよう、個人間売買・親族間売買の手続きを進めていく必要があります。

清澤司法書士事務所は、登記手続きや権利関係の調査等の可能な司法書士の資格と、契約書等の書類作成が可能な不動産仲介業(宅建業)の資格の両方を持つ、業界でもまれな事務所です。
そのため、各書類の作成、登記、売却・購入の手続きなどを一括でサポートすることが可能です。
時間と費用を節約し、法的な問題にも的確にアドバイスいたします。

もちろん、個人間売買・親族間売買で注意すべき以下の点についても対応いたしております。

適正価格の算定

個人間売買・親族間売買における不動産の適正価格は、市場相場の80%程度とされています。
しかし実際のところ、市場相場というものは土地の形状や位置、方角、隣接する道路条件、物件の状態、さらにはその時点での市場動向など、様々な条件を総合的に判断しなければなりません。
適正価格の判断を誤ると、みなし贈与と判断され贈与税を課せられたり、価格の妥当性が低いとされローンの審査に通らない場合があります。
清澤司法書士事務所では、路線価や市場相場、固定資産税の評価額などを総合的に判断し、さらに提携先の税理士によるチェックの上価格の算定を行っています。

売買契約書、重要事項説明書の作成

個人間売買・親族間売買を進め、所有権移転登記申請をする際は「売買契約書」の作成、住宅ローン利用に於いては、融資審査の段階で担保設定する不動産に関する「重要事項説明書」を金融機関に提出する必要があります。
清澤司法書士事務所は、不動産業も兼業しておりますので、「契約書・重要事項説明書の作成」「所有権移転登記・抵当権設定登記」まで、ワンストップにて対応しております。

住宅ローン(融資)利用の支援

個人間・親族間売買にて融資を利用する場合は、金融機関へ融資打診を行うことになりますが、この融資相談が「個人間売買・親族間売買」のポイントとなります。
清澤司法書士事務所では、提携先の金融機関に対し、経常的に個人間売買・親族間売買による融資相談を行っておりますので、相談者が金融機関とお付き合いが無くとも、手続きを進めていくことが可能です。
金融機関は「面談」「電話・FAⅩ」にて融資申し込み手続きを進めるため、お仕事等でタイムリーな対応ができない場合それだけで相当の時間を要してしまいますが、「源泉徴収票」等の資料さえ揃えて頂ければ弊社での代行も承ります。

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費用について

清澤司法書士事務所では、お客様の様々なご事情に合わせて、仲介業務の要・不要など必要な手続き等を判断の上お見積りを致しております。
個人間売買・親族間売買の仲介手数料につきましては、下記をご参照下さい。

仲介業務が不要の場合

住宅ローンを利用せず現金での売買をする場合など、仲介業務なしで売買が可能な場合はもちろん仲介手数料は不要です。登記申請費用や必要書類の作成費用などが発生いたします。

仲介業務を必要とする場合

住宅ローンを利用する場合や、またはその他の理由で仲介業務を必要とする場合は仲介手数料がかかります。
一般の不動産会社の仲介手数料は、売主・買主にそれぞれ売買価格の3%+6万円(税別)がかかりますが、当事務所の個人間売買・親族間売買では売主様・買主様合わせて「3%+6万円(税別)」で承っております。つまり、一般業者の半額で済む計算となります。

一般的な不動産業者の仲介手数料清澤司法書士事務所の仲介手数料

この他、登記申請費用や必要書類の作成費用などが状況に応じ別途発生いたします。

費用はご依頼の内容により変わりますので、まずは電話・メールにてご相談ください。
初回のご相談、お見積りは無料にて承ります。

その他、以下のようなお困りごともご相談ください。

ご要望により提携の業者や専門機関などをご紹介いたしております。

  • 測量をしたい。境界をきちんと決めたい。未登記建物や建物滅失の登記手続きをしたい
  • 建物を解体・取り壊しをしたい
  • 建物の基礎や壁・柱・屋根などの主要構造部分に不具合などがないかの検査をしたい
  • 権利書が見当たらない・無くしてしまった

本業が国家資格である司法書士業務をしている当事務所は、高度な倫理規定に基づき業務に携わっております。
万が一倫理違反などで懲戒事由などに該当したら業務ができなくなることはもちろんですが、なにより「ご依頼者様に対して誠実でありたい」という信念をもとに日々業務をしております。
また、司法書士として相続手続きの業務を多く担当しております。ですので相続にまつわる親族間売買、将来の相続を見据えたご相談などにも的確なアドバイスをいたします。

不動産についての知識がまったく無いという方でも、契約内容の決め方や必要書類の取り寄せなど順を追って丁寧にお手伝いいたしますのでご安心ください。

お見積り・ご相談は無料で承っております。どうぞお気軽にご相談ください。
お問い合わせ・無料相談予約受付 TEL 03-6300-9577
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