親が老人ホームに入ることになった時、空き家となる実家はどうすればよいでしょう。
親の家に住むという選択もありますが、既に持ち家があったり、親の家が今の生活圏から離れた場所にある場合などは、なかなかそのようなわけにもいきません。
そうなると実家を売却するという選択肢も出てきますが、高齢で施設に入居している親が不動産売却の手続きをするのは難しい、という場合も多いでしょう。
そこで親に代わって不動産を売却するためにはどのようにすればよいか、また親が認知症になってしまった場合の売却方法についてなどをご説明したいと思います
目次
老人ホームに入居する親の家を売却するメリットとデメリット
まずは家の所有者である親自身にその意思がないことには、不動産の売却をすることはできません。
親としては頑張って手に入れたマイホームを手放したくない、という気持ちも当然ありますので簡単には決断できない事でしょう。
しかし、ただ「売りたくないから」という理由だけで家を放置してしまうと、あとで困ったことになったり結果として損失の方が大きくなってしまうこともあるのです。
まずは家を売却することでどのようなメリット、デメリットがあるのかを考えたうえで、売却について家族で話し合ってみましょう。
メリット1:売却したお金を入居費用に充てられる
老人ホームでの生活にかかる費用は施設によって様々です。また、介護度によっても費用が変わっていきます。今は年金や介護保険制度でまかなえていたとしても、先々介護度が上がっていくと資金が足りなくなっていくことも考えられます。
この先何年入居することになるのかは誰にもわからないことですから、資金に余裕があるということは非常に心強いことです。
メリット2:管理費用や固定資産税がかからない
家を売却せずに維持するためには、建物や庭の管理などのメンテナンスが必要となります。
定期的に清掃や点検、修繕をしなければなりませんし、遠方であれば通うだけでも交通費がばかにならないでしょう。もしマンションであれば毎月の管理費、修繕積立金なども支払っていかなければなりません。
また、当然のことながら固定資産税・都市計画税などもかかります。よほど財産に余裕がある人ならよいのですが、やはりその費用を介護にまわした方が親子ともに安心できるでしょう。
メリット3:売却時に税金の優遇が受けられる
不動産を売却して利益が出た場合、つまり買った金額より高く売れた場合には譲渡所得税がかかります。しかし、居住していた家を売却した場合には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例※」という特例を受けることができます。これが適用されればかなりの節税となります。
ただ、この特例は住まなくなってから3年目の12月31日までに売却した場合でないと適用されません。
ですので売却した場合の譲渡所得税がかかることが見込まれる場合には、早い段階での売却を検討すべきでしょう。
※「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を適用を受けるためには期限以外にも要件がありますので、ご注意ください。
デメリット1:退去してしまった場合、住む場所に困る
老人ホームに入居後、残念ながらそこが終の棲家とならない場合もあります。
本人がどうしても施設になじめず、退去を希望する場合。また他の入居者とのトラブルなどで、施設から退去を勧告される場合など。
そのような場合に帰る場所があればとりあえず安心できる、という意味では家を残しておくことは悪くありません。
ただ、そのまま一人で家で暮らしていけるのかとなると難しい問題です。いずれは親族が引き取り介護をするか、他の施設への入居などを検討するということにはなるでしょう。
親の代わりに家を売るにはどうすればいい?
原則として、不動産の売買契約は所有者本人が立ち会わねばなりません。
しかし親自身が、介護施設に入居しながら様々な手続きややり取りを行うのはなかなか大変なことです。高齢者の体力や身体状態を考えると、かなりの負担になることでしょう。
また、認知症などで意思の確認が難しい場合は、売買契約を結ぶことができません。仮に契約をしたとしても、無効となってしまうため「意思能力を有する」状態であるかどうかでどう対処するかが変わってきます。
ではどのように売却手続きを進めればよいのか、2つのケースでご説明いたします。
「任意代理人」を立てて売却する
親自身に売却の意思があり、認知症などによって「意思能力に欠ける」状態ではない場合、「任意代理人」を立てて家の売却をすることができます。
任意代理人には誰でもなることができますので、子が親の代わりに売却をすることも可能です。
代理人として売却活動を行うには、所有者本人からの「委任状」が必要となります。
委任状に特に決まった書式はありませんが、大抵は不動産会社側で用意してくれたりフォーマットを見せてもらうことができますので相談してみましょう。
この委任状には、どのような権限を委任するかなども記載することになります。委任する権限の範囲について親子の認識にずれがあると後からトラブルとなってしまう場合もありますので、しっかりと話し合って決めておきましょう。
また、売却についての親の希望などもしっかり聞いておき、売却条件も委任状に記載してください。
さらにこの委任状は公証役場で公正証書にすることをお勧めします。
なお、あくまでも親の代理人であることを忘れずに、可能な限り親の意思を尊重して売却活動を進めていきましょう。
※「任意代理人」の制度を利用したとしても、売却の手続きをすべてを任意代理人のみで代わりにすることはできません。
例えば売買の登記の手続きを司法書士がするには任意代理人がいたとしても、原則所有者である親御様の本人確認・意思確認が必要で、署名押印も親御様自身にしてもらう必要があります。
しかし、「意思能力が欠ける」状態であると判断される場合、任意代理人による売却は認められません。その場合はどうすればよいか、次項でご説明いたします。
親が認知症の場合は「成年後見制度」を利用する
親が認知症などにより「意思能力を欠く」状態であると判断された場合、売買契約などの法律行為が認められなくなってしまいます。ですがそのような場合は「成年後見制度」を利用することで、家の売却が可能になります。
「成年後見制度」とは、判断能力が不十分な人の財産を守るための制度です。
成年後見制度には「法定後見制度」と「任意後見制度」がありますが、すでに認知症状が進んでいる場合は、「法定後見制度」を利用することになります。
成年後見の申立てをし審判がおりると、家庭裁判所の判断により「成年後見人」が選任されます。
「成年後見人」となった人は、本人に代わって売買契約を結ぶことができるようになります。(ただし、居住用不動産を売却する際には、裁判所の許可が必要となります。)
しかしこの制度は制約や注意すべき点が多く、予めよく理解した上で利用する必要があります。
「成年後見人」を立てる場合の注意点
途中で制度の解除はできない
この制度は一度申立てが通ると、途中で解除することはできません。売却が終了した後も継続されますので、本人の財産は家庭裁判所の監督下のもと成年後見人が管理し続けることになります。これは本人が死亡するか、意思能力が改善するまで継続されます。
また、本人の財産を守るための制度であるため、使用用途を厳しく管理され資産運用や生前贈与などは認められなくなります。そして成年後見人は家庭裁判所に対し、毎年報告書を提出する必要があります。
親族が成年後見人に選ばれるとは限らない
誰を選任するかは家庭裁判所が決定しますが、親族が成年後見人に選ばれるとは限りません。
親族間で争いがあったり使い込みが懸念されるような場合では、弁護士や司法書士などが選任されるケースも多くあります。
親族以外の人が成年後見人になった場合は、請求を受ければ報酬を支払う必要があります。費用は月額2~6万程で、本人の財産から支払われることになります。
時間と手間がかかる
成年後見制度を利用するには家庭裁判所に申立を行うのですが、まずはそのために必要な書類の作成や収集をしなければなりません。
申立書類を提出すると審理が始まり、書類の審査や面接、場合によっては意思による鑑定も行われます。審理が終わると裁判所により後見開始の審判、成年後見人の選任が行われます。申立てから審判までにかかる期は1~3ヶ月程です。
成年後見人が決まり、ここからようやく売却活動を開始することができますが、居住用不動産を売却する際には成年後見人が裁判所に申立てを行い許可を得る必要があります。
本人のための正当な理由があると判断されなければ売却の許可は降りません。例えば、売却しなくても介護施設への入居が可能と判断されれば、許可が下りない場合もあるでしょう。
売却のタイミングはいつが良いか?
税金の優遇制度を受けるためには
売却するメリットでお伝えした通り、売却後譲渡所得税が発生した場合の優遇制度「3,000万円特別控除」を受けるためには、「住まなくなってから3年目の12月31日までに売却」する必要があります。
売却により譲渡所得税の発生が見込まれる場合には、こちらが一つのリミットとなります
認知症を発症すると売却手続きが大変に
こちらも前出のとおり、認知症により「意思能力が欠ける」と判断されてしまうと、成年後見制度を利用しなければ売却手続きができなくなります。
そうなると成年後見の申立てや、裁判所への売却の申立てなどが必要となり、通常の売却と比べると非常に手間と時間が掛かります。
認知症の兆候が見え始めている場合は、あまり売却を先延ばしにしない方がよいでしょう。
老人ホームから退去する可能性も考慮
では老人ホームへの入居後すぐに売却すればよいか、というと少し不安な要素もあります。実際のところ、老人ホームは入居してみないとわからない部分もあるものです。
特に入居してすぐの時期は、なかなか生活の変化になじめなかったりして不安になる事もあるでしょう。そういった時には「もう帰る家は無い」というだけで、さらに不安な気持ちになってしまうことも考えられます。
また場合によっては、「思っていたような介護が受けられなかった」「他の入居者と上手くなじめない」などの理由で、やむなく退去となることもあるかもしれません。
そうなると、新しい施設を探すまでの間だけでも戻る家があると安心できるケースもあります。
きちんとした介護を受けられているか、施設での生活になじめたかを確かめてから売却を開始する方が、親も家族も安心できるかもしれません。
このように売却のタイミングはそれぞれの事情により違ってきます。上記の他にやはり金銭的な余裕があるかどうかも関わってきますので、しっかりと検討して決めることが必要です。
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