不動産売却で必要な書類とは？売却前・契約締結時・決済時ごとに解説！

不動産売却では多くの書類が必要ですが、「なにを準備すれば良いかわからない」とお悩みの方も少なくありません。
一般的な必要書類を事前に把握しておくことで、慌てずに準備ができ、スムーズに不動産売却を進められるでしょう。
この記事では、不動産売却前、売買契約締結時、決済および引き渡し時の3つの段階にわけて、それぞれの場面で必要な書類を解説します。
中野区を中心とした東京23区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

不動産売却の必要書類1：売却前

不動産売却を検討し始めたら、まずは不動産会社に物件の査定を依頼します。
査定を受けることで、今不動産を売りに出せばいくらで売れるかの目安を知ることができます。
査定価格に納得できれば、そのまま不動産会社に仲介での売却を依頼するのが一般的です。
その際に、依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
仲介を依頼された不動産会社は、その不動産を売却するために宣伝活動などをおこない、成約を目指します。
ここでは、買主が見つかり、売却が成立する前の段階での必要書類をご説明します。

査定時の必要書類

不動産会社に査定を依頼する際に、必ず必要となる書類はありません。
しかし、用意しておけば不動産の価値を高められる書類は以下のとおりです。

• インスペクション（建物状況調査）の結果報告書
• 既存住宅にかかる建設住宅性能評価書
• 新耐震基準への適合を証明する書類

インスペクションの結果報告書も既存住宅にかかる建設住宅性能評価書も、建物の現在の状況を専門家に調査してもらった結果が記載されているものです。
中古物件ではどの程度建物が傷んでいるかなど、見えない部分を不安に感じる方が多いため、このような書類があれば購入を迷う方に安心感を与えることができます。
インスペクションは既存住宅状況調査技術者に依頼すれば5万円程度で取得できます。
建設住宅性能評価書は登録住宅性能評価機関に依頼し、より多くの項目の個別性能評価もできるため、10万円程度かかります。
また、旧耐震基準で建てられている建物は災害時の危険性が高いですが、新耐震基準に適合していることが証明できれば購入希望者が見つかりやすくなるでしょう。
すでに耐震補強工事をした場合は、工事会社からそれを証明する書類がもらえるはずです。

媒介契約締結時の必要書類

不動産会社に売却の仲介を依頼する媒介契約を結ぶ際には、以下の書類が必要です。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 間取り図、測量図
• 固定資産税納税通知書
• 建築確認済証、検査済証（一戸建ての場合）
• マンションの管理規約、使用細則、維持費関連書類
• 本人確認書類
• 住宅ローン残高証明書

登記済証または登記識別情報通知によって、売却しようとする不動産が売主のものであると証明できます。
その他、不動産の詳しい情報を正確に伝えるために、さまざまな書類の提出が求められます。
紙の契約書を用いる場合は、これらにくわえて印鑑が必要なこともあります。
また、住宅ローン残高証明書があれば売却予定代金と比較して、住宅ローンの完済が可能かどうかを判断できるため、できるだけ用意すると良いでしょう。

不動産売却の必要書類2：売買契約締結時

買主が見つかったら、次は売買契約を締結します。
売買契約を結ぶのと同じ日に、売主は買主からの手付金を受け取ります。
売買契約締結の際は、売主と買主、仲介となる不動産会社の担当者が顔を合わせて手続きをするのが一般的です。
しかし、本人の都合が付かない場合は、代理人を立てることもできます。
ここでは、売主本人が売買契約締結時に立ち会う場合と、代理人に依頼した場合に分けて、必要書類を解説します。

売主本人が売買契約を締結する際の必要書類

売主本人が売買契約を締結する際、以下のような書類が必要になります。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 本人確認書類
• 固定資産税納付書
• 物件状況等報告書
• 付帯設備表
• 仲介手数料の半金

登記済権利証または登記識別情報は、取引の際に重要な書類のため、ここでも原本の所在を確認し、コピーを取ります。
固定資産税納付書から、売主が納めた固定資産税の金額を改めて確認し、買主と日割りで分担する金額が決定されます。
物件状況等報告書や付帯設備表は、不動産会社が用意するフォーマットに、売主が物件全体や設備の状況を記載します。
不動産を引き渡したあとにトラブルにならないためにも、しっかりと記載するようにしましょう。
また、書類ではありませんが、売買契約締結時に仲介手数料の半金を不動産会社に支払うのが一般的です。
紙の売買契約書を用いる場合は、実印と印鑑証明、印紙税も必要となります。

代理人が契約する際に必要な追加書類

代理人が契約をおこなう際は、以下の追加書類が必要です。

• 委任状
• 代理人の本人確認書類

紙の売買契約書を用いる場合は、売主の印鑑証明なども必要となります。
代理人がおこなったことは、売主本人の責任となるため、信頼できる方に代理をお願いするようにしましょう。
費用はかかりますが、司法書士などの専門家に代理を依頼することも可能です。

不動産売却の必要書類3：決済および引き渡し時

売買契約が締結できたら、売却の残代金を受け取る決済と物件の引き渡しをおこないます。
決済と引き渡しは同日におこなわれることが一般的で、売主、買主、不動産会社の担当者のほかに、金融機関の担当者や司法書士など、多くの関係者が集まって手続きをします。
まずは司法書士が本人確認をおこない、次に登記に関わる書類に不備がないかをチェックします。
買主から売主に売却代金の残りが入金されるため、口座に情報が反映されているか確認しましょう。
売主がまだ住宅ローンを完済していない場合は、残代金を受け取ったときに住宅ローンをすべて返済します。
住宅ローンを完済すれば、抵当権抹消手続きが開始できます。
決済が終了したら、書類や鍵を買主に引き渡しましょう。
司法書士や不動産会社への報酬の残りを支払い、不動産売却は完了します。

決済および引き渡し時の必要書類

決済と引き渡しをする際に、必要な書類は以下のとおりです。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 本人確認書類
• 固定資産評価証明書
• 物件の鍵や書類など買主に渡すもの
• 入金を確認できるもの（キャッシュカードやオンライン端末など）
• 抵当権抹消書類など

実印や印鑑証明が必要なこともあります。
買主に渡すべき書類があれば、引き渡しまでに準備して渡します。
また、この日に支払う司法書士への報酬や仲介手数料の残り半金は、買主から受け取った売却代金から出すことも可能です。
抵当権が残っている場合は、抵当権抹消書類も準備しておき、引き渡し前に手続きをおこないます。

まとめ

不動産売却を売却前、売買契約締結時、決済および引き渡し時の3段階に分けて、必要書類をご説明しました。
物件の状況やそのときの都合により、異なる書類が必要とされることもあるため、不動産会社と相談しながら書類の準備を進めると良いでしょう。
わたくしども「中野リーガルホーム」は、中野区を中心とした東京23区で不動産売却を取り扱っております。
必要書類に関する疑問や無料査定のご依頼は、お気軽に弊社までご連絡ください。