不動産の売却時に司法書士は必要？行政書士との違いも解説│不動産売買の基礎知識

家や土地を売却するときには、仲介手数料や税金など、さまざまな費用がかかります。その中のひとつが司法書士への報酬です。
「どうして司法書士にお金を払う必要があるの？」「不動産会社がいれば十分では？」と疑問に感じる方も多いかもしれません。

司法書士は、不動産売却において欠かせない法律手続きを担う専門家です。たとえば、不動産の名義を正しく変更する登記手続きや、売買に必要な書類の確認などは、法律に基づいて正確に行う必要があり、司法書士の関与が前提となる場面がほとんどです。

この記事では、司法書士が不動産売却でどんな役割を果たすのか、依頼するメリットは何か、そして費用はどれくらいかかるのかをわかりやすく解説します。

不動産売却で司法書士が果たす役割とは？

司法書士は、法律に関する専門知識を持ち、登記手続きや裁判所に提出する書類の作成を行う国家資格者です。司法書士になるには難関の国家試験に合格する必要があり、不動産や相続、会社設立など、権利関係を扱う分野で活躍しています。

不動産を売却する際、司法書士が主に担当するのは「登記手続き」です。代表的なものに、住宅ローンを完済したことを示す抵当権抹消登記や、不動産の所有者が売主から買主へ変わったことを記録する所有権移転登記があります。

• 抵当権抹消登記：住宅ローンを完済したことを記録する手続き
• 所有権移転登記：家や土地の持ち主が売主から買主へ変わったことを記録する手続き

登記とは、家や土地の権利関係を公的に記録する制度で、「誰がその不動産の持ち主なのか」を第三者に示すためのものです。売却の場面では、ローンが完済され担保が外れていることや、所有権が確実に買主へ移ったことを登記によって証明します。これにより、買主は安心して不動産を取得でき、売主も取引を安全に終えることができます。

なお、司法書士とよく混同されやすい資格に「行政書士」があります。どちらも書類作成の専門家ですが、役割は異なります。司法書士は法務局や裁判所に提出する書類、特に不動産の権利関係を動かす登記手続きを専門としています。一方、行政書士は役所に提出する許認可書類を扱う専門家で、たとえば農地を売却する前に必要となる農地転用許可などを担当します。不動産の売買そのものに伴う登記は、司法書士の業務範囲です。

不動産売却で司法書士に登記手続きを依頼するメリットとは？

不動産の登記手続きは、法律上は本人が行うことも可能です。しかし、実務では司法書士に依頼するケースがほとんどです。その理由のひとつが、取引の安全性を確保できる点にあります。

• トラブルを防げる
  不動産売買では高額なお金が動くため、売主は「代金を受け取らないうちに権利証を渡すのは不安」、買主は「登記が終わらないうちに代金を支払うのは心配」といった状況になりがちです。司法書士が間に入り、登記と代金決済の流れを調整することで、双方が安心して取引を完了できます。
• 手続きが早く進む
  登記申請は法務局に提出しますが、書類に不備があると受理されず、修正や再提出が必要になります。司法書士は必要書類や申請方法を熟知しているため、無駄な時間をかけず、スムーズに手続きを終えることができます。

司法書士に登記を任せることは、不動産売却を安全かつ円滑に進めるための重要なポイントといえるでしょう。

不動産売却で売主が司法書士に負担する費用は？

家や土地を売るとき、売主側には司法書士に依頼して支払う登記手続きに関わる費用があります。代表的なのが、住宅ローン完済後の 「抵当権抹消登記」 の手続きです。

抵当権抹消登記とは？

住宅ローンを完済すると、家や土地に設定されていた「抵当権」（ローンが返済されないとき銀行がその不動産を差し押さえられる担保）がなくなります。しかし、登記簿にはそのまま抵当権が残っていることが多く、所有者が不動産を売る際には、司法書士に依頼して抵当権を抹消する手続きを行うのが一般的です。
費用の目安は以下となります。

• 司法書士への報酬：目安として2〜3万円程度（地域・案件内容により変動）
• 登録免許税：不動産1件につき 1,000円 が基本。土地と建物がある場合は2,000円。

その他に必要な登記

売却前に、登記簿上の「所有者の住所・氏名」が現状と異なっている場合、次のような手続きも必要になるケースがあります。

• 住所変更登記：登記簿に記載されている住所と現在の住所が違う場合
• 氏名変更登記：登記簿に古い氏名（結婚前の姓など）が記載されている場合

これらの登記をしておかないと、売買契約や所有権の移転時に手続きがスムーズに進まないことがあります。

住所・氏名変更登記の義務化

2026年4月1日から、登記名義人の氏名や住所に変更があったとき、変更日の翌日から2年以内に変更登記を申請することが義務化されます。義務化以前に変更していたケースも対象となり、2028年3月31日までに手続きを完了しなければなりません。正当な理由なく怠った場合には 5万円以下の過料が科される可能性があります。

まとめ：安心できる取引にはプロの力を借りるのが確実

不動産売却では、司法書士が登記の手続きや契約の安全性を守る重要な役割を担っています。抵当権の抹消や所有権の移転など、専門的な知識が必要な場面を司法書士がサポートしてくれることで、売主も買主も安心して取引を進めることができます。

また、住所変更や氏名変更の登記が義務化されるなど、法律の改正によって手続きはさらに複雑になっています。こうした最新のルールにも対応できるのが司法書士の強みです。

不動産売却を検討している方は、まずは無料相談や査定を利用してみるのがおすすめです。司法書士や不動産会社に相談することで、費用の見通しや売却の流れを具体的にイメージでき、安心して次のステップに進めます。

司法書士事務所を母体とする中野リーガルホームでは、司法書士資格を有するスタッフが、不動産売買から登記、相続まで一貫してサポートしています。遺産分割協議の進め方や相続登記、不動産売却に不安を感じている方は、ぜひお気軽にご相談ください。