不動産の相続登記が義務化されました｜対象・期限・救済制度までわかりやすく解説

令和6年（2024年）4月から、不動産を相続した際の「相続登記」が法律で義務化されました。
これまで任意だった登記手続きが義務となったことで、「登記って難しそう…」「自分も対象になるのでは？」と心配される方が増えています。

この記事では、令和の制度改正によって何が変わったのか、どんな人が対象になるのか、そして手続きを進めるうえでの注意点について、わかりやすく解説します。不動産を相続する可能性のある方、すでに相続しているけれど登記をしていない方は、ぜひ参考にしてください。

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相続登記の義務化とは？対象と期限は？

相続登記の義務化とは、不動産を相続した方が、一定の期限内に登記申請を行うことを法律で定めた制度です。
令和6年（2024年）4月1日から施行され、これまで任意だった相続登記が法律上の義務となりました。

義務化後は以下が規定されています。

• 不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務
• 正当な理由なく申請をしない場合、10万円以下の過料（行政罰）の可能性

※相続人が複数いる場合は、遺産分割がまとまらなくても「相続人申告登記」で義務を果たすことが可能です。

なぜ義務化されたのか？背景と社会問題

相続登記義務化の背景には、所有者不明土地問題と呼ばれる深刻な社会問題があります。

国土交通省の調査では、

• 所有者が分からない土地が全国で約20％
• 九州本島の面積に匹敵する規模

とも推計され、公共事業・防災・再開発・空き家対策の大きな障害になっています。

なぜ所有者不明の土地が増えたのか、原因のひとつが相続登記がこれまで義務ではなかったことです。
そのため、

• 相続が起きても登記を放置
• そのまま次の相続が発生
• 名義が古いまま数世代分の相続人が多数に膨らむ
• 連絡が取れず手続きが進まない
• いわゆる「メガ共有状態」に陥る

というケースが全国で発生してきました。

所有者が分からない土地や、共有者が多すぎる土地は、「売却できない」「活用できない」「空き家が放置されやすい」「再開発や防災工事の同意が得られず、地域に悪影響」といった問題を引き起こします。

これらの社会課題に対応するため、

• 所有者不明土地法
• 民法・不動産登記法の改正
• 相続土地国庫帰属制度（2023年開始）

など、段階的に制度が整えられ、2024年4月から相続登記が義務化されたという流れです。

登記できない場合の救済措置とは

相続登記は義務ですが、すぐに手続きができないケースもあります。
たとえば、相続人どうしで話し合いがまとまっていないときや、誰が不動産を引き継ぐか決まっていないときなどです。そんなときのために、「相続人申告登記」という新しい制度が作られました。

これは、「まだ登記はできないけれど、自分が相続人です」と法務局に申告することで、いったん義務を果たしたことにできる仕組みです。この申告をしておけば、すぐに相続登記ができなくても、罰則の対象にはなりません。

ただし、あとで誰が不動産を引き継ぐか決まったら、正式な相続登記をする必要があります。

登記名義人の氏名・住所変更も義務化へ

相続登記の義務化に続き、不動産の登記名義人の氏名・住所が変わった場合の変更登記も義務化されます。この制度は、令和8年（2026年）4月1日までに施行される予定と法律で定められており、2026年4月の施行が確実視されています。

◆ 変更登記の申請期限
登記名義人の氏名または住所に変更があった場合、変更が生じた日から2年以内に変更登記を申請する義務があります。該当する例を挙げてみましょう。

• • 結婚・離婚に伴う「姓（氏）」の変更
  • 引っ越し（住所変更）
  • 成年後見人の氏名変更 等

◆ 義務化の目的
変更情報が登記に反映されないと、「所有者に連絡が取れない」「相続時に名寄せができない」「空き家・空き地の管理が進まない」といった問題が発生し、所有者不明土地の増加につながります。この問題を防ぐための義務化です。

◆ 違反した場合の罰則
正当な理由なく変更登記を怠った場合は、5万円以下の過料（行政罰）が科される可能性があります。

不動産の相続登記が義務化されても相続したくないときは？

相続した不動産が遠方で使えない、管理が困難、老朽化が進んでいるなどの理由で「相続したくない」と考える人も増えています。こうしたニーズを受けて、相続土地国庫帰属制度が令和5年（2023年）4月27日から開始されました。

◆ 国庫帰属制度とは？
この制度を利用すると、相続または遺贈で取得した土地を一定の条件のもとで国に引き渡すことができます。申請は法務局で行い、審査を通過すると土地の所有権が国へ移り、

• • 固定資産税
  • 管理費用
  • 維持・修繕リスク

などから解放されます。

ただし、受け入れには厳しい条件があり、どんな土地でも国が引き取るわけではありません。

◆ 対象外になりやすい土地の例
国に引き取ってもらえない土地とはたとえばどのようなものか、一例を挙げてみましょう。

• • 建物が残っている土地（更地であることが原則）
  • 他人の権利（抵当権、賃借権、地役権など）が付いている土地
  • 境界が不明確な土地
  • 土壌汚染や崩壊の危険がある土地
  • 管理困難な森林
  • 公道からのアクセスが著しく悪い土地　等

※特に「建物が残っている土地」は申請前に解体が必要で、この費用が利用のハードルとなっています。

まとめ

相続人が多い場合は、どのように分けるのかの話し合いに時間がかかるものです。
登記の期限が設けられることになったので、早めに動いて相談するのが良いでしょう。
私たち「中野リーガルホーム」は中野区を中心に、東京23区エリアで不動産売却のサポートをしております。
お客様に真摯に対応いたしますので、ぜひお問い合わせください。