不動産の相続登記義務化で何が変わる？│税金・制度・保険に関するQ&A

令和6年（2024年）4月から、不動産を相続した際の「相続登記」が法律で義務化されました。これまで任意だった手続きが義務となったことで、「登記は難しそう」「自分も対象になるのだろうか」と不安や疑問を感じる方もいらっしゃるでしょう。

相続登記とは、亡くなった方名義の不動産を、相続人の名義に変更する手続きのことです。従来は登記をしなくても特に罰則はありませんでしたが、法改正により、期限内に登記をしない場合には過料が科される可能性が生じました。

この記事では、相続登記義務化によって何が変わったのか、誰が対象になるのか、そして手続きを進める際の注意点について、わかりやすく解説します。不動産を相続する可能性のある方や、まだ登記をしていない方は、ぜひ参考にしてください。

目次

• 相続登記の義務化とは？対象と期限
• なぜ義務化されたのか？背景にある社会問題
• すぐに登記できない場合の救済措置
• 登記名義人の氏名・住所変更も義務化へ
• 相続したくない場合に利用できる制度
• 相続登記の手続きの流れ
• まとめ：相続登記は早めの準備が安心

相続登記の義務化とは？対象と期限

相続登記の義務化とは、不動産を相続した人が、一定の期限内に登記申請を行うことを法律で定めた制度です。令和6年（2024年）4月1日から施行され、相続登記は「任意」から「義務」へと位置づけが変わりました。

具体的には、不動産を相続したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請する必要があります。正当な理由なく期限内に申請を行わなかった場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。

注意すべき点として、この制度は令和6年4月以降に発生した相続だけでなく、それ以前に発生した相続にも適用されます。たとえば、何年も前に親が亡くなり、不動産の名義を変更しないままになっている場合でも対象となります。このようなケースでは、令和6年4月1日から3年以内、すなわち令和9年（2027年）3月31日までに相続登記を完了させる必要があります。

相続人が複数いて遺産分割がまとまっていない場合であっても、原則として期限が延長されるわけではありません。ただし、そのような場合には「相続人申告登記」という制度を利用することで、ひとまず期限内の義務を果たしたものと扱われます。

なぜ義務化されたのか？背景にある社会問題

相続登記が義務化された背景には、「所有者不明土地問題」と呼ばれる深刻な社会課題があります。
国土交通省の調査によると、所有者が分からない、または連絡が取れない土地は全国で約2割に達し、その面積は九州本島に匹敵すると推計されています。所有者不明の土地は、公共事業や防災工事、再開発、空き家対策の妨げとなり、地域の安全性や活性化にも悪影響を及ぼしています。

この問題の大きな原因のひとつが、相続登記が長年にわたり任意とされてきたことです。相続が発生しても登記が行われないまま相続が繰り返されると、名義が古いまま放置され、相続人が何十人にも増える「メガ共有状態」になることがあります。この状態では、誰が権利者なのかを確定するだけでも多大な時間と費用がかかり、土地の活用が事実上困難になります。

こうした状況を改善するため、所有者不明土地法の制定や不動産登記法の改正、相続土地国庫帰属制度の創設などが進められ、その一環として相続登記の義務化が導入されました。不動産の所有者を明確にし、土地の円滑な利用を促進することが、国の大きな目的といえます。

すぐに登記できない場合の救済措置

相続登記は義務とされましたが、すべてのケースで直ちに手続きを進められるとは限りません。相続人同士の話し合いがまとまらない場合や、誰が不動産を相続するのか決まらない場合も少なくありません。遺産分割協議には法律上の期限がないため、協議が長期化することもあります。

そのような場合に利用できるのが「相続人申告登記」です。これは、自分が相続人であることを法務局に申告する制度で、この手続きを行っておけば、正式な相続登記が完了していなくても、過料の対象にはなりません。

相続人申告登記は、相続人が単独で申請できる点が特徴です。他の相続人の同意が得られない場合でも手続きが可能で、戸籍謄本など、相続人であることを証明する書類を提出すれば申請できます。正式な相続登記に比べて手続きが簡易なため、現実的な救済措置といえます。

ただし、相続人申告登記はあくまで暫定的な対応です。遺産分割が成立した場合には、その日から3年以内に正式な相続登記を行わなければならず、再び期限を過ぎると過料の対象となる可能性があります。

登記名義人の氏名・住所変更も義務化へ

相続登記に続き、不動産の登記名義人の氏名や住所が変わった場合の「変更登記」についても義務化される予定です。この制度は、令和8年（2026年）4月までに施行される見込みです。

氏名や住所に変更があった日から2年以内に変更登記を申請する必要があり、正当な理由なく申請しない場合には、5万円以下の過料が科される可能性があります。結婚や離婚による氏名変更、引っ越しによる住所変更などが対象となります。

登記上の情報が古いままだと、所有者に連絡が取れず、相続や売却の手続きが滞る原因になります。こうした事態を防ぎ、所有者不明土地の発生を抑制するため、変更登記も義務化されることになりました。

従来は変更登記が義務ではなかったため、多くの不動産で登記内容が実態と一致していない状況が見られました。義務化により、実務上のトラブルの減少が期待されています。

相続したくない場合に利用できる制度

相続した不動産が遠方にある、管理が難しい、老朽化しているなどの理由から、「相続したくない」と感じる方も増えています。こうした状況に対応する制度として、令和5年（2023年）4月から「相続土地国庫帰属制度」が始まりました。

この制度を利用すると、一定の条件を満たした土地を国に引き渡すことができます。国に帰属した後は、固定資産税の支払いや管理の負担から解放されるため、相続人の負担軽減につながります。

ただし、すべての土地が対象となるわけではありません。建物が残っている土地や、抵当権などの担保権が設定されている土地、境界が不明な土地、管理に過分な費用や労力を要する土地などは、原則として対象外となります。

制度の利用には法務局への申請が必要で、審査手数料がかかります。また、承認された場合には原則負担金も必要です。

相続放棄という方法もありますが、相続放棄は相続開始を知ってから3カ月以内に家庭裁判所で手続きを行う必要があり、すべての相続財産を放棄することになります。不動産だけを手放したい場合には、相続土地国庫帰属制度が適しているケースもあります。

相続登記の手続きの流れ

相続登記を行う際の基本的な流れを確認しておきましょう。

まず、相続人を確定するために、被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本を収集します。あわせて、相続人全員の戸籍謄本や住民票も必要です。

次に、遺産分割協議を行い、不動産を誰が相続するかを決定します。協議が成立した場合は、遺産分割協議書を作成し、相続人全員が署名・押印（実印）し、印鑑証明書を添付します。遺言書がある場合には、原則として遺産分割協議は不要です。

書類が揃ったら、不動産所在地を管轄する法務局に登記申請を行います。申請方法は、窓口申請、郵送、オンライン申請が可能です。

相続登記には登録免許税がかかります。申請後、書類に不備がなければ、通常1〜2週間程度で登記が完了し、登記識別情報通知が交付されます。実際にやってみると手続きの複雑さに驚くかもしれません。不安がある場合は、司法書士に依頼するのも手です。

まとめ：相続登記は早めの準備が安心

相続登記の義務化により、不動産を相続した場合には、原則として3年以内に登記を完了させる必要があります。過去に発生した相続も対象となるため、まだ登記をしていない方は早めの対応が求められます。

相続人が多い場合や、話し合いに時間がかかる場合には、期限が迫ってから慌ててしまうことも少なくありません。まずは相続人の確認や不動産の把握から始め、必要に応じて相続人申告登記を活用するなど、段階的に進めることが重要です。

中野リーガルホームでは、司法書士事務所を母体とする不動産会社として、相続登記から不動産売却まで一貫してサポートしています。中野区を中心に東京23区でご相談を承っていますので、相続登記や不動産手続きに不安がある方は、お気軽にお問い合わせください。