親が認知症だと家が売れない？成年後見人とは│税金・制度・保険に関するQ&A

「不動産を売却したいのに、所有者である親が認知症になってしまった」。このような状況に直面すると、「もう売却はできないのではないか」と諦めてしまう方は少なくありません。

親が認知症になると、家族は多くの不安や戸惑いに直面します。不動産売却に限らず、預貯金の引き出し、施設入所の手続き、介護サービスの契約など、日常生活のさまざまな場面で「本人の同意が必要」という壁にぶつかります。感情のコントロールが難しくなる親の様子を目の当たりにし、どう対応すればよいのか分からず、途方に暮れることもあるでしょう。

しかし、所有者本人に判断能力がなくなった場合でも、「成年後見制度」を利用すれば不動産売却は可能です。さらにこの制度を活用することで、財産管理や生活に関する手続きを、法律に基づいて適切に進めることができます。難しそうに感じられる制度ですが、仕組みを理解すれば決して特別なものではありません。ここでは、成年後見制度の基本、不動産売却の進め方、そして司法書士がどのように関われるのかを、わかりやすく解説します。

成年後見人とは？申し立てるってどういうこと？

親が認知症になると、不動産売却の契約内容を理解し、適切に判断することが難しくなります。法律上、判断能力が不十分な状態で結ばれた契約は無効とされる可能性があるため、そのままでは安全に売却を進めることができません。

そこで活用されるのが「成年後見制度」です。成年後見制度は、認知症などにより判断能力が低下した方を、法律面・生活面の両方から支えるための仕組みで、特別な人だけが使う制度ではありません。実際に、多くの家庭で利用されている一般的な制度です。
成年後見制度には次の2種類があります。

1. 任意後見制度
   本人に判断能力があるうちに、将来のサポート役(任意後見人)を自分で選んでおく制度です。公正証書で契約を結び、実際に判断能力が低下した時点で、家庭裁判所が任意後見監督人を選任することで効力が発生します。
2. 法定後見制度
   すでに判断能力が低下している場合に、家庭裁判所が後見人を選任する制度です。
   法定後見は判断能力の程度に応じて「後見」「保佐」「補助」に分かれており、不動産売却のような重要な契約では、「後見」または「保佐」が選ばれるケースが多くなります。

「申し立てる」と聞くと大げさに感じるかもしれませんが、実際には家庭裁判所に必要書類を提出し、後見人を選んでもらうための手続きを行うことを指します。本人の財産と生活を守るための、ごく一般的な手続きであり、身構える必要はありません。

ただし、成年後見制度は認知症の進行度によって利用できる制度が異なります。判断能力が不安定になってきた頃や、不動産売却など大きな契約が必要になった段階で、早めに検討することが重要です。申し立てが遅れると、売買契約が無効になるおそれがあるほか、財産管理が行き届かず、悪質な訪問販売などの被害に遭うリスクも高まります。

また、施設入所や介護サービスの契約が進められず、必要な支援を受けるタイミングが遅れてしまうこともあります。本人名義の預貯金を引き出せず、介護費用や医療費の支払いに困るといった現実的な問題に直面するケースも少なくありません。こうした事態を防ぐためにも、「まだ大丈夫」と感じている段階で、専門家に相談しておくことが安心につながります。

成年後見人になったらできることと、不動産売却までの流れ

不動産売却のために成年後見人を選任する場合、まず本人の住所地を管轄する家庭裁判所に申立てを行います。申立てができるのは、本人、配偶者、四親等内の親族、または市区町村長です。身寄りがない場合や親族による申立てが難しい場合には、市区町村長が申立人となることもあります。

申立てには、申立書や事情説明書のほか、戸籍謄本や住民票、医師の診断書、財産目録など、さまざまな書類が必要です。診断書は家庭裁判所指定の書式があり、主治医に作成してもらいます。必要書類や運用は裁判所ごとに多少異なるため、事前の確認が欠かせません。

審理を経て後見人が選任されると、不動産売却だけでなく、預貯金の管理、年金の受取り、税金や公共料金の支払い、介護サービスや施設入所の契約など、本人の生活全般に関わる事務を行えるようになります。また、本人に不利益な契約を取り消す権限もあり、認知症の方を守る重要な役割を担います。

ただし、後見人の権限はあくまで本人の利益のために使われるものであり、家族や後見人自身の都合で財産を処分することはできません。毎年、家庭裁判所に財産状況を報告する義務があり、適切な管理が求められます。

成年後見人による不動産売却の方法と注意点

成年後見人が不動産を売却する場合、その不動産が「居住用」か「非居住用」かによって手続きが異なります。本人が現在住んでいる、または将来住む可能性のある家は居住用不動産とされ、売却には家庭裁判所の許可が必要です。

居住用不動産を売却する際は、家庭裁判所に処分許可を申し立て、売却の必要性や価格の妥当性などについて審査を受けます。許可が下りた後に、売買契約と引き渡しを行います。

一方、本人が住んでいない賃貸物件や空き家などの非居住用不動産は、原則として裁判所の許可なく売却できます。ただし、本人の利益にかなう合理的な理由が必要であり、状況によっては後見監督人や裁判所への事前相談が望ましい場合もあります。

後見人が家族の場合、本人の生活状況を把握しやすいという利点がありますが、専門的な手続きに負担を感じることもあります。専門職後見人は、法律や財産管理の知識を活かして手続きを進めやすい反面、報酬が発生する点には注意が必要です。どの後見人が選ばれるかは、家庭裁判所が総合的に判断します。

司法書士は成年後見と不動産売却をどう支えるのか

成年後見制度において、司法書士は申立ての段階から売却完了まで幅広くサポートできます。申立書や財産目録の作成、必要書類の収集、裁判所とのやり取りなど、煩雑な手続きを任せることで、仕事や介護で忙しい方の負担を大きく減らすことができます。

後見人に選任された後も、司法書士が後見人として関わる場合や、家族後見人を支援する立場で関与する場合があります。不動産売却に関しては、処分許可申立てから契約内容の確認、登記手続きまで一貫した対応が可能です。

また、不動産を取り巻く法律は近年大きく変化しています。相続登記は2024年4月から義務化され、住所・氏名変更登記も2026年4月から義務化される予定です。こうした最新の制度に対応しながら進められる点は、司法書士に依頼する大きなメリットといえます。

成年後見制度は、不動産売却だけでなく、本人の生活全体を守る制度です。司法書士は、その全体像を踏まえたアドバイスができる専門家として、多くの場面で力になります。

まとめ：成年後見制度を活用すれば、不動産売却は可能

認知症になっても、成年後見制度を利用すれば不動産売却は可能です。重要なのは、早めに制度を理解し、適切な後見人と専門家のサポートを得ることです。

親の認知症に直面すると、家族は精神的にも大きな負担を抱えがちですが、法律で守られた制度を正しく使えば、本人の財産と生活を両立して守ることができます。

不動産売却を検討している方は、まずは専門家に相談し、全体の流れと費用感を把握することから始めてみてください。

司法書士事務所を母体とする中野リーガルホームでは、成年後見の申立てから不動産売却、登記、相続までを一貫してサポートしています。忙しくて手続きに不安を感じている方も、どうぞ安心してご相談ください。