古い家は売れない？基準は？│売れにくい条件をチャンスに変える不動産売却（2）

古い家を相続したものの、「築年数が古いから売れないのではないか」「再建築不可と言われてしまい、どうすればいいのかわからない」と不安を抱えて相談に来られる方は少なくありません。築年数が古い物件は、建物としての評価がほとんど残っていないことも多く、特に再建築不可の場合は買主が限られるため、売却が難しいと感じやすいものです。

しかし、古い家だからといって必ずしも売れないわけではありません。物件の特性を正しく理解し、適切な売却方法を選べば、状況を大きく改善できるケースもあります。

この記事では、古い家と判断される基準、再建築不可の意味、売却時の注意点、そして現実的な売却方法までを、初めての方にもわかりやすく解説します。「古い家をどう扱えばよいのか」と悩んでいる方に、判断のヒントとなる情報をお届けします。

古い家の基準とは？築年数と耐震性で判断

家が古いかどうかは、見た目よりも築年数を基準に判断されることが一般的です。建物は年月の経過とともに資産価値が下がり、一定の年数を超えると「古い家」とみなされやすくなります。明確な定義はありませんが、一つの目安となるのが「法定耐用年数」です。

法定耐用年数とは、税務上、建物の価値がどの程度の期間で減少すると考えられているかを示す基準です。木造住宅の場合は22年、鉄骨造は34年、鉄筋コンクリート造は47年とされており、これを超えると築古物件として扱われることが多くなります。

ただし、法定耐用年数はあくまで税務上の基準であり、建物が使用できなくなる期限ではありません。適切に維持管理されていれば、築30年、40年を超えても十分に居住可能な住宅は多く存在します。それでも、不動産市場では法定耐用年数を超えた建物は、建物価値がほぼゼロと評価される傾向があります。

また、耐震性能も重要な判断材料です。昭和56年（1981年）6月以前に建築確認を受けた建物は、旧耐震基準で建てられている可能性があります。建築基準法の改正により新耐震基準が導入され、それ以前の建物は大地震に対する安全性が十分でないとみなされることが多く、売却時の不安要素になります。

築年数が古くても新耐震基準を満たしていれば、買主の安心感は高まります。一方、旧耐震基準の建物でも、耐震診断や耐震補強工事を行うことで、売却のハードルを下げることは可能です。

古い家が売れにくい理由とは？再建築不可とは何か

古い家が売れにくい理由の一つに「再建築不可」という問題があります。再建築不可とは、現在の建築基準法の要件を満たしておらず、既存の建物を取り壊した場合に、新たに建物を建てることができない土地を指します。

最も多い原因は、接道義務を満たしていないケースです。接道義務とは、「建物を建てる土地は、幅員4メートル以上の建築基準法上の道路に、2メートル以上接していなければならない」という規定です。この条件を満たしていない場合、原則として建て替えは認められません。細い路地の奥にある住宅や、他人の土地を通らなければ道路に出られない敷地などが該当します。

再建築不可の物件は、建て替えができないため利用方法が限定され、買主が大幅に減ってしまいます。新築を希望する買主にとっては選択肢から外れやすく、結果として売却価格が下がり、売却期間が長期化する傾向があります。

さらに、再建築不可の物件は住宅ローンが利用しにくいという問題もあります。金融機関は担保価値を重視するため、資産価値が低いと判断されやすい再建築不可物件では、融資を断られるケースが少なくありません。その結果、現金購入が可能な買主に限定され、売却がより難しくなります。

ただし、再建築不可であっても売却が不可能というわけではありません。現在の建物を活かして住み続けたい方や、賃貸用として運用したい投資家にとっては、魅力的な物件となる場合もあります。

再建築不可が価格に与える影響と売却時の注意点

再建築不可の物件は、建て替えが可能な土地と比べると、売却価格が大きく下がる傾向があります。一般的には、周辺相場の5割から7割程度になることが多く、立地や状態によってはさらに低く評価される場合もあります。

売却を検討する際は、まず自分の物件が本当に再建築不可に該当するのかを確認することが重要です。役所の建築指導課や都市計画課で接道状況を確認するほか、不動産会社に調査を依頼することもできます。再建築不可であることを把握しないまま売却活動を進めると、後から判明してトラブルになるおそれがあります。

また、建物を残したまま売却する場合は、契約不適合責任を避けるためにも、建物の状態を事前に把握しておくことが大切です。雨漏りや構造上の不具合、シロアリ被害などを見落としたまま売却すると、引き渡し後に問題となる可能性があります。インスペクション（建物状況調査）を行い、状態を明確にしておくことで、買主に対して誠実な説明ができ、信頼につながります。

さらに、古い家では隣地との境界が不明確になっているケースも少なくありません。境界未確定のまま売却すると、後に紛争へ発展するリスクがあります。必要に応じて測量を行い、境界を明確にしておくことで、安心して売却を進めることができます。

古い家を売却するための現実的な選択肢

古い家の売却方法には、いくつかの選択肢があります。代表的なのは、古家付き土地として売却する方法、リフォームを行って売却する方法、建物を解体して更地で売却する方法です。物件の状態や立地条件によって、適した方法は異なります。

古家付き土地として売却する場合、解体費用がかからず、固定資産税の住宅用地特例も維持できる点がメリットです。買主がリフォームを前提に検討するため、一定の需要があります。ただし、建物の劣化が激しい場合は価格が下がりやすくなります。

リフォームして売却する方法は、見た目や使い勝手が改善されることで買主が見つかりやすくなる可能性があります。ただし、かけた費用以上に売却価格が上がるとは限らないため、事前に費用対効果を慎重に検討する必要があります。

建物を解体して更地にする方法は、利用の幅が広がり、売却しやすくなることもあります。しかし、解体費用がかかるうえ、更地にすると固定資産税が大幅に上がります。特に再建築不可の土地では、建物を残したまま売却したほうが有利な場合が多いため注意が必要です。

どの方法が最適かは個別の事情によって異なるため、専門家と相談しながら判断することが重要です。

まとめ：再建築不可でも売却の道はあります

古い家だからといって、売れないと決めつける必要はありません。築年数や耐震基準、再建築不可の有無などを正しく把握し、物件の特性に合った売却戦略を立てることで、売却の可能性は十分にあります。

再建築不可の物件でも、価格面の魅力から購入を検討する方や投資家は存在します。重要なのは、正確な情報開示と現実的な価格設定です。

不動産売却でお悩みの方は、司法書士事務所を母体とする「中野リーガルホーム」にご相談ください。法律と不動産の両面からサポートし、状況に応じた最適な売却方法をご提案いたします。

無料相談や査定も行っております。「こんな古い家でも売れるのか」と不安な方こそ、ぜひ一度ご相談ください。専門家の力を借りることで、安心して次の一歩を踏み出すことができます。