賃貸中の不動産でも任意売却できる？注意点まとめ│任意売却・住宅ローン滞納

「賃貸物件を運営しているけれど、思ったほど利益が出ない…」
「投資用マンションを持っているけれど赤字続きで手放したい…」
「入居者がいる状態で売却なんてできるのだろうか?」

こうした悩みを抱えたまま、対応を先延ばしにしていませんか？特に住宅ローンが残っている場合、「賃貸中でも任意売却できるのか?」「入居者に迷惑をかけてしまうのでは?」という不安から二の足を踏む方も多いでしょう。

任意売却とは、ローンの返済が難しくなったときに、金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。競売よりも高く売れる可能性があり、入居者への影響も少なく済むのが特徴です。

この記事では、賃貸中の不動産を任意売却できるのか、その際の注意点や、入居者とのトラブルを避けるためのポイントについてわかりやすく解説します。

賃貸中のマンションやアパートは任意売却できる？

結論から言うと、賃貸中の不動産でも任意売却は可能です。代表的な方法が「オーナーチェンジ物件」として売却するケースです。

オーナーチェンジ物件とは、入居者との賃貸借契約をそのまま新しいオーナーに引き継ぐ仕組みです。入居者にとっては「大家さんが変わるだけ」で、生活への影響はほとんどありません。家賃の振込先が変わる程度で、日常生活は今まで通り続けられます。

投資用マンションやアパートでも同様に、入居者がいる状態のまま任意売却が可能です。収益が思うように上がらず赤字が続く場合は、早めに売却を検討することで損失を最小限に抑えられます。

もし、競売に移行した場合、入居者への影響は非常に大きくなります。競売では市場価格よりも安い金額で売却されることが多く、さらに入居者が強制的に退去しなければならないケースも少なくありません。

その点、任意売却は競売よりも有利に進められる方法です。市場価格に近い金額で売却できる可能性が高く、引っ越し費用の捻出や残債の返済方法について柔軟に交渉することもできます。さらに、オーナーチェンジ物件として売却すれば入居者の契約をそのまま引き継げるため、生活への影響もほとんどありません。

こうしたメリットを活かすためには、競売に至る前に行動することが大切です。住宅ローンの返済が難しくなったときは、早めに司法書士や任意売却に強い不動産会社へ相談し、最適な解決策を一緒に考えてもらいましょう。

司法書士と不動産仲介業のWライセンスを持つ専門家におまかせください

住宅ローン滞納が続き、裁判所から競売開始決定通知が届いたという方は、「もう任意売却は無理だ」とあきらめてしまうかもしれません。

しかし、開札日(落札者が決まる日)の前日までに債権者と合意し、任意売却を成立させれば競売は取り下げられます。つまり、競売開始後でも任意売却のチャンスは残っているのです。

ただし、競売と同時進行で任意売却を進める場合には、入居者に内密に進めるのは難しくなります。

なぜなら、競売の前には不動産の現況調査が行われるからです。裁判所の執行官や不動産鑑定士が建物全体の状態をチェックし、購入希望者を募集するための写真撮影を行うため、入居者は居住中の部屋に担当者を通さなくてはなりません。

入居者が現況調査に応じない場合は、鍵を壊して立ち入ることもあり、金銭的な損失やトラブルが生じるおそれがあります。

入居者とのトラブルを防ぐためにも、必ず事前に事情を説明し、情報を共有しておきましょう。「なぜ売却するのか」「入居者にどんな影響があるのか」「今後の流れはどうなるのか」などを誠実な対応が欠かせません。

通常、賃貸中の不動産をオーナーチェンジ物件として売却する場合は、オーナーが代わったタイミングで入居者へ連絡すれば問題ありませんが、競売と並行する任意売却の場合は時間が限られるため、迅速な行動が必要です。司法書士や任意売却に強い不動産会社と連携し、債権者との交渉をスムーズに進めましょう。

司法書士と不動産仲介業のWライセンスを持つ専門家におまかせください

賃貸中の不動産を任意売却する際には、いくつかの注意点があります。これらを理解しておくことで、スムーズな売却とトラブル回避につながります。

賃貸借契約は新オーナーに引き継がれる
オーナーチェンジ物件として売却する場合、入居者との賃貸借契約はそのまま新しいオーナーに引き継がれます。つまり、敷金や礼金、家賃の設定などの契約条件も引き継がれるため、売却前に契約内容を整理しておくことが重要です。
敷金の取り扱いに注意
入居者から預かっている敷金は、新オーナーに引き継がれるのが一般的です。売却代金から敷金相当額を差し引いて精算するか、別途新オーナーに引き継ぐかを明確にしておく必要があります。
家賃収入は売却までオーナーのもの
売却が成立するまでの家賃収入は、現オーナーに帰属します。売却日を基準に日割り計算で精算するケースもあるため、事前に確認しておきましょう。
買主は投資家が中心
オーナーチェンジ物件の買主は、主に不動産投資家や投資会社です。居住目的の買主よりも市場が限られるため、通常の売却よりも時間がかかる場合があります。