机上査定を不動産売却に活かすには│知って得する不動産売却の豆知識

不動産の売却を考え始めたとき、まず気になるのは「うちの家はいくらくらいで売れるのだろう」という点ではないでしょうか。「査定」という言葉は聞いたことがあっても、「実際にどうやるの？」「不動産会社に連絡したら、すぐに家を見に来られるの？」と不安に感じる方もいるかもしれません。

そんなときに役立つのが、短時間でおおよその価格が分かる「机上査定（簡易査定）」です。机上査定は、不動産会社が実際に物件を見に来ることなく、公開データなどをもとに価格を算出する方法で、不動産売却の最初の一歩として気軽に利用できます。

この記事では、机上査定とは何か、どのようなメリットや注意点があるのか、そして査定結果をどのように活かせばよいのかを、わかりやすく解説します。

机上査定とは？訪問査定との違いは？

机上査定とは、不動産会社が現地を訪れず、データのみを使って価格を算出する査定方法です。「簡易査定」と呼ばれることもあります。

机上査定で使われる主なデータには、国が公表している公示地価や路線価、過去に似た条件で売却された物件の成約事例、現在売りに出ている物件の情報、そして築年数や広さ、階数、間取りといった基本的な物件情報があります。これらをもとに、「このエリアで、この条件の物件であれば、だいたいこのくらいの価格で売れるだろう」という目安を算出します。

ただし、実際の建物の状態、たとえば室内のきれいさ、日当たりや風通し、眺望、リフォームの有無などは反映されません。そのため、訪問査定と比べると、どうしても精度は下がります。

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に現地を訪れ、建物の内外や周辺環境を確認したうえで、より正確な価格を算出する方法です。本格的に売却を進める場合には、訪問査定が欠かせません。

机上査定は「おおよその相場を知るための方法」、訪問査定は「実際に売り出す価格を決めるための方法」と考えると分かりやすいでしょう。
【不動産売買の基礎知識】訪問査定とは

机上査定のメリットと注意点

机上査定には、気軽に利用しやすいメリットがあります。
結果が最短で当日から数日以内に分かるため、思い立ったときにすぐ相場を把握できます。また、匿名で依頼できるサービスもあるため、「とりあえず相場だけ知りたい」「まだ本格的に売るかどうか決めていない」という段階でも利用しやすい点が特徴です。

複数の不動産会社に同時に依頼できる一括査定サービスを利用すれば、各社の査定額を比較しながら、おおよその相場感をつかむことができます。売却を迷っている人や、まずは相場を知りたい人にとって便利な方法です。

ただし、注意点もあります。
机上査定では、室内の状態や周辺環境といった細かな条件は反映されません。「リフォームして室内がとてもきれい」「日当たりが非常によい」「駅までの道が平坦で歩きやすい」といったプラス要素も、「建物が老朽化している」「近隣に高い建物が建ち、日当たりが悪くなった」といったマイナス要素も、データだけでは判断できません。

そのため、実際の売却価格と差が生じることがあります。
マンションは取引データが豊富で、似た条件の物件も多いため、机上査定でも比較的精度が高くなる傾向があります。一方、戸建ては土地の形状や建物の状態、接道状況などによって価格が大きく左右されるため、机上査定では誤差が出やすい点に注意が必要です。

また、不動産会社ごとに査定の基準や重視するポイントは異なります。ある会社は「このエリアは人気がある」として高めに評価し、別の会社は「築年数が古い」として慎重に低めの査定を行うこともあります。そのため、1社の査定額だけを鵜呑みにせず、複数社の結果を比較することが大切です。

一括査定サービスを利用すると、勧誘の電話がたくさん来るイメージがあるかもしれません。避けたい場合は、依頼時に「メール連絡のみ希望」と明記したり、備考欄に「相場確認のための査定です」と書いておいたりするなど、過度な勧誘を受けないようあらかじめ対策しておくと安心です。

机上査定の精度を高めるには？査定結果はどう活かす？

机上査定の精度を少しでも高めるには、物件情報をできるだけ正確かつ具体的に伝えることが大切です。

たとえば、過去に行ったリフォームの内容（時期・場所・費用）、建物の管理状況（定期的なメンテナンスの有無）、設備の状態（給湯器やエアコンの交換歴など）を伝えることで、より現実に近い査定額につながります。マンションの場合は、管理費や修繕積立金の金額、管理組合の運営状況、大規模修繕の実施時期なども価格に影響します。これらの情報もあわせて共有するとよいでしょう。

机上査定の理解を深めるために、自分で相場を調べてみる方法もあります。立地や築年数、床面積、間取り、建物の構造など、条件が近い物件を3件から5件ほど選び、その平均価格を出すと、おおよその相場感がつかめます。過去の取引価格を調べたい場合は、公的機関が運営する「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」などのWebサイトで、実際の成約価格を確認できます。

国土交通省や都道府県が毎年公表している「地価公示」「都道府県地価」「路線価」などの地価情報も、インターネットで誰でも閲覧できます。毎年送られてくる固定資産税納税通知書に記載されている「固定資産税評価額」も、土地や建物の価値を知る参考になります。こうした公的データを活用することで、机上査定の結果が妥当かどうかを判断しやすくなります。

こうした机上査定の結果は、さまざまな場面で活用できます。
たとえば、売却のタイミングをはかる材料にもなります。「今売ればこのくらいの金額になる」とわかれば、「もう少し待つべきか」「今が売り時か」といった判断がしやすくなります。

住宅ローンの残高と比較する際にも役立ちます。「査定額が2,000万円で、ローン残高が1,500万円なら、売却すれば完済できる」といった見通しが立ちます。反対に、査定額よりローン残高が多い場合は、売却方法を工夫する必要があることも分かります。

相続した不動産の遺産分割協議の参考にもなるでしょう。相続人が複数いる場合でも、「この不動産はおおよそこのくらいの価値がある」という目安があれば、話し合いが進めやすくなります。

さらに、賃貸に出すか売却するかを検討する際の判断材料にも。売却した場合の金額と、賃貸に出した場合の家賃収入を比較することで、どちらが自分に合っているかを考えやすくなります。

まとめ：机上査定は「最初の一歩」として最適

机上査定は、不動産売却を考える際の「最初の一歩」として非常に便利な方法です。気軽に相場を知りたい人には向いていますが、実際の売却価格を決めるためには訪問査定が必要になります。

不動産売却は、机上査定で相場を把握し、訪問査定で正確な価格を確認し、その後に売却活動へ進むという流れが一般的です。焦らず、段階を踏んで進めることが、納得のいく売却につながります。

「売るべきかまだ決めていない」「相場だけ知りたい」「相続した家をどうすればよいか迷っている」「住宅ローンが残っているけれど売れるのか不安」
そのような段階でも、中野リーガルホームまでお気軽にご相談ください。法律と不動産の両方に精通したスタッフが、状況に応じて丁寧にご説明いたします。

無理に売却をすすめることはありません。まずは、あなたの不安や疑問をお聞かせください。無料の査定や相談も受け付けていますので、お気軽にお問い合わせください。