不動産売却で必要な登記の種類や費用相場は？│不動産売買の基礎知識

不動産を売却するとき、「登記」という言葉を耳にすることがあります。「登記とは何か」「なぜ必要なのか」と、難しそうに感じる方も多いのではないでしょうか。

登記とは、不動産の所有者や権利関係を公的な帳簿（登記簿）に記録する手続きのことです。これにより、「この不動産は誰のものか」「住宅ローンなどの担保が設定されているか」といった情報が明確になり、不動産売買におけるトラブルを防ぐ役割を果たします。

不動産を売却する際には、状況に応じて複数の登記手続きが必要になります。慌てずに進めるためにも、どのような登記が関係するのかをあらかじめ理解しておくことが大切です。

この記事では、不動産売却で必要となる登記の種類や費用相場、主な必要書類について、初めての方にもわかりやすく解説します。専門的な内容も含まれますが、専門家のサポートを受けることで安心して進められますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産売却で必要な登記の種類

不動産を売却するときは、売主の状況や物件の状態によって、いくつかの登記手続きが必要になります。それぞれの登記がどのような目的で行われるのかを確認しておきましょう。

住所変更登記・氏名変更登記

住所変更登記や氏名変更登記は、登記簿に記載されている売主の住所や氏名を、現在の情報に一致させるための手続きです。

たとえば、不動産を購入した後に引っ越しをして住所が変わっている場合、登記簿には購入当時の住所が記載されたままになっています。この状態では、印鑑証明書の住所と登記簿上の住所が一致せず、原則として売却手続きを進めることができません。そのため、事前に住所変更登記を行う必要があります。

同様に、結婚や離婚などで氏名が変わった場合には、氏名変更登記が必要です。これらの登記は、売買代金の決済日までに完了させておく必要があります。

所有権移転登記

所有権移転登記は、不動産の所有者が売主から買主へ移ったことを登記簿に反映させる手続きです。この登記を行うことで、法律上も正式に買主が新たな所有者となります。

所有権移転登記は、通常、売買代金の決済および物件の引き渡しと同時に行われます。第三者に対しても所有者を明確にするため、売買において欠かせない手続きです。

なお、所有権移転登記にかかる費用は、一般的には買主が負担します。売主が費用を負担するケースは多くありませんが、売却の流れの一部として把握しておくと安心です。

抵当権抹消登記

抵当権とは、住宅ローンを利用する際に、金融機関が不動産を担保として設定する権利のことです。ローンの返済が滞った場合、金融機関はこの抵当権に基づいて不動産を処分し、貸付金を回収します。

抵当権抹消登記は、住宅ローンを完済した際に、この抵当権を登記簿から消すための手続きです。抵当権が残ったままでは原則として売却できないため、不動産売却時には必ず行う必要があります。

多くの場合、売買代金でローンを完済し、決済と同時に抵当権抹消登記を行います。土地と建物の両方に抵当権が設定されている場合は、それぞれについて抹消登記が必要です。

抵当権設定登記

抵当権設定登記は、買主が住宅ローンを利用して不動産を購入する際に行われる登記です。金融機関は融資の担保として、不動産に抵当権を設定します。

この登記は買主側の手続きですが、売買代金の決済日に所有権移転登記などと同時に行われるため、売主も全体の流れとして理解しておくとよいでしょう。

表題登記

表題登記は、新築された建物など、まだ登記簿に記載されていない不動産について、所在地や構造、床面積といった基本情報を初めて登記する手続きです。

新築物件を売却する場合などには、売主側で表題登記が必要になることがあります。また、売買後に買主が表題登記を行わない場合、後々トラブルに発展する可能性もあるため、契約時には登記の責任や期限について確認しておくことが重要です。

不動産売却時にかかる登記費用の相場

登記手続きには、登録免許税と、司法書士に依頼する場合の報酬がかかります。売主が負担することの多い登記費用について見ていきましょう。

売主が主に負担するのは、住所変更登記、氏名変更登記、抵当権抹消登記に関する費用です。
登録免許税は、住所変更登記および氏名変更登記が、不動産1個につき1,000円と定められています。土地と建物がある場合は、それぞれで計算されるため、合計2,000円となります。抵当権抹消登記も同様に、不動産1個につき1,000円です。

実際には、多くのケースで司法書士に登記手続きを依頼します。司法書士報酬の相場は、住所変更登記や氏名変更登記で1万5,000円前後、抵当権抹消登記で2万円前後が目安です。

これらの費用は、売買代金の決済日や物件引き渡し日に支払うのが一般的ですが、支払いのタイミングは依頼先によって異なることもあります。事前に確認しておくと安心です。

なお、所有権移転登記にかかる登録免許税や司法書士報酬は、原則として買主が負担します。ただし、売買契約で特別な取り決めをする場合もあるため、契約内容は必ず確認しましょう。

不動産売却で必要となる主な登記書類

登記手続きには、さまざまな書類が必要になります。手続きを円滑に進めるためにも、早めの準備が重要です。

住所変更登記で必要な書類

住所変更登記では、原則として住民票の写しを提出します。住民票には現在の住所と直前の住所が記載されており、住所の変更経緯を確認できます。

ただし、売却する不動産を取得してから複数回引っ越しをしている場合など、住民票だけでは変更の経緯が確認できないことがあります。その場合は、戸籍の附票の写しを提出することで対応できます。

氏名変更登記で必要な書類

氏名変更登記では、戸籍謄本（または戸籍抄本）を提出し、氏名変更の事実を証明します。本籍地が記載された住民票で対応できる場合もありますが、一般的には戸籍謄本を用意しておくと確実です。

抵当権抹消登記で必要な書類

抵当権抹消登記には、住宅ローンを完済したことを証明する書類が必要です。金融機関から交付される弁済証書や解除証書、金融機関の資格証明書、抵当権設定時の登記済証または登記識別情報通知などを使用します。

これらの書類は、ローン完済後に金融機関からまとめて交付されるのが一般的です。紛失しないよう注意しましょう。

その他の書類

売却全体を通じて、印鑑証明書、実印、本人確認書類、権利証（登記識別情報通知）などが必要になります。これらは登記だけでなく、売買契約や決済時にも使用されます。

書類の準備に不安がある場合は、司法書士や不動産会社に相談すれば、必要書類について具体的な案内を受けることができます。

まとめ：登記のことは司法書士事務所が母体の不動産会社へ

不動産売却では、権利関係を正確に反映させるために、複数の登記手続きが関係します。売主と買主で負担する費用や必要書類が異なるため、売主の立場で必要な手続きを理解しておくことが重要です。

登記は専門性が高く、初めての方にとっては不安に感じる場面も多いでしょう。しかし、専門家のサポートを受けることで、手続きを確実かつスムーズに進めることができます。

中野リーガルホームは、司法書士事務所を母体とする不動産会社として、売却活動から登記、相続までを見据えた一貫したサポートを行っています。司法書士の視点から法的な注意点を踏まえたアドバイスが可能で、登記手続きも含めてワンストップで対応できる点が強みです。

相続した不動産の売却では、相続登記と売却手続きを同時に進めることができ、窓口が一つで済むため負担を軽減できます。住所変更登記や抵当権抹消登記が必要な場合も、書類の案内から申請まで丁寧にサポートします。

不動産査定や無料相談も受け付けていますので、「まずは価格だけ知りたい」「登記についてもまとめて相談したい」という方も、お気軽にご相談ください。状況に応じた最適な売却プランをご提案します。