契約不適合責任に問われるとどうなる？｜不動産売却におけるトラブル

不動産を売却する際には、「契約不適合責任」という買主の権利について理解しておくことが欠かせません。この責任を問われた場合、売主は修繕対応だけでなく、状況によっては契約解除や損害賠償を請求される可能性があります。そのため「売却後に不具合が見つかったらどうしよう」という心配ごとも出てきます。

かつて「瑕疵担保責任」と呼ばれていた制度は、2020年4月の民法改正により「契約不適合責任」へと変更され、買主の権利がより明確になりました。その結果、売主にはこれまで以上に慎重な対応が求められるようになっています。

この記事では、不動産売却を検討している方に向けて、契約不適合責任の基本と注意点について、わかりやすく解説します。

不動産売却における契約不適合責任とは？

契約不適合責任とは、売買契約書に記載された内容と異なる状態で物件が引き渡された場合に、買主が売主に対して責任を追及できる制度です。

たとえば、引き渡し後に契約書に記載されていない雨漏りが発覚した場合、買主は売主に対して修繕や損害賠償を求めることができます。シロアリ被害、給排水管の故障、土壌汚染、建物の傾き、設備の不具合なども、契約書に記載がなければ契約不適合に該当する可能性があります。

重要なのは、買主が契約前に不具合を認識していたかどうかではなく、契約書にその不具合が記載されていたかどうかが判断基準となる点です。たとえ売主が「内覧時に買主も気づいていたはずだ」と考えていても、契約書に明記されていなければ、契約不適合として責任を問われる可能性があります。

また、契約不適合責任では、売主が不具合を知っていたかどうかも原則として問われません。売主自身が把握していなかった不具合であっても、契約書に記載されていなければ責任を負う可能性があります。そのため、売却前に建物の状態を正確に把握しておくことが重要です。

不動産売却時に契約不適合責任で請求できる買主の権利とは？

買主が契約不適合責任にもとづいて売主に請求できる主な権利は、次のとおりです。

追完請求

契約内容どおりの状態にするよう売主に求める権利で、雨漏りの修繕や設備の交換などが該当します。

代金減額請求

修繕が行われない場合や修繕が不可能な場合に、売買代金の減額を求める権利です。売主が追完に応じない場合、買主は相当期間を定めて催告し、その期間内に追完がなければ代金減額を請求できます。

催告解除

売主が追完に応じない場合、相当期間を定めて催告したうえで契約を解除できる権利です。

無催告解除

契約の目的を達成できない重大な不具合がある場合に、催告を行わずに契約を解除できる権利です。建物の重大な欠陥により居住が不可能な場合などが該当します。

損害賠償請求

契約不適合によって買主に損害が生じた場合、その賠償を求める権利です。修繕費用だけでなく、仮住まいの費用などが含まれることもあります。

これらの権利は、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知することで行使できます。ただし、売主が引渡し時に不適合を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合には、この期間制限は適用されません。

また、契約書で「引渡しから3か月間」「引渡しから1年間」など、売主が責任を負う期間を定めることも可能です。個人間売買では、契約不適合責任の期間を短く設定したり、免責とすることもできますが、売主が不具合を知りながら告げなかった場合には、免責特約があっても責任を免れることはできません。

不動産売却で契約不適合責任のトラブルを防ぐインスペクション

契約不適合責任によるトラブルを防ぐためには、契約前にインスペクション（建物状況調査）を実施することが有効です。

インスペクションでは、専門の建築士などが建物の劣化状況や不具合の有無を調査します。具体的には、構造耐力上主要な部分（基礎、柱、梁、屋根など）や、雨水の浸入を防止する部分（外壁、屋根、開口部など）について、目視や計測によって状態を確認します。

インスペクションを行うことで、売主自身も気づいていなかった問題点を把握できる点が大きなメリットです。事前に不具合を把握しておけば、買主への説明や契約書への記載を適切に行うことができ、引き渡し後のトラブル防止につながります。

また、調査の結果、特に問題がないことが確認されれば、買主に安心感を与え、売却がスムーズに進む可能性も高まります。

なお、2018年4月の宅地建物取引業法改正により、不動産会社は売買契約前にインスペクションの実施の有無について買主へ説明することが義務付けられています。

告知義務と契約書への記載の重要性

売主には、物件の不具合を買主に伝える「告知義務」があります。これは法律に明文化された義務ではありませんが、信義則にもとづく義務として認められています。

インスペクションの結果などを踏まえ、不具合を事前に説明し、契約書に具体的に記載しておくことで、契約不適合責任を問われるリスクを大きく下げることができます。たとえば、「1階和室の天井に雨漏り跡があり、5年前に補修済み」「床下に軽微なシロアリ被害の痕跡があり、駆除済み」など、事実を具体的に記載することが重要です。

契約書に不具合が明記されていれば、その部分については契約不適合に該当せず、売主が責任を問われることはありません。一方で、不具合を知りながら告げなかった場合には、免責特約を設けていたとしても責任を免れることはできません。

また、物件状況報告書や付帯設備表を作成し、建物や設備の状態を詳しく記録しておくことも重要です。これらの書類は、売主と買主の認識のズレを防ぎ、トラブル回避のための重要な資料となります。

既存住宅売買瑕疵保険とは

契約不適合責任のリスクを軽減する方法として、「既存住宅売買瑕疵保険」への加入もあります。

この保険は、引き渡し後に建物の構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分に不具合が見つかった場合、その修繕費用を補償するものです。売主にとっては、万が一のトラブル時の経済的負担を抑えられる点が大きなメリットです。

買主にとっても、保険付き物件は安心材料となり、売却がスムーズに進む可能性が高まります。ただ、保険加入には事前に専門の検査員による建物検査に合格する必要があり、基準を満たしていない部分がある場合は、改修工事を行ったうえで加入することになります。

まとめ：不動産売却のトラブルには事前対策を

不動産売却では、契約書に記載されていない不具合が引き渡し後に見つかった場合、買主から契約不適合責任を追及される可能性があります。こうしたトラブルを防ぐためには、インスペクションによる事前調査、適切な告知と契約書への正確な記載、物件状況報告書や付帯設備表の作成、必要に応じた既存住宅売買瑕疵保険の活用が重要です。これらの対策を丁寧に行うことで、売却後のトラブルリスクに対応できることがあります。

司法書士事務所を母体とする不動産会社「中野リーガルホーム」では、中野区を中心に東京23区での不動産売却に加え、相続や登記といった手続きまでワンストップでサポートしています。契約書の内容や不動産取引に関する法律面についても、司法書士が専門的な視点からアドバイス可能です。

不動産売却に不安を感じている方は、ぜひお気軽にご相談ください。専門家が連携しながら、丁寧にサポートいたします。