反社会的勢力の近隣だと売れない？│売れにくい条件をチャンスに変える不動産売却（6）

相続した家や空き家を売ろうとした際に、「近くに暴力団事務所があるらしい」「治安が不安で買い手がつかないのでは」と悩む方は少なくありません。実際、反社会的勢力の拠点が近隣にあるとされる物件は、一般の買主から敬遠されやすく、売却価格が下がる傾向があります。

「このような物件は誰も買わないのでは」「売却をあきらめるしかないのだろうか」と不安になるのも無理はありません。周辺環境は所有者の努力だけでは変えられないため、判断に迷われる方が多いのが実情です。

しかし、近隣環境に不安要素がある物件であっても、必ずしも売却できないわけではありません。売却に影響するポイントを正しく理解し、必要な告知や価格設定、用途の見直しなどを踏まえて戦略を立てることで、売却の可能性は十分にあります。

この記事では、近隣に暴力団事務所があるとされる物件が売れにくい理由や注意点、現実的な売却方法について、わかりやすく解説します。

近隣環境が売却に与える影響―環境的瑕疵とは

暴力団事務所が近くにあると認識されている物件は、「環境的瑕疵」があると評価されることがあり、売却価格が相場より下がる可能性があります。環境的瑕疵とは、建物自体に物理的な欠陥がなくても、周辺環境が原因で心理的な抵抗感を与える要素を指します。

過去に発砲事件や大きなトラブルが発生し、報道などで広く知られている場合には、買主の不安が強くなり、結果として価格が大きく下落するケースも見られます。警察による警戒が続いている地域では、特に影響が出やすい傾向があります。

一方で、単に「近隣に暴力団関係者が住んでいると噂されている」という程度で、日常的なトラブルがなく、外見上も事務所と分からない場合には、売却価格への影響が限定的となることもあります。周辺住民が特に問題を感じていない場合、買主も大きな不安を抱かないケースがあります。

ただし、人の出入りが多い、騒音や威圧的な言動があるなど、生活に影響が出ている場合には、事務所がある場合と同様に評価が下がりやすくなります。環境的瑕疵の程度は、距離、過去のトラブルの有無、地域での認識などによって大きく異なります。

売却を検討する際は、まず自分の物件がどの程度、買主に心理的影響を与える可能性があるのかを冷静に把握することが重要です。

暴力団関係施設が近くにある場合のリスク

反社会的勢力の拠点が近隣にあると、治安への不安から一般の買主が購入を控える傾向があります。特に、子育て世帯や女性の単身世帯は慎重になりやすく、購入候補から外されることが多くなります。

また、金融機関の融資審査に影響が出る場合もあります。金融機関は反社会的勢力との関係を厳しくチェックしており、担保となる物件の周辺環境も審査の対象となることがあります。結果として、住宅ローンが利用できなかったり、融資条件が厳しくなったりするケースも考えられます。

住宅ローンが利用できない場合、買主は現金購入が可能な人に限られます。そのため、購入希望者の数が大きく減り、売却までに時間がかかる可能性が高まります。

さらに、将来その物件を売却しようとした際にも、同様の理由で売れにくくなる可能性があります。このような将来的リスクを考慮して、購入を見送る買主も少なくありません。

賃貸として活用する場合でも、入居者が集まりにくく、家賃を下げても空室が続くことがあります。空室期間が長引けば、固定資産税や維持費の負担だけが続く点にも注意が必要です。

売れにくい理由と売却時の注意点

売却時に特に重要なのは、近隣に暴力団事務所がある、またはそのように認識されている事実について、買主に正確に説明することです。事実を知りながら告知せずに売却した場合、契約不適合責任を問われる可能性があります。

契約不適合責任とは、売買の目的物が契約内容に適合していない場合に、売主が負う責任のことです。周辺環境に関する重要な情報は、買主の判断に大きく影響するため、状況によっては告知義務が生じます。

買主が購入後に事実を知り、「その環境であれば購入しなかった」と主張した場合、契約解除や代金減額、損害賠償を求められる可能性があります。裁判になれば、売主が把握していた事実を隠していたかどうかが重要な判断材料となります。

近年は、外観から事務所と分かりにくいケースも多く、売主自身が認識していないままトラブルになる例もあります。売却前には、インターネット検索や公的情報の確認、不動産会社への相談などを通じて、周辺環境を調査しておくことが大切です。

また、物件状況報告書や重要事項説明書には、把握している事実を正確に記載し、後のトラブルを防ぐことが重要です。

売却の現実的な選択肢

現状のまま売却する場合は、相場よりも価格を抑えることで、購入を検討する層が広がる可能性があります。価格を重視する投資目的の買主や、賃貸運用を前提とした買主は、周辺環境より収益性を重視する傾向があります。

それでも売却が難しい場合には、建物を解体して更地として売却する選択肢があります。立地によっては、駐車場用地としての需要があり、住環境をあまり気にしない事業者が購入を検討することもあります。

また、賃貸需要のある地域では、コインランドリーなどの事業用途に転用してから売却する方法も考えられます。短時間利用が中心の業態であれば、住居ほど周辺環境が重視されないこともあります。

事業として一定の収益実績がある状態で売却できれば、投資家にとって魅力的な物件となり、売却の可能性が高まります。用途を住居に限定せず、物件の特性に合った活用方法を検討することが重要です。

まとめ：住居としては難しくても、活かし方次第で売却は可能

近隣に暴力団事務所があるとされる物件は、環境的瑕疵として評価され、売却価格が下がりやすい傾向があります。しかし、適切な告知と価格設定、用途の見直しを行うことで、売却の可能性は十分にあります。

住居としての売却が難しい場合でも、事業用地や収益物件としての活用を検討することで、新たな買主層にアプローチできます。重要なのは、物件の特性を正しく理解し、それに合った売却戦略を選ぶことです。

中野区を中心に東京23区で不動産売却をサポートする「中野リーガルホーム」では、法律と不動産の両面から、こうした難しい条件の物件についてもご相談を承っています。告知義務の判断から価格設定、活用方法の提案まで、ワンストップで対応いたします。

不安を抱えている方こそ、早めに専門家へ相談することで、選択肢が広がります。「相談してよいか迷うような物件」でも、まずはお気軽にご相談ください。周辺環境は変えられなくても、売却の方法は選べます。