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「相続した空き家を売却したけれど、後から数百万円の控除が受けられたと知った」。このような後悔の声は、実は珍しくありません。
不動産を売却する際、多くの方は仲介会社に依頼して手続きを進めます。しかし、売却の過程で税制の確認が十分に行われていなかったり、利用できる特例について説明がなかったりすると、本来であれば大きく減らせたはずの税金を、そのまま支払うことになってしまいます。
特に相続した空き家の売却では、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」という制度があり、要件を満たせば最大3,000万円の控除を受けられる可能性があります。ところが、この制度を知らないまま売却してしまい、後から「使えたはずだった」と気づくケースが後を絶ちません。
こうした事態を防ぐために重要なのは、売却前の段階で税制を正しく確認し、適切な専門家と連携しながら進めることです。
この記事では、相続した空き家を売却するときの税金の仕組み、なぜ控除が見逃されやすいのか、そして控除を確実に受けるために必要なポイントを、わかりやすく解説します。
目次
不動産を売却すると、売却によって得た利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。これを一般に「譲渡所得税」と呼びます。
譲渡所得税の税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合は「長期譲渡所得」となり、所得税と住民税を合わせて約20％が課税されます。一方、所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、約39％の税率が適用されます。
たとえば、相続した空き家を売却して2,000万円の譲渡所得が生じた場合、長期譲渡所得であれば、税額はおおよそ400万円になります。決して小さな負担ではありません。
しかし、相続した空き家の売却については、一定の条件を満たせば、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。これが「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除」で、一般に「空き家特例」と呼ばれています。
この特例が適用できれば、先ほどの例では譲渡所得2,000万円がすべて控除され、譲渡所得税が発生しない可能性があります。制度を知っているかどうかで、支払う税額が数百万円単位で変わることもあるのです。
空き家特例は非常に有利な制度ですが、適用するためには複数の要件を満たす必要があります。大きく分けて、建物に関する条件と、売却に関する条件の両方をクリアしなければなりません。
建物については、原則として昭和56年5月31日以前に建築された一戸建て住宅であることが求められます。これは旧耐震基準で建てられた住宅を対象としているためです。また、区分所有建物、いわゆるマンションは対象外とされています。さらに、相続開始の直前まで、被相続人が一人で居住しており、他に同居人がいなかったことも条件となります。
売却については、相続または遺贈によって取得した住宅であることに加え、原則として、建物を取り壊して更地にして売却するか、耐震基準を満たすように改修したうえで売却することが求められます。また、売却期限や売却代金の上限額（1億円以下）といった条件も定められています。
これらの要件は細かく、一見すると難しく感じられますが、相続で戸建住宅を取得した場合には、必ず検討すべき重要な制度です。
問題となるのは、こうした要件を売却前にきちんと確認できているかどうかです。売却が終わってから「実は控除が使えた」と分かっても、後から適用することはできません。
では、なぜこれほど重要な制度が見逃されてしまうのでしょうか。
不動産の仲介会社には宅地建物取引士が在籍しており、税制についての基礎的な知識も学んでいます。しかし、個別具体的な税務判断や節税に関する助言は「税務相談」にあたり、税理士の独占業務とされています。そのため、仲介会社が制度の適用可否を断定したり、税務上の判断を示したりすることはできません。
その結果、税理士との連携体制がない場合、空き家特例の検討がされないまま売却が進んでしまうことがあります。仲介会社としても、「税金のことは税理士に相談してください」と案内するにとどまるケースが少なくありません。
売主側も、「仲介会社に任せておけば大丈夫だろう」と考え、自ら税理士に相談する発想に至らないことがあります。
その結果、本来であれば空き家特例を利用でき、税額を大きく抑えられたはずなのに、数百万円の税金をそのまま支払うことになってしまうのです。
売却前に税理士へ相談していれば、更地にして売却するか、耐震改修を行うかといった判断ができ、控除を受けられた可能性は高かったといえるでしょう。
中野リーガルホームでは、不動産業の免許を持つ司法書士が代表を務めています。
司法書士は不動産登記の専門家として、不動産取引に関わる法律や手続きを熟知しています。加えて、不動産業としての実務経験も豊富で、一般的な売買だけでなく、相続不動産や親族間売買といった専門性の高い取引にも日常的に対応しています。
さらに、税理士と継続的に連携しているため、売却前の段階から税制の確認を行い、必要に応じて税理士と相談しながら進める体制を整えています。
今回の話は、不動産売却を終えたお客様の、確定申告の打ち合わせ時に、税理士からお聞きしました。確定申告時期によく伺うのですが、不動産の売却や活用等、税理士に相談した上で進める個人のお客様は少なく、利用できたはずの税額控除が受けられないケースがあるようです。
税理士という立場上、税額控除が受けられたはずという説明をせざるを得ず、電話一本入れて貰えれば解決できたはずなのにと、心苦しく思うようです。
だからこそ、売却の初期段階から税理士と連携できる体制があることは、売主にとって大きな安心につながります。
相続した空き家を売却する予定がある場合、まずは売却前に空き家特例の要件を満たしているかを確認することが重要です。建築時期や建物の種類、売却期限、売却代金の上限など、基本的な条件を整理しましょう。
あわせて、更地にして売却するのか、耐震改修を行ってから売却するのか
といった売却方法についても検討が必要です。これは費用との兼ね合いもあるため、専門家の助言が大きな助けになります。
売却を決めた段階で、できるだけ早く税理士に相談することも欠かせません。売却後では手遅れになる場合があるため、事前相談が重要です。
また、税理士と連携できる体制がある不動産会社や、司法書士事務所が母体となっている不動産会社を選ぶことも、控除を逃さないための有効な方法といえます。
相続した不動産の売却では、税制を正しく理解しているかどうかで、支払う税金に大きな差が生じます。空き家特例のような有利な制度を見逃してしまうと、数百万円単位で損をすることもあります。
中野リーガルホームでは、司法書士と不動産業の両方の視点から、売却に関わる法律、手続き、税制の確認まで丁寧にサポートしています。税理士との連携体制も整っているため、売却前から安心してご相談いただけます。
相続した不動産の売却で不安がある方、税額控除を確実に受けたい方、どこに相談すればよいかわからない方も、ぜひ一度ご相談ください。状況に合わせた最適な売却方法をご提案します。
初回投稿日： 2023年7月7日
最終更新日：2025年12月26日
