不動産売却におけるインスペクションとは？目的や費用を解説

不動産売却の際、建物の不具合をチェックするインスペクションが注目されています。
しかし日本ではまだ認知度が低く、信頼性が十分に知られていないのが現状です。
そこで今回は、私たち「中野リーガルホーム」がインスペクションの目的やタイミング、費用の目安をご紹介します。
中野区を中心に、23区で不動産売却を検討中の方はぜひ参考になさってください。

不動産売却の際に必要となるインスペクションとは？

まずは、不動産売却の際に必要となるインスペクションとはどのようなものなのか、概要や目的をご紹介します。

インスペクションとは？

不動産売却におけるインスペクションとは、建物の状態を専門家（インスペクター）がチェックすることです。
不具合や欠陥の有無を調査し、どのような修繕が必要なのかをアドバイスしてもらえます。
建物状況調査やホームインスペクションとも呼ばれており、住宅の健康診断と考えるとわかりやすいですね。
日本ではあまり知られていない制度ですが、中古住宅が多く取引されているアメリカでは、実施することが当たり前となっています。
また、インスペクションをおこなえば買主に安心感を与えられるのがメリットです。
そのため、実施していない住宅に比べて早期の売却が見込めるでしょう。

インスペクションの目的

国土交通省の既存住宅インスペクション・ガイドラインでは、目的別に下記の3つに分類されています。

• 既存住宅現況調査
• 既存住宅診断
• 性能向上インスペクション

既存住宅現況調査とは、一次的インスペクションとも呼ばれ、住宅の現況を把握するのが目的です。
一般的には、目視による調査で劣化の有無を確認していきます。
既存住宅診断とは、既存住宅現況調査より詳しく調査することが目的の、二次的インスペクションのことです。
劣化のある場所の破壊検査などをおこない診断していきます。
また、性能向上インスペクションとはリフォームの実施前におこなう調査です。
破壊検査を含め、より詳細に不具合の原因をチェックしていきます。
このように、不動産売却の際のインスペクションは、さまざまな目的で実施されます。

インスペクションに関する説明が義務化

日本では近年、空き家の増加が社会問題となっています。
そのため平成30年4月に「改正宅地建物取引業法」が施行され、インスペクションに関する説明が義務化されました。
質の高い中古住宅の流通を促し、空き家問題を解消することが主な目的です。
そのため、不動産売却時は下記の事項を説明しなければなりません。

• インスペクションの実施の有無
• 実施した場合の結果
• 設計図書等の保管の状況

説明の義務化によりインスペクションの認知度が高まり、今後は中野区を中心に、23区でも利用者が増えていくと思われます。
近い将来、日本全体で不動産売却の際はインスペクションが当たり前の時代になりそうですね。

不動産売却でインスペクションを実施するタイミングは？

続いて、不動産売却でインスペクションを実施するタイミングや調査部位などをご紹介します。

適したタイミングは「売却査定前」

インスペクションは、売却査定前が適したタイミングとなります。
インスペクションの実施の有無によって、査定額に差が出ることがあるからです。
一般的に、不動産売却は下記の流れでおこないます。

• 査定を依頼する
• 媒介契約を締結する
• 販売活動開始
• 買主と売買契約を締結する
• 住宅ローンの審査をクリアできたら決済と引き渡し

査定では「できるだけ高い金額を出してもらいたい」そのように思う方も多いのではないでしょうか。
そのため、売却査定前のタイミングで実施するのがおすすめです。
タイミングを見計らえば、より高値で査定してもらえる可能性が高くなり、インスペクションの効果を十分に得られるでしょう。

調査対象になるのはどのような住宅？

不動産売却の際に、インスペクションの対象となるのは下記の住宅です。

• 新築後2年以上経過している
• 誰かが1度でも住んだ住宅
• 中古の一戸建てや賃貸マンションなど

インスペクションの対象となるのは、既存住宅となります。
そのため、誰も住んだことのない新築住宅（新築後1年以内）は対象外です。
賃貸マンションやアパートなども、場合によってはインスペクションの対象になります。
不動産売却するタイミングによっても、実施が必要か否かを判断できますね。

調査部位

インスペクションの調査対象となる部位は、下記のとおりです。

• 構造耐力上主要な部分：基礎・土台・床版・柱・横架材・壁・屋根版など
• 雨水の侵入を防止する部分：基礎杭・基礎・壁・外壁・床版・屋根・間口部など

上記の部位を不動産売却のタイミングで調査すれば、雨漏りやシロアリ被害の有無、家の傾きなどを確認できます。
住宅として住める状態であるかどうかはもちろん、有すべき品質を持っているかどうかを確認するのが目的です。

やる人は誰？

先ほどご紹介したとおり、インスペクションは専門家（インスペクター）によって調査されます。
具体的には「既存住宅状況調査技術者講習」を終了した建築士です。
国が定めた技術者の資格を持つ建築士が調査してくれるので、適切なアドバイスをもらえるでしょう。
また、インスペクションの経験が豊富で、中古住宅に関する業務をたくさんおこなってきた建築士であればより安心です。

不動産売却でインスペクションにかかる費用

最後に、不動産売却でインスペクションにかかる費用をご紹介します。

5～7万円が費用の目安

不動産売却の際、インスペクションを実施すると5～7万円の費用がかかります。
ただし、調査内容や調査会社、住宅の面積などによって異なるので、あくまでも目安です。
機材を多く使ったりより詳しく調査してもらったりする場合は、費用が10万円以上になることもあります。

面積別の費用の相場

一戸建ての場合、面積別の費用の相場は下記のとおりです。

• 165平米未満：約4.5万円
• 165～250平米未満：約5万円
• 250～500平米未満：6.5万円

マンションの場合、面積によって費用に差を設ける調査会社は少ないといえます。
しかし、一戸建ての場合は面積によって金額設定が異なることが多いです。

費用の内訳

インスペクションの費用の内訳として、下記の内容が挙げられます。

• インスペクターの人件費と交通費
• 調査機器の使用料
• 報告書などの作成費用
• 広告宣伝費

まず、調査をおこなってくれるインスペクターの費用が発生します。
調査現場までの交通費も含まれるのが一般的です。
駐車場がなくコインパーキングを利用した際は、利用料金を別途請求される可能性もあるでしょう。
調査機器の使用料とは、損料のことです。
高額な機器を使う場合、オプションとして費用が発生する可能性があります。
また、インスペクションの結果は報告書にまとめてもらうのが一般的です。
郵送費や紙代だけでなく、インスペクターが専門家として結論を出すための人件費も含まれています。
広告宣伝費とは、ホームページの作成費用やチラシなどの広告費です。
運営費はインスペクションの費用に上乗せされるのが一般的なので、ぜひ覚えておきましょう。

インスペクターの経験や能力で判断しよう

不動産売却でインスペクションの調査会社を探す際は、費用だけでなくインスペクターの経験や能力もチェックなさってください。
経験年数や資格などから判断できるので、ホームページを確認してみると良いでしょう。
信頼性の高いインスペクターの探し方がわからない場合は、ぜひ一度弊社までご連絡ください。

まとめ

不動産売却の際、適したタイミングでインスペクションをおこなうのがおすすめです。
費用がかかりますが早期の売却が見込めるので、ぜひ実施を検討してみてはいかがでしょうか。
私たち「中野リーガルホーム」でも、インスペクションについてのご相談や売却のサポートを承っております。
中野区を中心に、23区で不動産売却を検討中の方は、どうぞお気軽にお問い合わせください。