住宅ローンが返済不可になったらどうすれば良い？任意売却の方法とは？

経済状況の変化により、住宅ローンが返済不可に陥る方は増えています。
そのような状況でも、適切に対処すればいち早く家計を立て直せるかもしれません。
今回は、住宅ローンが返済不可となりそうなときにはどのような対処法があるのか、また返済できないときにはどうすれば良いのかについて解説します。
中野区を中心に23区で不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

住宅ローンが返済不可になりそうなときの対処法

住宅ローンが返済不可となる理由には、おもに以下のものが挙げられます。

• 無理な返済計画を立ててしまった
• 病気やけがにより就労不能になった
• 倒産や景気の悪化などで収入が減少した

それぞれの理由ごとに、どのような対処法があるのかを確認していきましょう。

無理な返済計画を立ててしまった

住宅ローンには、年収に応じた借入可能額が設定されています。
目安としては、年収の8倍までとされています。
しかし借入可能額の上限まで借りてしまうと、借り過ぎにより返済不可に陥りやすくなります。
そこで住宅ローンを借り入れる際は、返済比率（額面年収に占める年間返済額の割合）を基準に判断すると良いでしょう。
一般的には、20％が返済比率の適正値とされています。
たとえば額面年収800万円の方では、返済比率20％のときの年間返済額は160万円です。
手取り年収を額面年収の80％（640万円）とすると、手取り年収に対する返済割合は25％となります。
ただし、この手取り年収にはボーナス分も含まれています。
手取りボーナスが100万円なら、手取りのうち約30％（13.5万円）が月々の返済額です。
生活費のうち3分の1程度が適正な返済額とされているため、これを超えるときは返済計画を見直す必要があるでしょう。

病気やけがにより就労不能になった

病気やけがにより就労不能になった場合にも、住宅ローンが返済不可となることがあります。
ただし、障害または疾病により高度障害を負ったケースでは、団体信用生命保険が適用される場合があります。
契約内容によっては3大疾病でも保険金を受け取れるので、契約内容を確認してみてください。
なお、フラット35など団体信用生命保険は任意加入としている金融機関もあります。
そのため、何らかの理由で団体信用生命保険に加入していないなら、ほかの生命保険で備えるなどの対処法が有効です。

倒産や景気の悪化などで収入が減少した

適正な範囲で住宅ローンを借り入れていても、収入が減少したときには住宅ローンが返済不可となってしまいます。
そこで収入が減り返済が難しくなったときは、速やかに金融機関へ相談すると良いでしょう。
滞納する前であれば、返済猶予や返済期間を延長するなどして返済プランを変更してもらえる場合があります。
あわせて家計も見直し、むだな支出がないかもチェックしましょう。

住宅ローンの借り換えや不動産売却を検討する

現在利用している住宅ローンの金利が高い場合、住宅ローンの借り換えにより月々の負担を軽減できるかもしれません。
今よりも有利な条件で借り換えられれば、総支払額も少なく抑えられます。
また、売却金で住宅ローンを完済できる状態なら、不動産売却するのも有効な対処法です。
そこで不動産会社に価格査定を依頼し、いくらで売れる見込みがあるのかを調べると良いでしょう。

住宅ローンの返済不可により競売になる流れとは？

住宅ローンの滞納が続くと、最終的には競売にかけられてしまいます。
返済不可になってから競売に至るまでの流れと、注意点を確認していきましょう。

住宅ローンを一定期間（約3か月）滞納する

住宅ローンを滞納すると、まずは金融機関から入金を求められます。
数日程度の滞納であれば、速やかに入金すれば問題ないことがほとんどです。
しかし返済不可のままで滞納を続けると、督促状や催告書が届きます。
この時点でも滞納分を返済できないと、期限の利益の喪失となり、住宅ローンの残債を一括返済しなければなりません。

返済不可が約6か月続く

返済不可の状態が6か月程度続くと、保証会社が住宅ローンを一括返済する代位弁済に進みます。
代位弁済以降の債権者は保証会社に移り、保証会社からは一括返済を求められます。

競売が開始される

保証会社にも一括返済できなければ、保証会社は裁判所に競売の申し立てをおこないます。
その後、数週間ほどで「競売開始決定通知」が届いて競売がスタートします。

開札までの流れ

競売開始が決定されてから1か月～2か月ほどで、執行官および不動産鑑定士が現況調査に訪れます。
そして調査の2か月～3か月後には、裁判所から入札期間が通知され、開札日が決定されます。
競売の取り下げを希望する場合、開札日の前日までに債権者からの同意を得なければなりません。

競売の注意点

競売による不動産売却は、相場価格の5割～7割程度になることが多いです。
そのため競売後も、住宅ローンを完済できないケースは少なくありません。
残債についても返済義務は残りますが、競売に至った状況での残債の一括返済は困難です。
すると、自己破産により債務整理しなければならないなどのデメリットに注意してください。

住宅ローンが返済不可になったときにおこなえる任意売却とは？

競売を回避するための方法に、任意売却があります。
ただし、任意売却が可能な期間は限られているため注意が必要です。

任意売却とは？

任意売却とは、住宅ローンが返済不可になっても不動産売却できる方法のことです。
通常、不動産売却するためには住宅ローンを完済しなければなりません。
しかし任意売却であれば、通常の不動産売却と同じ流れで自宅を売却できます。
なお任意売却できるのは、住宅ローンが返済不可になってからです。
さらに借入先の金融機関から、任意売却についての同意を得る必要もあります。
そして任意売却できるのは、競売の開札日前日までです。
売却活動できる時間は限られているため、任意売却をご希望の方はなるべく早く不動産会社に相談するのがおすすめです。

任意売却のメリット

任意売却は、第三者からは通常の不動産売却と変わらないステップで手続きを進められます。
そのため、住宅ローンが返済不可になっていることを周囲に知られずに不動産売却が可能です。
また相場価格に近い金額での成約が期待できるので、競売よりも有利な条件での不動産売却をねらえるメリットもあります。
また売却金で完済できなかった部分は、分割での返済が認められるケースがほとんどです。
多くの場合、無理のない範囲で返済を進める交渉をおこなえます。
さらに交渉次第では、引っ越し費用なども売却金から充当してもらえるのも、任意売却のメリットといえるでしょう。

まとめ

住宅ローンが返済不可になったときにはどうすれば良いのか、対処法や任意売却の方法とともに解説しました。
競売は不利な条件での不動産売却になることが多いため、そうなる前に対処するのがポイントです。
私たち「中野リーガルホーム」では、中野区を中心に23区で不動産売却と司法書士業務に関するご相談を承っております。
住宅ローンが返済不可となりお困りの方はもちろんのこと、任意売却をご希望の方もお気軽にご相談ください。