任意売却の注意点

任意売却の注意点

―住宅ローンの返済ができなくなり、「任意売却」を検討することになった。競売になる前に「任意売却」できたほうが高く売れるみたいだけど、何に注意すればよい?―

「任意売却」は競売にかけられた場合と比較すると、市場価格で売却できる、残債の分割返済ができる、など様々なメリットがあります。
しかし、任意売却をするためには、いくつか注意しなければならないポイントがあります。注意点をしっかりと抑えて、任意売却を成功させましょう。

目次

任意売却時の注意点

注意点1:タイムリミットがある

任意売却のタイムリミットすでに競売手続きが始まっている場合、任意売却にはタイムリミットがあります。
競売の開札日前日までに売却できなければ、対象物件は競売によって落札されてしまうことになります。いったん競売が開始してしまうと、任意売却の意向があるからといって競売が止まるわけではありませんので、なんとかそれまでに売買契約を完了させる必要があります。

任意売却は手続きの開始から売買の成立まで通常3~6ヶ月かかるため、できれば競売手続きが始まる前に早目の決断をしたほうが安全です。しかも時間に余裕があれば高く売ることが出来る可能性も高くなりますので、住宅ローンの滞納が始まり今後も支払いの目途が立たないようでしたら、「任意売却」を念頭に置きなるべく早く専門家に相談をしましょう。

注意点2:連帯保証人の同意が必要

連帯保証人がいる場合、任意売却の開始には連帯保証人の同意が必要になります。
配偶者など、身近な人が連帯保証人であればおそらく特に問題にはならないのですが、離婚した元妻あるいは夫など、疎遠になっていたり関係が悪くなってしまった相手の場合は、事情を話しにくかったり理解を得られないこともあるかもしれません。
しかし、住宅ローンを滞納している以上、連帯保証人も同等の債務を負うことになります。なるべく残債が少なくなる方法で物件を売却する方が、連帯保証人にとっても良いことなのです。

任意売却ができずに競売となってしまえば、残債の一括返納をしなければなりませんが、債務者に支払い能力が無ければその請求は連帯保証人の方へ行くことになります。
まずは迷惑をかけることをお詫びした上で、現状では任意売却が最善の策であるということを理解してもらい、同意してくれるよう誠意をもってお願いしましょう。

注意点3:売却価格の設定

売却価格がローン残高を下回り、債務が残ってしまうことをオーバーローンといいます。
任意売却を行うケースではこのオーバーローンの状態であるわけですが、売却価格の設定が低くあまりにも多くの債務が残ってしまう場合には、債権者である金融機関から任意売却の同意を得られない可能性があります。売却後の残債の支払いに支障が出る懸念があるためです。

任意売却の価格設定逆に、設定価格が高すぎる場合でも問題があります。
任意売却の物件では、リフォームがされていない、瑕疵担保責任を負わないなど通常の売却物件より条件が劣るケースもあり、市場の相場価格での売却は難しいことが多いです。割高な物件と判断され買い手が現れないままタイムリミットを迎えると、結局は競売となり安く売却されてしまいます。
売却価格の設定は任意売却の成功を左右しますので、経験豊富な仲介業者とよく相談の上慎重に行うべきでしょう。

注意点4:税金の滞納による資産差し押さえ

住宅ローンの滞納がある場合、固定資産税など税金の支払いも滞っている場合もあるかと思います。すでに延滞金も課せられ督促状などが届いていてもなお支払いをしていない、という状況の方は注意が必要です。
あまり滞納を放置すると、自治体は最終手段として不動産を含む資産の差し押さえを行います。売却物件が差し押さえとなってしまうと、任意売却の手続きを進めることが出来なくなってしまいます。
とはいえいきなり不動産を差し押さえられることはないですが、なるべく早めに滞納は解消しておくべきでしょう。

どうしても税金を払えないのであれば、自治体の窓口に相談してみましょう。「任意売却」が進行中である旨を説明すれば、徴収猶予などの措置をとって貰える場合もあるようです。

注意点5:任意売却を任せる業者

image任意売却であれ不動産売買であることには変わりはありません。ならば不動産売買の資格を持つ仲介業者へ依頼すればよいのか、というとそうもいきません。
任意売却は、金融機関との調整と売却活動を並行して進める必要があるため、売却の実務経験だけでなく、法律・税務への理解も備えた仲介会社が適しています。
一般の不動産会社ではそのような対応はあまり期待できませんので、やはり任意売却の実績を持ち、弁護士や司法書士など法律の専門家と連携して対応してくれる会社が良いでしょう。

また、任意売却をされる方は他にも債務を抱えている場合が多いことでしょう。
ただ任意売却をしただけでは、なかなか借金問題の解決には至らないものです。売却後の残債も含めた債務整理についても包括的に相談に乗ってもらえれば、生活再建への見通しが立てやすくなります。

以上のように、任意売却を進めるには時間的な制約や確認すべきとこなど、さまざまなハードルがあります。収入の回復が難しい状態であれば、早めに任意売却を念頭に置いて準備を開始するべきでしょう。

債権者が任意売却を認めるのは、住宅ローンの滞納が始まって半年が経過し「期限の利益喪失通知」が届いた後です。それまでは任意売却を開始することはできませんが、準備を進めることはできます。
なかなか自宅を手放す決心というのはつけ難いものですが、相談だけでも早めにしておく事をお勧めいたします。

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