不動産売却に贈与税がかかるのはどんな時？親族間取引と軽減制度のポイント

不動産の贈与を受けると、贈与を受けた側は贈与税を支払う必要があります。

一般的には不動産売却で贈与税は発生しませんが、著しく低い価格での売買はその対象になる可能性があります。どのようなケースなのか、注意点とともにお知らせします。加えて贈与税の軽減制度に関してもお話しします。

東京23区で不動産売却をお考えの方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売却でもかかる？贈与税とは？

そもそも贈与税とは「財産を無償で第3者に提供する行為」とされており、贈与額によって贈与税も異なります。つまり、財産を「ただで」人にあげたときにかかる税金のことで、もらった人がその価値に応じて税金を払います。

一方、不動産売却の譲渡とは「有償で第3者に譲渡する行為」とされています。お金をもらって相手に財産を渡すことをいいます。有償か無償かどうかで譲渡か贈与かが決まりますので注意しましょう。

また不動産売却の譲渡との違いとして、贈与税は贈与を受けた側が税金を負担するのに対し、譲渡所得税は譲渡した側が税金を負担します。税金を払う人が違うということです。

• 贈与税 → 財産を「もらった人」が払う
• 譲渡所得税 → 財産を「売った人」が払う

贈与税に関しては負担を軽くする制度があり（軽減制度）、暦年課税と相続時精算課税の２つあります。詳しくは後ほど解説します。

不動産売却で贈与税がかかるケースとは？

基本的に、不動産を通常の価格で売却する場合には贈与税はかかりません。しかし、以下のようなケースでは贈与税が発生することがあります。

• 親族間取引（親族間売買）
• 法人間取引

それぞれのケースについて解説します。

ケース①親族間取引（親族間売買）

親子や兄弟姉妹など、親族間で不動産を売却する取引です。不動産を「ただであげる」場合はもちろん贈与税がかかりますが、相場より極端に安い価格で売却した場合も注意が必要です。相場とかけ離れた金額で不動産売却した場合、税金逃れと判断され、実際の相場と売却価格の差額に対して贈与税が課税されることになります。

親族間で不動産を売買する場合は、贈与税を避けるためにも適正価格での取引が必須です。
参考になるのは以下のような指標です。

• 固定資産税評価額
• 路線価
• 不動産鑑定評価額
• 近隣の取引事例

一般的には「時価の80％以上」を目安にすると安心です。安すぎる価格で売却すると、差額が贈与とみなされ、後から贈与税や延滞税が課される可能性があります。

👉親族間売買とは、身近な家族や親族間で行う不動産取引のことを指しますが、価格設定を誤ると贈与税の対象になるため慎重に検討しましょう。→親族間売買とは？

ケース②法人間取引

会社同士で不動産を売買する場合も、相場から大きく外れた価格で取引すると税金が発生します。法人間取引の場合は贈与税ではなく法人税となりますが、いずれの取引にせよ「相場より低い価格での売却」は税金逃れとみなされる可能性があります。そのため、法人間取引を行う際には税理士などの専門家に相談し、適正な価格で取引を進めることが大切です。

不動産売却において贈与税を軽減するには？

結論からいうと、不動産の売却そのものでは贈与税を軽減する方法はありません。
親族間で「本来は贈与すべき財産」をわざと安い価格で売却して贈与税を減らそうとする行為は、税務上「みなし贈与」と判断されます。つまり違法というより「贈与とみなされて結局贈与税がかかる」仕組みです。ですから、不動産売却は必ず適正な価格で行うことが大切です。

贈与税の軽減制度について

贈与税を軽くする制度はありますが、それは「売買」ではなく「贈与」を選んだ場合に使える制度です。代表的なものは次の2つです。
贈与税の軽減制度には、暦年課税制度と相続時精算課税制度があります。

1. 暦年課税制度
   毎年110万円の基礎控除があり、1年間で110万円を超えた額に対して贈与税が発生します。
   つまり毎年110万円以内の贈与なら贈与税は発生しません。
   不動産の贈与にも使えますが、不動産の価値は110万円を大きく超えることが多いため、節税効果は限定的です。
2. 相続時精算課税制度
   親や祖父母から子や孫への贈与について、最大2,500万円まで非課税になります。
   2,500万円を超えた分は、相続税として一律20％が課税されます。非課税となった分も、相続のときに相続財産に合算して税金を計算する必要があります。一度この制度を選ぶと、暦年課税制度には戻れないので注意が必要です。

まとめ

過度に安い価格で不動産売却することにより贈与税を軽減する行為は違法であり、結局贈与税が発生します。不動産会社や税理士と相談しながら、不動産売却や贈与の方法を検討しましょう。ただ、相続税対策としては、あえて贈与税を払って贈与した方が有利になるケースもあります。

私たち「中野リーガルホーム」は中野区を中心に、東京23区エリアで不動産売却のサポートをしております。宅建業資格を持つ清澤司法書士事務所が母体のため、登記と売却の両面から適切なアドバイスをご提供します。お客様に真摯に対応いたしますので、ぜひお問い合わせください。