不動産売却でかかる税金の基礎知識│税金・保険に関するQ&A

不動産を売却すると、いくつかの税金が関わってきます。「結局どんな税金がかかるのか」「いつ支払うのか」と不安に感じる方も多いでしょう。税金の仕組みを理解しておくと売却後に慌てることなく、手元に残る金額のイメージもつかみやすくなります。
ここでは、不動産売却に伴って発生する主な税金について、全体像がつかめるように整理して解説します。

不動産売却でかかる税金とは

不動産を売却したときに関わる税金には、大きく分けて「売却による利益に対してかかる税金」と、「手続きに伴ってかかる税金」の2種類があります。

中心となるのは「譲渡所得税」と「住民税」です。これらは、不動産を売って利益が生じた場合にのみ課税され、損失が出た場合には原則として発生しません。

一方で、利益の有無に関係なく必要となる税金もあります。代表的なものが、売買契約書に貼付する印紙税や、抵当権抹消登記などの際にかかる登録免許税です。これらは売却手続きそのものに伴って発生するため、あらかじめ費用として見込んでおく必要があります。

譲渡所得税の仕組みをわかりやすく解説

不動産売却で最も影響が大きいのが「譲渡所得税」です。譲渡所得は、売却価格から購入時の取得費や売却時にかかった諸費用を差し引いて計算します。この譲渡所得に対して税金が課されます。

さらに重要なのが、所有期間によって税率が変わる点です。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば「長期譲渡所得」となり、税率は所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％を合わせた約20.315％です。

一方、5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％を含め、合計約39.63％と高くなります。売却時期によって税額が大きく変わるため、所有期間の確認は欠かせません。

• 長期譲渡所得（所有期間が5年超）：20.315%
• 短期譲渡所得（所有期間が5年以下）：39.63%

なお、相続の場合は「所有期間の数え方」が通常と異なります。相続した不動産の所有期間は、亡くなった方（被相続人）がその不動産を所有していた期間も引き継いで計算します。たとえば、親が20年間所有していた不動産を相続し、相続後1年で売却した場合でも、所有期間は21年とされ、長期譲渡所得に該当します。このため、相続不動産の売却では、比較的税率が低くなるケースが多いのが特徴です。

税金が発生するタイミングはいつ？

不動産売却に関する税金、たとえば譲渡所得税や住民税は、売却した年の翌年に行う確定申告によって納税します。売却時点で即座に支払うわけではなく、翌年2月16日から3月15日の申告期間中に所得を計算し、税額が確定します。

一方、印紙税は売買契約書を作成する際に必要となり、登録免許税は抵当権抹消や相続登記などの登記手続きの際に発生します。

なお、不動産を相続したものの、相続登記が未了のまま売却を検討している場合は、売却前に相続登記を行う必要があります。2024年4月から相続登記は義務化されており、相続を知った日から3年以内に登記をしないと、過料が科される可能性があります。売却を考えていなくても、早めの手続きが重要です。

税金を計算するために必要な書類

税額を正しく計算するためには、購入時と売却時の書類が欠かせません。購入時の売買契約書や領収書、登記事項証明書、売却時の仲介手数料の領収書などが代表的なものです。相続不動産の場合は、遺産分割協議書や相続登記関係の書類も必要になります。

書類が不足していると、譲渡所得の計算が難しくなることもあるため、不安がある場合は専門家に相談しながら進めると安心です。

まとめ：節税を検討する前に全体像の理解を

不動産売却に関わる税金は複数ありますが、仕組みを知っておくことで不安は大きく軽減されます。まずは、どのような税金があり、いつ支払うのかという全体像を把握することが大切です。そのうえで、控除や特例の活用を検討すると、より納得のいく売却につながります。

中野リーガルホームでは、司法書士事務所を母体とする不動産会社として、売却から登記などの手続きまで一体的にサポートしています。税理士との連携も可能です。不動産売却に関する疑問があれば、どんなささいなことでもお気軽にご相談ください。