不動産売却前に確認したい税金対策│税金・制度・保険に関するQ&A

税金が発生するポイントとは

不動産売却で税金が発生するかどうかは、売却によって利益が出るかどうかで決まります。売却価格が購入時より高ければ利益が生まれ、その利益に対して税金がかかります。一方、利益が出ない場合には、譲渡所得税や住民税は発生しません。

ただし、利益が出ていない場合でも、売買契約書に貼る印紙税や、抵当権抹消などの登記手続きに必要な登録免許税は発生します。売却益の有無に関わらず必要になる費用がある点は押さえておきましょう。

売却前には、おおよその利益を試算しておくことが重要です。購入時の価格と売却予定価格を比較し、税金がどの程度発生するかを把握しておくと、資金計画が立てやすくなります。

売却時期で税額が変わる？

売却時期も税額に大きく影響します。所有期間が5年を超えるかどうかで、税率が大きく異なるためです。売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり、税率は約20.315％、5年以下の場合は短期譲渡所得として約39.63％が適用されます。

売却を急いでいない場合は、長期譲渡に該当するタイミングを見据えて売却時期を検討することで、税負担を抑えられる可能性があります。

相続不動産の場合は、被相続人の所有期間を引き継ぐため、相続後すぐに売却しても長期譲渡所得になるケースが多い点が特徴です。また、相続税を支払っている場合には、一定額を取得費に加算できる特例があり、譲渡所得を圧縮できる可能性があります。

税金を抑えるために必要な書類と準備

売却益を計算するためには「取得費」を正確に把握する必要があります。取得費には、土地や建物の購入代金、購入時に支払った仲介手数料、登記費用、不動産取得税、測量費、建物の改良費や設備費などが含まれます。建物の場合は、購入代金から減価償却費を差し引いた金額が取得費となります。

しかし、購入から時間が経っている場合、当時の書類が見つからず取得費が不明になることがあります。書類が残っていない場合には、売却価格の5％を取得費とする方法もありますが、実際の取得費が分かる場合は、その金額を使った方が有利になることが多いです。

書類が揃っているかどうかで税額が大きく変わるケースもあるため、売却前に一度手元の資料を確認しておくことが大切です。購入時の契約書、領収書、リフォームの見積書や領収書など、関連する書類はすべて保管しておきましょう。

よくある失敗例から学ぶ税金対策

不動産売却では、控除を使い忘れてしまうケースが少なくありません。たとえば3,000万円特別控除は条件を満たせば大きな節税効果がありますが、確定申告をしなければ適用されません。「税金がかからないから申告しなくてもいい」と勘違いして申告を怠ると特例が使えず、後から税金を請求されることもあります。

また、売却時期を誤り、短期譲渡所得の高い税率が適用されてしまうケースもあります。数カ月待てば長期譲渡所得になるのに、急いで売却してしまい、結果的に税額が高くなってしまうこともあります。

さらに、取得費の書類を紛失してしまい、概算取得費（売却価格の5%）で計算されてしまうことで、実際よりも高い売却益が計上され、税額が高くなってしまうケースも多く見られます。概算取得費は、実際の取得費が不明な場合の最終手段であり、できる限り実際の取得費を証明できる書類を探すことが重要です。

売却前に必要な書類を確認し、控除の条件を把握しておくことが、税負担を抑えるための重要なポイントです。

まとめ：どの専門家にいつ相談するべきか

不動産売却の税金対策は、売却前の準備が何より重要です。売却を検討し始めた段階で専門家に相談することで、売却時期の調整や書類の準備、適用できる特例の確認などを事前に進めることができます。

中野リーガルホームでは、司法書士事務所を母体とする不動産会社として、税理士と連携しながら、売却前のシミュレーションから売却後の確定申告まで一貫したサポートも可能です。不動産売却に関する不安や疑問があれば、お気軽にご相談ください。