根抵当権付きの家や土地は売れるの？│相続不動産の売却

親から家や土地を相続したとき、登記簿を確認すると「根抵当権」という見慣れない言葉が記載されていることがあります。「この不動産は売れるの？」「借金を引き継がないといけないの？」と不安になる方も多いでしょう。

根抵当権は、親が事業資金や繰り返しの借入のために設定した担保権です。通常の住宅ローンの抵当権とは性質が異なり、対応を誤ると思わぬリスクを負うことになります。

この記事では、根抵当権とは何か、相続時の判断ポイント、そして具体的な手続きの流れまで、わかりやすく解説します。

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抵当権と根抵当権の違いとは

「根抵当権」という言葉はあまり耳慣れないかもしれませんが、「抵当権」なら住宅ローンの担保としてイメージできる人も多いでしょう。両者は似ているようで仕組みが大きく異なるため、その違いを比較してみましょう。

一度の借金を担保する権利のこと。
住宅ローンを組むとき、銀行は「返済できなくなったら、この不動産を売却して返済に充てる」という権利を設定します。これが抵当権です。

抵当権の特徴

複数の借金をまとめて担保する権利のこと。事業資金など繰り返しの借入を想定した担保権です。
たとえば、親が事業を営んでいて金融機関から何度も資金を借りる場合、毎回抵当権を設定するのは手間がかかります。そこで「この不動産を将来の借入もまとめて担保にします」という契約を結ぶのが根抵当権です。

根抵当権の特徴

不動産を売却する際は、抵当権も根抵当権も必ず抹消してから引き渡すのが原則です。

抵当権：借金を返済すれば抹消可能
根抵当権：返済だけでなく、金融機関との契約終了の合意が必要

根抵当権は事業継承の場面だけでなく、個人や投資家も利用しています。

不動産投資家のケース
マンションやアパートを複数購入する投資家が、銀行から繰り返し融資を受ける場合、毎回抵当権を設定するのは非効率です。根抵当権を設定することで、同じ不動産を担保に何度も借入ができるようになります。
個人の複数ローンのケース
同じ銀行から教育ローンや車のローンなど複数の借入をする場合、「まとめて担保にする」契約として根抵当権が使われることもあります。

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相続が発生したら、早めの判断と行動が必要です。

6カ月以内：根抵当権の効力期限
相続開始から6カ月を過ぎると、根抵当権の効力が失われ、「新たな借金を担保する枠」が消滅します。ただし、既存の借金が残っている場合、返済義務はそのまま相続人が負担します。
3カ月以内：相続放棄の期限
「借金ごと相続したくない」と考える場合、相続放棄の手続きは3カ月以内に家庭裁判所で行う必要があります。