夫婦共有不動産を離婚のため清算したい
離婚はそれ自体が大変な負担をともなう手続きですが、加えて「住宅ローン」や「不動産の所有権」をどうするかなど、不動産に関する様々な問題が発生します。ここでは、夫婦共有不動産を離婚のため清算するにはどうしたら良いかをまとめています。
目次
離婚したいけど住宅ローンが残っている場合は？
現在、離婚する際に住宅ローンをどうしていいかわからず、共同名義のまま離婚される方が増えていますが、手続きを行わなかったことにより、後々のトラブルにまで繋がります。
離婚後は、お互い別々の生活が始まるため、ライフスタイルの変化からこれまでのようにローンの支払いを続けていくことが困難になることもあります。
元パートナーに迷惑をかけてしまわぬよう、早い内に不動産問題を解決しておくことをお勧めいたします。ローンが残っている不動産でも、「任意売却」なら、売ることができます。任意売却については下記ページもご参照ください。
また、離婚後も現在の住居に住み続けたいという方も、後々のトラブルに繋がらないよう、不動産の名義や連帯保証の状況を確認しておく必要があります。
離婚するときに家を売れる場合・売れない場合
離婚して住宅ローンが残っている家やマンションなどの不動産を売却する時の注意点を、場合別にまとめてみましょう。
住宅ローンが残っている不動産を売却する際の注意点
住宅ローンが残っている状態で離婚してしまうと、夫婦間で大きな不安を抱えることになります。「連帯債務者や連帯保証人の責任はどうなるのか？」「住宅ローンの支払いはどうなるのか？」など様々な不安が発生すると思われます。
現在、このような不安をお持ちで、ローンが残っている方でも、家を売ってスッキリしたいという方が増えています。
ですが、ローンが残っている状況で家を売却する際に、残債より低い価格でしか売れないと査定されてしまうと、債務者であり名義人でもある夫はもちろん、妻が連帯保証人であったりすると、大きな負担を背負ってしまうことになります。
家を売却して、住宅ローンの残債を全て返済できる方は問題なく家を売ることができます。しかし、家を売却しても住宅ローンを返しきれない場合（オーバーローン）、家は売ることができません。正確には、任意売却という方法で家を売却するしかありません。
ただし、任意売却は、住宅ローン滞納など切迫した状況にならないと、応じてもらえない可能性が高いです。
オーバーローン問題は、複雑な手続きが必要となるため、当事務所に相談ください。
住宅ローンの連帯保証人となっている場合
連帯保証人となっている場合、原則として住宅ローンを完済するまで保証債務を負うことになります。住宅ローンが残っている状態で離婚し、元パートナーが住宅ローンを滞納した場合、連帯保証人は、家に住んでいなくても、代わりにローンを支払わなくてはいけなくなるケースもあります。
このような事態を防ぐためにも、離婚時に任意売却するなどして、連帯保証人の解除を行うことをお勧めいたします。
また、連帯保証人や連帯債務者から外れたい場合には、銀行などの債権者とよく相談し、「代わりの保証人や債務者を立てる」か、「住宅ローンを他の金融機関で借り替える」などの措置を取ることで、外れることが出来ます。
離婚後も住宅に住み続けるには
ここまでは、家を売却するという方法について説明してきましたが、もちろん住み続けるという選択肢も考えられます。夫婦のどちらかが住み続ける場合は、以下のようなケースがあります。
夫（妻）が住み続け、不動産も住宅ローンも夫（妻）の名義のままにする
この方法は、「住宅ローンの契約者本人がその家に住み続ける」という住宅ローンの基本的な条件に従っているため、特に問題なく進めることができます。
ただし、住宅ローンを“共有名義”にしている場合、金融機関と条件の変更交渉を行う必要があります。
妻（夫）が住み続けるために、住宅ローンを妻（夫）の名義で借り換え、不動産名義も妻（夫）に移す
この方法も、「住宅ローンの契約者本人がその家に住み続ける」という住宅ローンの基本的な条件に従っているのですが、問題は妻（夫）が住宅ローンの借り換えをできるかどうかになります。
住宅ローンを今後返済していくことができるか難しいと判断された場合、借り換えの審査に通らず、名義を変更することができなくなります。
妻（夫）が住み続けるが、不動産名義も住宅ローン名義も夫（妻）のままとし、夫（妻）が住宅ローンを支払い続ける
この方法は、住宅ローンの契約者であった夫（妻）が家を出ていくというケースになり、銀行は住宅ローンの一括返済を求めてくることがあります。
一括返済とならなくても、離婚後、夫（妻）が住宅ローンを滞納してしまうと、自宅は競売に掛けられて強制的に売却されてしまいます。
そのために、この方法で手続きを進める場合は、夫（妻）が住宅ローンの返済を滞らせた時のために、「離婚公正証書」を作成して住宅ローンの返済について明記しておくことが大切になります。
最後に：離婚による共有不動産処分はプロにご相談を
離婚には経済的な負担がともないます。養育費や賃貸料の負担（夫）、家族手当やパートナー（妻）の収入喪失など…。
離婚による収入減から住宅ローンの支払いに支障を来す可能性がある場合、住宅ローンの残債が査定額を上回る住宅（不動産）を処分するのであれば、任意売却という選択肢があります。詳しくは、当事務所にご相談ください。
