ローン残債があっても家を売却できる？抵当権の抹消とは│任意売却・住宅ローン滞納

「家を売りたいけれど、まだローンが残っている…売却できるのだろうか」
「転勤が決まったのに、家が売れなかったらどうしよう」
「ローンの返済が苦しくて家を手放したいけれど、残債をどうすればいいのか分からない…」

家族構成の変化や突然の転勤、あるいは住宅ローンの返済が厳しくなったとき、こうした不安を抱える方は少なくありません。

実は、ローン残債があっても不動産を売却することは可能です。ただし、いくつかの条件や注意点があるため、正しい知識を持って進めることが大切です。

この記事では、ローンが残っている状態での売却方法、抵当権の仕組み、住み替えの際の注意点について、わかりやすくご説明します。

ローン残債があっても不動産売却はできる？抵当権とは？

結論から言うと、住宅ローンが残っていても不動産売却は可能です。
ただし、売却を進めるためには「抵当権の抹消」が必要になります。抵当権とは何か、なぜ抹消が必要なのかを理解しておきましょう。

抵当権とは何か

抵当権とは、金融機関がローンの担保として不動産に設定している権利のことです。もし住宅ローンの返済ができなくなったときに、債権者である金融機関が不動産を売却して債務を回収できるようにするための権利です。

住宅ローンを組む際、ほとんどの場合、購入した不動産に抵当権が設定されます。これは金融機関にとって、貸したお金を回収するための保険のようなものです。

なぜ抵当権の抹消が必要なのか

抵当権がついたままの不動産は、「まだ債務が残っている」と判断されるため、自由に売却することができません。買主は抵当権がついたままの不動産を購入しても、前の所有者がローンを返済できなくなった場合、その不動産が差し押さえられるリスクがあるからです。

そのため、不動産を売却するには、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。売却代金がローン残債を上回っていれば、通常の売却手続きで問題なく進められます。

売却の流れ

売却代金でローンを完済できる場合、以下のような流れで進みます。

売却価格が決まり、買主との売買契約を結びます。決済日に売却代金を受け取り、その場でローンを一括返済します。返済が完了すると、金融機関が抵当権抹消の手続きを行い、不動産の所有権を買主に移転できます。

このように、売却とローン完済を同時に進めることで、スムーズに不動産を手放すことができるのです。

売却代金で完済できない「オーバーローン」の場合はどうする？

売却代金よりもローン残債が多い状態を「オーバーローン」といいます。この場合、売却代金だけではローンを完済できないため、抵当権を抹消できず、通常の方法では売却が難しくなります。

では、オーバーローンの場合は売却を諦めるしかないのでしょうか。実は、いくつかの選択肢があります。

選択肢1：預金や親族の援助で残債を返済する

売却代金で足りない分を、自己資金や親族からの援助で補う方法です。不足分を現金で用意できれば、ローンを完済して抵当権を抹消できるため、通常通り売却が可能になります。

たとえば、売却価格が2,500万円でローン残債が2,800万円の場合、不足する300万円を自己資金で補えば売却できます。貯蓄に余裕がある場合や、親族からの支援が得られる場合は、この方法が最もシンプルです。

選択肢2：住み替えローンを利用する

住み替えを前提とする場合、「住み替えローン」という選択肢があります。これは、新居の購入資金と現在の住宅ローンの残債をまとめて借り換える仕組みです。

新居を購入すると同時に残債を清算できるため、オーバーローンでも住み替えが可能になります。ただし、新たなローンの借入額が増えるため、返済負担が重くなる点には注意が必要です。金融機関の審査も厳しくなる傾向があります。

選択肢3：任意売却を選ぶ

ローンの返済が困難で、自己資金での補填も難しい場合は、「任意売却」という方法があります。これは、金融機関の同意を得て、抵当権がついたまま不動産を売却する方法です。

任意売却では、売却代金で完済できなくても金融機関が抵当権の抹消に同意してくれるため、売却が可能になります。競売よりも市場価格に近い金額で売却でき、残債も減らせるメリットがあります。

ただし、任意売却は信用情報に影響が出る可能性があるため、専門家に相談しながら慎重に進めることが大切です。

リースバックという選択肢もある

売却後も同じ家に住み続けたい場合は、「リースバック」という方法もあります。これは、不動産を売却した後、買主と賃貸契約を結んで家賃を払いながら住み続ける仕組みです。

リースバックでも抵当権の抹消が必要になるため、売却代金でローンを完済できない場合は、上記の1～3の選択肢を組み合わせる必要があります。

住み替える際の注意点—「売り先行」と「買い先行」どちらを選ぶ？

住み替えを検討する場合、資金計画とスケジュールに注意が必要です。住み替えには「売り先行」と「買い先行」という2つの方法があり、それぞれにメリットとデメリットがあります。

売り先行：現在の住まいを売却してから新居を購入

売り先行は、今住んでいる家を先に売却してから、新居を探して購入する方法です。じっくりと売却活動ができるため、高値売却を狙いやすいというメリットがあります。

売却代金を確保してから新居を購入するため、資金計画が立てやすく、二重ローンのリスクもありません。ただし、売却から新居購入までの間、仮住まいが必要になる場合があり、引っ越しが2回発生するため手間と費用がかかる点には注意が必要です。

買い先行：先に新居を購入してから売却

買い先行は、先に新居を購入してから、今住んでいる家を売却する方法です。気に入った物件があればすぐに購入でき、仮住まいが不要というメリットがあります。

ただし、売却が長引いた場合、現在の住宅ローンと新居のローンが重なる「二重ローン」になるリスクがあります。売却が予定通り進まないと、返済負担が大きくなるため注意が必要です。

築年数と売却タイミングの関係

中古不動産の価格は築年数によって大きく変動します。一般的に、築10年を過ぎると価格が下がり始め、築20年を超えるとさらに下落する傾向があります。

売却を検討している場合は、築年数ごとの相場を把握しておくと、適切なタイミングを見極めることができます。早めに売却することで、より高い価格で売れる可能性が高まります。

まとめ：安心して売却を進めるために、早めに専門家へ相談を

住宅ローンが残っていても不動産売却は可能ですが、抵当権の抹消や資金計画、売却のタイミングなど、注意すべき点がいくつかあります。特に住み替えでは、売り先行か買い先行かによって資金繰りが大きく変わるため、無理のない計画を立てることが大切です。

• ローンが残っているけれど、本当に売却できるのだろうか…
• オーバーローンだけど、どうすればいいの？
• 住み替えたいけれど、資金計画が不安…

こうした悩みを一人で抱え込む必要はありません。住み替えローンや任意売却などの方法にはそれぞれメリットとデメリットがあるため、専門家に相談しながら、あなたの状況に合った最適な選択肢を見つけることが重要です。

私たち中野リーガルホームは、中野区を中心に東京23区で不動産売却のサポートを行っています。司法書士資格を持つスタッフが法律面からも丁寧に対応いたしますので、住宅ローンの返済にお困りの方や住み替えを検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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