住宅ローンの支払いが厳しいので不動産を売却したい

住宅ローンの支払いが厳しいので不動産を売却したいというお悩みにお答えします。

目次

• 任意売却とは
• 競売と任意売却
• 住宅ローンが支払いができなくなり、滞納し続けた場合の流れ
• 任意売却のメリットとデメリット
  • 任意売却のメリット（債務者側）
  • 任意売却のデメリット（債務者側）
  • 債権者から見た任意売却のメリット
• 任意売却の流れ
  • 債権者やその他利害関係人との調整
  • 任意売却の成立
• 住宅ローンの滞納のご相談は清澤司法書士事務所へ

任意売却とは

任意売却とは、自宅などの不動産を所有者自らの意思で売却をして、住宅ローンを返済する方法です。

住宅など不動産を購入するときに、当然多くの人は住宅ローンなどを金融機関から融資されます。金融機関は融資の担保として、購入した不動産に抵当権などを設定しますが、この不動産を売るときには抵当権などを解除（抵当権の抹消）してもらうことが必要です。

抵当権などを解除してもらうためには、もちろん融資金の残額をすべて返済することが前提となります。
住宅ローンの残高よりも高く売れれば何ら問題はありませんが、残高を下回る金額でしか売れないときには全額の返済ができません。

このようなときに、金融機関など（債権者、抵当権者）の合意を得たうえで不動産を売り、返済しきれなかった債務を残したままで抵当権などを解除してもらいます。これが任意売却です。

競売と任意売却

競売を避けるためには「任意売却」手続きを行う必要があります。

任意売却は通常の不動産の売却と同じように一般の市場で売却を行うので、競売のように通常の売却価格よりも２～３割安く叩き売られてしまうことはありません。したがって、競売になるよりも借金の金額を減らすことができます。
また競売のように強制的に手続きが進むこともなく、ある程度融通をもって手続きを進められ、場合によっては引っ越し費用を捻出してくれたりや残債がある場合は長期の分割弁済を認めてくれたりメリットは多いです。

債権者である金融機関にとっても「競売のときよりも、融資金の回収が多く見込める」というメリットがあります。

「任意売却」は不動産競売のように強制的な処分ではありません。
しかし、返済が滞ってしまい何もアクションをおこさなければ、以下のような流れになることが一般的です。

住宅ローンが支払いができなくなり、滞納し続けた場合の流れ

金融機関によって細かな部分は異なりますが、おおむね以下のようになります。

1. 「督促状」や「催告書」の発送
   住宅ローンを２カ月ほど滞納すると、督促状や催告書といった通知が金融機関から届きます。
2. 「期限の利益の喪失通知書」の発送
   滞納後３カ月を超えて支払いをしなかったり、債権者からの知らせを放置していると「期限の利益の喪失の通知書」が届きます。
   簡単に言うと「残りの住宅ローンを分割払いではなく一括で支払え」という通知書です。
3. 「代位弁済の通知書」の発送
   一括で支払いができない場合、住宅ローンと遅延損害金を保証会社が金融機関に対し支払い、金融機関の代わりに保証会社が新しい債権者となります。
   今後はこの保証会社から支払いを求められることになります。
4. 「競売開始決定の通知書」の発送
   保証会社に支払いがされないまま時間が過ぎると、保証会社が裁判所に競売の申し立てをします。
   申立が認められると、自宅が「差押え」られ、競売の手続きが始まります。この時に裁判所から「競売開始決定の通知書」が届きます。
5. 「現況調査の通知書」の発送
   裁判所の執行官が自宅に訪れ、自宅の写真撮影、周辺の環境や道路の調査などを行います。
6. 「期間入札開始の決定書」の発送
   自宅の入札が始まったことを知らせが届きます。
   落札者が代金を支払いを済ませたら、自宅の所有権がこの落札者に移ります。

いずれにしても競売を避けるために採れる時間は限られています。一刻も早く専門家にご相談することをお勧めします。

任意売却のメリットとデメリット

競売を避けて不動産を任意売却する場合のメリットとデメリットをまとめました。

任意売却のメリット（債務者側）

任意売却のデメリット（債務者側）

債権者から見た任意売却のメリット

債権者にとっても、任意売却にはメリットがあります。競売になるよりも多くの金額を回収でき、債務者がより多くの返済を行えるから。

任意売却の流れ

手続きの開始

債権者と返済に関する話し合いを行います。そして、債権者が中心になって手続きを進めます。

話を進める上で｢売買価格の決定｣と｢買主の決定｣は、重要なポイントです。売買価格は債権者の債権回収率に大きく影響を及ぼしますし、買主の目星がついている場合は、話がより具体的になります。

債権者やその他利害関係人との調整

任意売却には、債権者や利害関係人の調整と合意が必要となります。
債権者が数社となる場合、売買代金をどのように分配して各債権者の返済にあてるのか、また、その返済額で承諾してもらえるのか、一部放棄は可能なのかなど、いろいろ調整をしていかなければなりません。

また、税金の滞納はないのか、建物であれば占有している人が居ないかなど 、早めに確認していく必要があります。

任意売却の成立

全ての当事者が合意した上で、その他の手続きが完了し、売却手続きの準備が整うと決済日（実際に売買する日）が決まります（決済日には、当事者を含め、関係者が集まります。）。

担保権の抹消や所有権移転等の登記手続の確認をし、売買代金の支払いが行われ、債権者により競売手続の取り下げがなされます。

売買代金から各債権者へ返済を行い、様々な精算手続きが行われて不動産は買主名義にかわり、返済を受けた債務はなくなります。

任意売却のご相談は清澤司法書士事務所へ

当事務所はは住宅ローン問題や債務整理に関しての豊富な経験がございますので、幅広いご提案が可能です。

無理はなさらないでください。

住宅ローンの支払いで困難で毎日不安だ、という多くのご相談を受けてきました。
住宅ローンの支払いが厳しい場合は、他にも借金を抱えている方もいるので、多くの債務整理の手続きも経験してきました。
その人そのご家族の悩みやどうしようもない事情なども伺ってきました。
法律では解決できない問題もありました。
ですがそれ以上に手続きをしてよかったと言ってくださった依頼者の言葉もいただきました。

ネット上では一般社団法人の形態をとっていたり、いかにも公的機関がしているような形態を「装っている」任意売却専門のＨＰなども多く見受けられます。
多くは不動産会社が任意売却という手法で不動産の仲介業務をするために一般社団法人や○○機構、○○協会といった名称を名乗っているだけです。
当然ですが、不動産会社には法的に借金などの整理をするという業務を引き受けることはできませんし、債務整理の業務経験もありません。
残念ですが、不動産会社では任意売却で不動産を売った後の残債を法的に処理することもできません。

住宅ローンの問題は不動産を売却すれば業務終了。ではありません。
今まで支払いができていたのに、なぜ、支払いが滞ったのか？家計の収支の見直しはどうなのか？親などからの援助で解決できないのか？住宅ローンではなく、他の借金さえ整理すれば解決できるのでは。などといった面からもご提案いたします。

お一人で悩まずに、まずは一度ご相談下さい。