住宅ローンの支払いが厳しいので不動産を売却したい

住宅ローンの支払いが厳しいので不動産を売却したいというお悩みにお答えします。

目次

• 住宅ローンが支払いができなくなり、滞納し続けた場合の流れ
• 解決するにはどのような方法があるか
  • 1.住宅ローンの返済条件を見直す
  • 2.売却を検討する
  • 3.リースバックの利用
  • 4.任意売却をする
• 住宅ローンのお悩みは清澤司法書士事務所へ

住宅ローンが支払いができなくなり、滞納し続けた場合の流れ

リストラや病気などで収入が減ってしまった、など様々な理由で住宅ローンが支払えなくなってしまうことがあります。そのような場合、どうすればよいのでしょうか。
もし返済が滞ってしまい何もアクションをおこさなければ、おおむね以下のような流れになります。

1.「督促状」や「催告書」の発送

住宅ローンを２カ月ほど滞納すると、督促状や催告書といった通知が金融機関から届きます。

2.「期限の利益の喪失通知書」の発送

滞納後３カ月を超えて支払いをしなかったり、債権者からの知らせを放置していると「期限の利益の喪失の通知書」が届きます。
簡単に言うと「残りの住宅ローンを分割払いではなく一括で支払え」という通知書です。

3.「代位弁済の通知書」の発送

一括で支払いができない場合、住宅ローンと遅延損害金を保証会社が金融機関に対し支払い、金融機関の代わりに保証会社が新しい債権者となります。
今後はこの保証会社から支払いを求められることになります。

4.「競売開始決定の通知書」の発送

保証会社に支払いがされないまま時間が過ぎると、保証会社が裁判所に競売の申し立てをします。
申立が認められると、自宅が「差し押さえ」られ、競売の手続きが始まります。この時に裁判所から「競売開始決定の通知書」が届きます。

5.「現況調査の通知書」の発送

裁判所の執行官が自宅に訪れ、自宅の写真撮影、周辺の環境や道路の調査などを行います。

6.「期間入札開始の決定書」の発送

自宅の入札が始まったことを知らせが届きます。
落札者が代金を支払いを済ませたら、自宅の所有権がこの落札者に移ります。

金融機関によって細かな部分は異なりますが、住宅ローンを滞納し続けた場合、通常債権者は住宅ローン債権回収のため、担保となっている不動産の競売の申し立てを行います。
競売となってしまうと、不動産は強制的に売却されることになり、しかも市場価格より安く売られてしまいます。売却代金はローンの返済に充てられますが、残債があれば一括での返済を迫られます。
その後の生活の立て直しも難しくなってしまうなど、望ましくない結果と言えます。

解決するにはどのような方法があるか

では、競売を避けるためにはどのような方法があるのでしょうか。

1.住宅ローンの返済条件を見直す

もし、売却せずに済むのであればそれに越したことはありません。
まずは住宅ローンの返済ができなくなる前に、住宅ローンを組んだ銀行などの金融機関に早めに相談することが大切です。返済期間や月々の返済額など返済条件の見直しを債権者である金融機関に相談してください。返済計画の変更（リスケジュール）によって、返済期間の延長や月々の返済額の減額（一定期間は利息の支払いなど）、ボーナス返済の取りやめといった対応をしてくれる場合があります。
しかし、返済を後ろ倒しにするだけの方法ですので、収入の向上が見込めない場合などには良い解決法とは言えません。また、すでに滞納があると使えないので、その場合は他の方法を検討しましょう。

2.売却を検討する

やはり住み続けることが難しいと判断したら、売却について前向きに検討しましょう。
資金が苦しい時には、住宅ローンのみならず税金やカードローンなどの滞納も発生しがちです。時間がたつほどに負債は大きくなっていきますので、早いうちに解消すれば、その後の生活再建もそれだけ楽になります。

まずは価格査定をしてみて、査定額がローンの残高より多い（アンダーローン）か、少ない（オーバーローン）かを判断します。アンダーローンであれば問題無く売却でき、うまく手元に資金を残せれば新たな生活への足掛かりともなります。せっかく手に入れた自宅を手放すのは大変つらいことですが、滞納が重なる前に決断しましょう。
売却してもローンが残ってしまうオーバーローンの場合については、後ほどご説明します。

3.リースバックの利用

通常、家を売却すると退去しなければいけませんが、リースバックを活用すれば、売却した自宅に住み続けることができます。リースバックとは、売却した自宅に、買主との賃貸契約を結び住み続ける、という方法です。後から買い戻しができる場合もあります。
注意点は、家賃を支払い続けられる安定収入が必要条件となる事と、家賃の値上げや契約更新（または再契約）を断られるなどの事後のトラブルです。
また、債務が売却価格を上回るオーバーローン状態の場合は、不動産業者等の通常のリースバックサービスの利用は非常に難しくなります。その場合、他の手段として親族に買い取ってもらい（親族間売買）自宅に住み続けるという方法があります。信頼関係のある親族であれば、賃貸契約の解除や賃料の値上げ等の心配もなく安心です。

4.任意売却をする

既に住宅ローンを滞納してしまっており、ローン残高が売却査定額を上回るオーバーローンとなる場合には、任意売却という手段があります。

任意売却とは、債権者（金融機関等）の同意を得て物件を売却し住宅ローン返済に充てる方法です。
競売より髙い価格で売却できるため債務をより多く減らすことができ、売却後に残った債務も分割返済が可能になります。
自宅を失うことにはなりますが、競売と比較すると様々な面でメリットがあるので、滞納を放置して競売にかけられるよりはよほど前向きな良い手段といえます。
任意売却については、こちらに詳しく説明しております。
　→「任意売却｜生活の再建のために」

いずれにしても、競売を避けるためにとれる時間は限られています。そして滞納を放置することは、事態を悪化させるだけで何の解決にもなりません。一刻も早く専門家に相談し、今取れる最善の方法で生活の再建を目指すことをお勧めします。

住宅ローンのお悩みは清澤司法書士事務所へ

当事務所は住宅ローン問題や債務整理に関しての豊富な経験がございますので、幅広いご提案が可能です。

無理はなさらないでください。
住宅ローンの支払いで困難で毎日不安だ、という多くのご相談を受けてきました。
住宅ローンの支払いが厳しい場合は、他にも借金を抱えている方もいるので、多くの債務整理の手続きも経験してきました。
その人そのご家族の悩みやどうしようもない事情なども伺ってきました。
法律では解決できない問題もありました。
ですがそれ以上に手続きをしてよかったと言ってくださった依頼者の言葉もいただきました。

ネット上では一般社団法人の形態をとっていたり、いかにも公的機関がしているような形態を「装っている」任意売却専門のＨＰなども多く見受けられます。
多くは不動産会社が任意売却という手法で不動産の仲介業務をするために一般社団法人や○○機構、○○協会といった名称を名乗っているだけです。
当然ですが、不動産会社には法的に借金などの整理をするという業務を引き受けることはできませんし、債務整理の業務経験もありません。残念ですが、不動産会社では任意売却で不動産を売った後の残債を法的に処理することもできません。

住宅ローンの問題は不動産を売却すれば業務終了、ではありません。
今まで支払いができていたのに、なぜ、支払いが滞ったのか？家計の収支の見直しはどうなのか？親などからの援助で解決できないのか？住宅ローンではなく、他の借金さえ整理すれば解決できるのでは、などより良い解決方法を検討しご提案いたします。

お一人で悩まずに、まずは一度ご相談下さい。