相続した賃貸アパートやマンションなどの収益物件を売りたい│相続不動産の売却

相続した収益物件、まず何を確認すべき？

経営経験がまったくない状態で収益物件を相続した場合、闇雲に経営を受け継ぐのではなく、一度立ち止まって現状を正確に把握することが重要です。

チェックすべき5つのポイント

1. 経営収支の実態
   • 毎月の家賃収入はいくらか
   • 管理費、修繕費、固定資産税などの支出はいくらか
   • 実質的な手取り（利益）はどれくらいか
2. ローンの残債と金利
   • 残っているローンの金額と返済期間
   • 支払っている金利は妥当なのか
   • 借り換えで返済負担を減らせる可能性はないか
3. 建物の老朽化と今後の修繕計画
   • 築年数と建物の状態
   • 大規模修繕（屋根、外壁、配管など）が必要な時期
   • 修繕費用の見積もり
4. 空室率と入居者の状況
   • 現在の空室率はどれくらいか
   • 入居者の年齢層や契約期間
   • 今後の空室リスクはどの程度か
5. 相続税と固定資産税の負担
   • 相続税の納税額と支払い方法
   • 毎年の固定資産税の金額
   • 税金の特例や軽減措置が使えるか

「活用する」か「売却する」か、判断の基準

活用を検討すべきケース

以下に当てはまる場合は、収益物件として活用を続けることを検討する価値があります。

• 収支が黒字で安定している
• 立地が良く、空室リスクが低い
• 建物の状態が良く、当面大きな修繕が不要
• 自分または信頼できる管理会社がある
• 長期的な資産形成として保有したい意向がある

ただし、活用を続ける場合でも、事業計画の見直しは必須です。

• 管理会社の契約内容は適正か
• 家賃設定は周辺相場と比べて妥当か
• リフォームや設備更新で空室対策ができるか
• 税理士と連携して節税対策ができているか

売却を検討すべきケース

以下に当てはまる場合は、早めに売却を検討することをおすすめします。

• 収支が赤字、または赤字になる見込みがある
• 空室率が高く、今後も改善の見込みが薄い
• 建物の老朽化が進み、多額の修繕費が必要
• 管理の手間や精神的負担が大きい
• 自分の生活スタイルに合わない
• 相続税の納税資金が必要

売却前に、相続税や譲渡所得税について税理士に相談することも重要です。

• 相続税の特例（小規模宅地等の特例）
  • 貸付事業用宅地の場合、200㎡まで50％評価減
  • 要件を満たせば相続税が大幅に軽減される
• 譲渡所得税の特例
  • 相続から3年10か月以内の売却で、相続税額の一部を取得費に加算できる
  • 税負担を軽減できる可能性がある

売却する場合の具体的な流れ

収益物件を売却する場合、通常の不動産売却とは異なる注意点があります。

ステップ1：名義変更（相続登記）

まず、被相続人から相続人への名義変更（相続登記）を行います。この登記が完了しないと売却できません。

• 必要書類：戸籍謄本、遺産分割協議書、印鑑証明書など
• 期限：相続開始から3年以内（義務化）
• 費用：登録免許税、司法書士報酬

 ステップ2：物件調査と査定

アパート・マンションの物件調査を進めます。収益物件の査定では、以下の点が重視されます。

• 現在の家賃収入（利回り）
• 建物の状態と築年数
• 立地条件と周辺環境
• 入居者の状況と契約内容
• 修繕履歴と今後の修繕計画

 ステップ3：売却活動

相続登記が完了し、税務面の確認が済んだら、売却活動を始めます。

• 不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 広告・宣伝活動
• 購入希望者との交渉

ステップ4：売買契約

• 重要事項説明書
• 不動産売買契約書
• 宅建取引責任者による説明、取り交わし

ステップ5：不動産引き渡し

• 残代金、仲介手数料、固定資産税などの精算
• 鍵のお渡し

お忙しい方でもご安心ください。中野リーガルホームが相続から売却までサポートいたします。

収益物件ならではの注意点

アパートやマンションなどの収益物件を相続して売却する場合、通常の住宅売却とは違う特有の注意点があります。
まず、入居者がいる状態で売却する「オーナーチェンジ」が一般的です。これは、入居者との賃貸契約をそのまま引き継ぎ、買主が新しい大家になる形です。そのため、入居者に対して「所有者が変わる」ことを通知し、安心して住み続けてもらう配慮が必要です。

次に、敷金や礼金の引き継ぎがあります。入居者が支払った敷金・礼金は、売却後は新しいオーナーに承継されます。売却時の契約で、どのように引き渡すかを明確にしておかないと、後でトラブルになる可能性があります。

さらに、管理会社との契約解除手続きも重要です。物件を管理している会社がある場合、売却に伴い契約を解除するか、新しいオーナーに契約を引き継ぐかを決めなければなりません。管理会社との調整を怠ると、二重契約や管理費の請求トラブルにつながることがあります。

更地や農地を相続した場合の対応

アパートやマンションだけでなく、更地や農地を相続した場合も注意が必要です。

 更地・農地のリスク

• 建物が建っていないため、固定資産税が高い（住宅用地の特例が使えない）
• 相続税評価額が高くなる可能性がある
• 活用しないまま放置すると、税金負担だけが続く

 土地活用の選択肢

• アパート・マンション経営
• 駐車場経営
• 太陽光発電
• 売却

どの選択肢が最適かは、土地の立地、広さ、自己資金、経営意欲などによって異なります。判断に迷ったら、中野リーガルホームの無料相談をご利用ください。

専門家はどういうサポートをしてくれる？

ここまで読んで「やはり自分一人では判断できない」と感じた方も多いのではないでしょうか。収益物件の相続は、以下のような複雑な要素が絡み合います。

法律面

• 相続登記の手続き
• 遺産分割協議書の作成
• 賃貸借契約の引き継ぎ

税務面

• 相続税の計算と納税
• 固定資産税の負担
• 譲渡所得税の計算
• 確定申告

不動産経営面

• 収支計画の見直し
• 修繕計画の策定
• 管理会社の選定
• 空室対策

売却面

• 適正な査定価格の算出
• 買主の探索と交渉
• 契約手続き

これらすべてに精通している一般の方はほとんどいません。だからこそ、専門家のサポートが不可欠なのです。

相談先の選び方：ワンストップ対応が理想

収益物件の相続では、複数の専門家が必要になります。
• 司法書士：相続登記、遺産分割協議書の作成
• 税理士：相続税、譲渡所得税の計算と申告
• 不動産会社：物件査定、売却活動

別々の事務所に依頼すると、以下のような問題が起こりやすくなります。
• 同じ説明を何度も繰り返す手間
• 専門家同士の連携不足
• スケジュール調整の難しさ
• 情報の食い違いによるトラブル

ワンストップ対応が可能な事務所を選ぶメリット

司法書士事務所が母体で、不動産仲介業の資格も持ち、税理士と提携している中野リーガルホームなら、窓口が一つにまとまります。
• 相続登記から売却まで一貫してサポート
• 税理士との連携がスムーズ
• 相談の手間が大幅に削減
• スケジュール管理が一元化

無料相談から始めてみませんか

「いきなり契約するのは不安」という方も多いでしょう。まずは無料相談を利用して、以下のことを確認してみてください。
• 自分の状況を説明して、どんな選択肢があるか
• 大まかな費用と期間の見積もり
• 専門家の対応や説明のわかりやすさ

無料相談の段階で「この事務所なら安心できる」と感じられるかどうかが、依頼先を決める重要なポイントです。

まとめ：相続した収益物件は、早めの判断と専門家のサポートで安心

相続したアパートやマンションの管理は、経験のない方にとって大きな負担です。

• 活用を続けるなら：事業計画の見直しが必須
• 売却するなら：相続登記、税務確認、売却活動の流れを理解する
• 判断に迷うなら：専門家に相談して、自分に最適な選択を見つける

放置すればするほど、税金や管理コストの負担が増え、選択肢も狭まっていきます。

中野リーガルホームのワンストップサポート

中野リーガルホームは、清澤司法書士事務所を母体とし、不動産仲介業の資格も持つ専門チームです。

• 相続登記から売却までワンストップで対応
• 提携税理士との連携による税務サポート
• 中野区を中心に東京23区エリアで実績多数

収益物件の相続でお困りの方は、まずはお気軽に無料相談をご利用ください。あなたの状況に合わせた最適な解決策をご提案いたします。

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初回投稿日： 2019年10月9日
最終更新日：2025年12月11日