不動産の任意売却とは？ 競売との違い、メリット・デメリットをまとめて解説

「ローンの返済が難しくなってきた」「相続した不動産に借入が残っていて、どう整理すればいいか分からない」「離婚調停中で家の扱いや残っている債務が気がかり」 ─そんな悩みや不安をどこにどのように相談したらよいかお困りではないですか？

こうした状況では、「任意売却」という方法が選択肢になることがあります。 任意売却とは何か、どんなケースに向いているのか、逆に使えない場合はどんなときか。そして、誰に相談すれば安心して進められるのか――このコラムでは、そうした疑問にわかりやすくお答えします。

目次

• 任意売却ってなに？
  • 任意売却と競売の違いを表で比較してみよう
  • 任意売却のメリット・デメリット
• 任意売却が向いているケース・できないケースとは？
  • 任意売却が向いているケース
  • 任意売却ができない・難しいケース
• 任意売却ができない場合はどうする？　そもそも誰に相談すればいい？
  • 競売に移行するリスク
  • 専門家に相談することで回避できる可能性も
• 不動産売却に強い司法書士なら、法律面も不動産面も一緒に相談できる

任意売却ってなに？

任意売却とは、ローンの返済が難しく不動産を売却しても住宅ローンの残債が残ってしまう場合に、債務者（お金を借りている人、住宅ローンを組んでいる人）が、債権者（お金を貸している金融機関）の同意を得て不動産を売却する方法です。

通常、不動産を売るには、借入をすべて返済してから、金融機関が設定している「抵当権（担保としての権利）」を解除する必要があります。ですが、任意売却では、売却後に抵当権を外すことができるため、借入が残っていても売却が可能になります。

競売のように強制的に進むのではなく、債務者自身の意思で売却できるため、売却のタイミングや価格、残っている債務の相談も柔軟に対応できます。精神的な負担を減らしながら、生活の再建につなげられる方法として、多くの方が選択肢にしています。

任意売却と競売の違いを表で比較してみよう

任意売却のメリット・デメリット

✔️任意売却のメリット
・市場価格に近い金額で売却できるため、残債を減らしやすい
・引っ越し費用や諸費用を売却代金から捻出できる場合がある
・通常の売却と同様の形で進められるため、近隣に知られにくくプライバシーが守られる
・売却後の残債について、収入状況に応じた分割返済の交渉が可能

⚠️任意売却の注意点（デメリット）
・債権者・共有者・抵当権者などの同意が必要で、交渉が複雑になることがある
・交渉が長引くと競売に移行する可能性がある
・売却後も借金が残るため、完済には返済計画が必要

任意売却が向いているケース・できないケースとは？

任意売却は希望するすべてのケースで実施できるとは限りません。あらゆるケースをチェックしていきましょう。

任意売却が向いているケース

以下のような状況では、任意売却が有効な選択肢となる可能性があります。

✅会社員でローン返済が厳しい方
→ 収入減や支出増により返済が困難でも、家を手放すことで生活を立て直すことができます。

✅ローン付きの家を相続した方
→ 相続放棄ではなく、売却によって残債を整理し、資産を活用する道が開けます。

✅離婚調停中で住宅の名義やローンが問題になっている方
→ 財産分与前に売却することで、名義やローンに関するトラブルを回避できます。

✅競売を避けたい方
→ 市場価格に近い金額で売却できる可能性があり、周囲に知られずに進められるメリットも。

任意売却ができない・難しいケース

⚠ 金融機関の同意が得られない場合
→ 任意売却には債権者（銀行など）の承認が必要です。
→ 住宅ローンの残債が多すぎる、借入から日が浅い、競売の方が回収効率が高いと判断されると、同意が得られないことがあります。

⚠ 共同名義人・保証人の同意が得られない場合
→ 共有名義や連帯保証がある場合、関係者全員の同意が不可欠です。
→ 離婚や相続などで連絡が取れない、意見が一致しない場合は手続きが進みません。

⚠ 物件に法的・構造的な問題がある場合
→ 建築基準法違反や未登記部分があると、買主が融資を受けられず売却が成立しにくくなります。

⚠ 売却活動ができない場合
→ 内覧不可、居住者の協力が得られないなど、通常の売却活動ができないと買い手が見つからず、任意売却が困難になります。以下のようなケースでは、手続きが進められないことがあります。物件が建築基準法に違反しているなどトラブルを抱えている場合には、買主が見つかっても金融機関からの融資が難しいため任意売却が難しくなることがあるでしょう。

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任意売却ができない場合はどうする？　そもそも誰に相談すればいい？

住宅ローンの支払いが滞り、任意売却が成立しない場合、次のような流れで競売や自己破産へと進む可能性があります。

競売に移行するリスク

→債権者（金融機関）が裁判所へ申し立てを行い、担保不動産が強制的に競売にかけられます
→競売後も残債が残る場合は、原則として一括返済が求められます
→一括返済が困難な場合、債務整理（自己破産など）を検討する必要があります
競売は市場価格よりも安く売却される傾向があり、物件情報が官報やネットに掲載されるため、周囲に知られるリスクも高まります。

専門家に相談することで回避できる可能性も

任意売却が難しい状況でも、司法書士や不動産会社のサポートによって、競売や自己破産を回避できる可能性があります。

✅ 司法書士ができること
・債務整理の相談・手続き（任意整理・自己破産・個人再生など）
・共有名義・相続物件の権利調整
・差押え解除の交渉支援（税金滞納など）
・法的リスクの説明と対策提案
→ 司法書士は、法的な手続きや債務者の権利保護に強く、破産前の選択肢を広げる役割を担います。

🏘 不動産会社ができること
・物件の査定と売却戦略の提案
・債権者との価格交渉、調整
・リースバックや親族間売買など代替案の提示
・内覧、広告活動のサポート
→ 任意売却に強い不動産会社であれば、金融機関との交渉経験が豊富で、売却成立の可能性を高められます。

任意売却は住宅ローンの支払いが難しくなった場合に利用できる売却方法の1つです。しかし任意売却は必ずしも同意を得られるとは限らないため、早めに対応することが大切です。
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初回投稿日: 2023年8月29日
最終編集日: 2025年9月24日