自宅を売却して老人ホームに入居したい

ご自身の体力や判断力に不安を感じ、「そろそろ老人ホームへの入居を考えたい」と思い始めた方。
または、親や配偶者の介護が限界に近づき、「施設への入居を検討したい」と悩んでいるご家族の方。

いずれの場合も、入居費用の問題は避けて通れません。施設によっては高額な初期費用や月額費用がかかり、貯えだけでは不安を感じる方も多いでしょう。
そんなときに選択肢の一つとなるのが、「持ち家の売却による費用捻出」です。

この記事では、老人ホームの入居に必要な費用、自宅を売却するメリットやタイミング、売却以外の選択肢（リバースモーゲージ・マイホーム借り上げ制度）について、司法書士の視点からわかりやすく解説します。

目次

• 老人ホーム入居に必要な費用とは？
• 老人ホーム入居に伴う自宅売却のメリット
• 自宅を売却するタイミングはいつが適切か
• 自宅を売らずに入居費用を捻出する方法
  • リバースモーゲージ
  • マイホーム借り上げ制度
• 中野リーガルホームの老人ホーム入居サポート

老人ホーム入居に必要な費用とは？

老人ホームへの入居を検討する際、まず気になるのは「費用がどれくらいかかるのか」という点ではないでしょうか。 実際の入居費用は、施設の種類や地域、介護の必要度によって大きく異なります。 公的施設と民間施設があり、それぞれに特徴や条件があるため、事前にしっかりと情報を整理しておくことが大切です。

公的施設の「特別養護老人ホーム」は、費用負担が少なく終身利用が可能です。初期費用はかからず、食費なども含めた毎月の利用料も、所得や地域にもよりますが5～15万円程度です。年金収入があればあまり大きな負担なく入居することができます。
しかし、都市部などでは入居待ちが多く介護度の高い方が優先されるケースが多いため、直ぐに入居したいという場合には利用が難しい可能性があります。

「入居一時金」は5年間など決まった年数で償却されていくシステムです。「月額利用料」は食費や介護サービスに係る費用が含まれており、介護度が変わると金額も変わります。また、その他におむつ代や薬代などもかかります。「入居一時金」は0円～数千万、「月額利用料」も15万程度～数十万といった具合ですので、まずは支払いが可能な範囲で施設を絞り込んでいきましょう。
しかし、老人ホームを選ぶときに大切なのは費用だけではありません。必要な介護が受けられるか、安心して老後を暮らして行けるかなど見学や体験入居などをしながら選んでいきましょう。

中野リーガルホームの運営元である清澤司法書士事務所では、老人ホーム紹介の事業も行っております。専門の担当者（介護業界に長年勤めていた社会福祉士）がご相談をお受けし、施設の見学や体験入居の手配など入居施設が決まるまで無料でサポートいたします。
入居施設探しでお悩みの方は、ぜひご相談ください。
清澤司法書士事務所の老人ホーム紹介ホームページはこちら

老人ホーム入居に伴う自宅売却のメリット

実は、老人ホーム入居の際の持家売却には、費用が捻出できるという点以外にも色々とメリットがあります。

施設に入居してからも「家のことが気がかり」という状態では、安心して暮らすことが難しくなります。 こうした不安要素を手放すという意味でも、自宅売却は大きなメリットとなります。

✅ 維持費の負担を減らせる
当然ですが、空き家となっても固定資産税は支払わなければなりません。マンションであれば管理費や修繕積立金も支払い続けることになります。
老人ホームの入居費用を支払いながら、これらの維持費も負担するとなると、家計への影響は決して小さくありません。この先、何年暮らすことになるのか、医療費が必要になるかなど、将来の不確定要素を考えると、無駄な出費はできるだけ抑えたいところです。 自宅を売却することで、維持費を介護費用にまわし、安心して老後を過ごすための資金計画が立てやすくなります。

自宅を売却するタイミングはいつが適切か

老人ホームへの入居にあたり、「いずれは自宅を売却するつもり」という方も多いかもしれません。 しかし、売却のタイミングによっては、税金や手続き面で思わぬ負担が生じることもあります。ここでは、売却時期を考えるうえで知っておきたいポイントを整理します。

✅ 税制優遇を受けるには「期限」に注意
自宅を購入時より高く売却した場合、その差額は「譲渡所得」として課税対象になります。 ただし、居住していた家を売却する場合は「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用される可能性があります。 この制度を使えば、譲渡所得税の負担を大きく減らすことができますが、老人ホーム入居後に一定期間が過ぎると適用されなくなるため注意が必要です。
◆特例の適用期限：住まなくなってから3年目の12月31日まで
→ それ以降に売却すると、税負担が大きくなる可能性がある
→ 「いずれ売るつもり」なら、早めに検討しておくのが安心

✅ 健康状態によっては売却が難しくなることも
売却には「本人の意思能力」が必要です。 認知症などで判断力が低下すると、本人名義の不動産を売却することができなくなります。 その場合は「成年後見制度」を利用して、家庭裁判所の監督下で後見人が手続きを行うことになります。
◆成年後見制度の注意点：
→ 手続きに時間と費用がかかる
→ 一度後見人を立てると、すべての財産管理が裁判所の監督下になる
→ 本人と家族双方に負担がかかるため、慎重な判断が必要
「成年後見制度」を利用して家を売却する場合

✅ 売却を急ぎすぎると後悔することも
老人ホームに入居したものの、「思っていた介護が受けられなかった」「施設に馴染めなかった」などの理由で退去するケースもあります。 そのときに「帰れる家」がないと、改めて住まいを探す必要があり、精神的にも経済的にも負担が大きくなります。
◆クーリングオフ制度の活用：
→ 入居から90日以内の退去であれば、償却分を除いた入居金が返還される
→ 少なくともこの期間は様子を見て、売却を急がない方が安心といえる

ただそうすると「老人ホームに入居しながら売却するのは大変ではないか？」と思われるでしょう。
実際いざ売却となると、仲介業者探しから内見の立会いや売買契約などなかなか慌ただしいので、身体状況によってはかなりの負担となってしまいます。
そのような場合には「任意代理人」を立てて手続きなどを代行してもらうのが良いでしょう。代理人には信頼のおける身内の方になってもらうのが望ましいですが、もし親族に頼めない場合には弁護士や司法書士などの専門家に依頼することも可能です。

自宅を売らずに入居費用を捻出する方法

「できれば家を売りたくない」「思い出の詰まった実家を手放したくない」——そんな方には、「リバースモーゲージ」や「マイホーム借り上げ制度」を利用する方法もあります。

✅リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保に金融機関から融資を受けられる高齢者向けの制度です。基本的に所有者が死亡した後に担保とした不動産が売却され、返済に充てられることになります。
最終的には売却されてしまうので、子どもなどに相続させたいと思っている方には不向きな方法です。逆に、相続人となる人の同意が得られなければ利用ができない制度でもあります。
また、空き家となってしまうことにも変わりはないので、維持管理のための費用も必要となります。
利用のための条件も色々とあって、ある程度の資産価値がないと難しいことや、先々不動産の評価額が低下した場合などのリスクも考慮すべきでしょう。
基本的には自宅に住み続けたい人にメリットのある仕組みですので、老人ホームで暮らし続けることが前提であれば、売却の方が無駄が無く安全といえるでしょう。

✅マイホーム借り上げ制度

しかし、やはり審査があり建物によっては診断や工事が必要となる場合もあります。また、賃料は一般の賃料よりも低くなること、リフォーム費用や経年劣化による修繕などは費用負担しなければならないことなど、考慮すべき点もあります。
費用負担もあること、賃料の値下げで収入減となる可能性もあることなどを前提に資金計画を立てておくべきでしょう。

中野リーガルホームの老人ホーム入居サポート

中野リーガルホームでは不動産売買の仲介の他にも、司法書士としての業務（身元保証、成年後見制度利用のサポート）や「老人ホームの無料紹介」などの業務で幅広く介護施設入居をサポートしております。
業務の詳細については、こちらをご覧ください。
中野リーガルホームの老人ホーム入居サポート

ご相談、お見積りは無料で承っておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。