自宅を売却して老人ホームに入居したい

そろそろ身の回りの事がおぼつかなくなってきたが、身近に世話を頼める人がいない。
介護の必要な配偶者がいるが、自宅での介護には限界を感じている。
そのようなときに「そろそろ老人ホームへ・・」と介護施設への入居に踏み切る方もいらっしゃることでしょう。
しかし、入居費用となる貯えが不十分では、入居先の施設を探すのにも一苦労です。
そのような場合、費用捻出の手段として「持家の売却」を検討してみてはいかがでしょう。

目次

• 老人ホームに入るにはいくら必要？
• 老人ホーム入居の際の持ち家売却にはメリットが多い
• どんなタイミングで売却すればいい？
• 売却以外の手段もある
  • リバースモーゲージ
  • マイホーム借り上げ制度
• 中野リーガルホームの老人ホーム入居サポート

老人ホームに入るにはいくら必要？

まず調べておかなければならないのは、「老人ホームの入居にはいくらかかるのか？」ということでしょう。
しかしながら、介護施設への入居費用については施設の種類や地域などによってかなり幅があります。
施設の種類一つとっても公的施設、民間施設がありさらにその中でも必要な介護状況に合わせて様々な施設があるのです。

公的施設の「特別養護老人ホーム」は、費用負担が少なく終身利用が可能です。初期費用はかからず、食費なども含めた毎月の利用料も、所得や地域にもよりますが5～15万円程度です。年金収入があればあまり大きな負担なく入居することができます。
しかし、都市部などでは入居待ちが多く介護度の高い方が優先されるケースが多いため、直ぐに入居したいという場合には利用が難しい可能性があります。

「入居一時金」は5年間など決まった年数で償却されていくシステムです。「月額利用料」は食費や介護サービスに係る費用が含まれており、介護度が変わると金額も変わります。また、その他におむつ代や薬代などもかかります。「入居一時金」は0円～数千万、「月額利用料」も15万程度～数十万といった具合ですので、まずは支払いが可能な範囲で施設を絞り込んでいきましょう。
しかし、老人ホームを選ぶときに大切なのは費用だけではありません。必要な介護が受けられるか、安心して老後を暮らして行けるかなど見学や体験入居などをしながら選んでいきましょう。

中野リーガルホームの運営元である清澤司法書士事務所では、老人ホーム紹介の事業も行っております。専門の担当者（介護業界に長年勤めていた社会福祉士）がご相談をお受けし、施設の見学や体験入居の手配など入居施設が決まるまで無料でサポートいたします。
入居施設探しでお悩みの方は、ぜひご相談ください。
「清澤司法書士事務所の老人ホーム紹介ホームページはこちら

老人ホーム入居の際の持ち家売却にはメリットが多い

実は、老人ホーム入居の際の持家売却には、費用が捻出できるという点以外にも色々とメリットがあります。

このようなリスクがあると、施設に入居してからも不安を抱えることとなりかねません。「大きな不安要素をなくす」という点において大きなメリットとなるでしょう。

また、維持費用のこともきちんと考えておくべきでしょう。
当然ですが、空き家となっても固定資産税は支払わなければなりません。マンションであれば管理費や修繕積立金も支払い続けることになります。
老人ホームの入居費用を払いながら、これらも支払い続けるわけなので決して馬鹿にならない出費です。まて、この先自分達が何年くらい生きるのかなどわからないですし、病気で医療費が必要にならないとも限りません。無駄な出費は極力抑えて、その分を介護費用に充てる方が安心して老後を過ごせるのではないでしょうか。

どんなタイミングで売却すればいい？

「いずれは売却するつもり」という方も、売却のタイミングについてはよく検討をすべきでしょう。
もし自宅が購入時より高く売れた場合、その差額は利益とされ譲渡所得税が課せられます。
居住していた家を売却した場合には「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例※」という特例を受けることができるのですが、老人ホームに入居後に一定の期限が過ぎるとこの特例を受けることができなくなります。つまり、高い税金を払わなければならなくなる、ということです。
特例が受けられる期限は、「住まなくなってから3年目の12月31日まで」です。いずれ売るつもりであるのなら、これを期限として考えておいた方が良いでしょう。

また、自身の健康状態が悪くなってしまった時には、売却することが難しくなってしまう場合もあります。特に認知症になってしまうと、「意思能力が欠ける」状態と見なされ不動産の売却ができなくなってしまいます。
そうなると成年後見人を立てて売却をするしかなくなるのですが、これには非常な手間と時間が掛かります。さらに一度成年後見人を立てると、すべての財産の管理を家庭裁判所の監督下で成年後見人が行うこととなります。
本人のための制度とはいえ、家族に不便や金銭負担を掛けてしまうこともありますので、利用する際には慎重に検討をした方が良いでしょう。
「成年後見制度」を利用して家を売却する場合

逆に、急いで売却してしまったために後悔することになることもあります。
終の棲家と思い入居した老人ホームであっても、実際に入居してみると「思っていたような介護が受けられなかった」「他の入居者と上手くなじめない」など何らかの理由で退去することもあります。そのような時に帰る家が無いとなると、改めて家を借りるなどしなければなりません。
老人ホームに入居すれば生活は大きく変化しますので、慣れるまでは自宅が残っていた方が安心感もあることでしょう。
介護施設の契約にはクーリングオフ制度が適用されますので、入居日から90日間以内の退去であれば償却された分を除いた入居金は返還されます。
少なくともその間は様子をみて売却をしないでおく、という方が安心できるかもしれません。

ただそうすると「老人ホームに入居しながら売却するのは大変ではないか？」と思われるでしょう。
実際いざ売却となると、仲介業者探しから内見の立会いや売買契約などなかなか慌ただしいので、身体状況によってはかなりの負担となってしまいます。
そのような場合には「任意代理人」を立てて手続きなどを代行してもらうのが良いでしょう。代理人には信頼のおける身内の方になってもらうのが望ましいですが、もし親族に頼めない場合には弁護士や司法書士などの専門家に依頼することも可能です。

自宅を売らずに入居費用を捻出するには？

どうしても家を売りたくない、という場合には「リバースモーゲージ」や「マイホーム借り上げ制度」を利用する方法もあります。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資を受けられる高齢者向けの制度です。基本的に所有者が死亡した後に担保とした不動産が売却され、返済に充てられることになります。
最終的には売却されてしまうので、子どもなどに相続させたいと思っている方には不向きな方法です。逆に、相続人となる人の同意が得られなければ利用ができない制度でもあります。
また、空き家となってしまうことにも変わりはないので、維持管理のための費用も必要となります。
利用のための条件も色々とあって、ある程度の資産価値がないと難しいことや、先々不動産の評価額が低下した場合などのリスクも考慮すべきでしょう。
基本的には自宅に住み続けたい人にメリットのある仕組みですので、老人ホームで暮らし続けることが前提であれば、売却の方が無駄が無く安全といえるでしょう。

マイホーム借り上げ制度

しかし、やはり審査があり建物によっては診断や工事が必要となる場合もあります。また、賃料は一般の賃料よりも低くなること、リフォーム費用や経年劣化による修繕などは費用負担しなければならないことなど、考慮すべき点もあります。
費用負担もあること、賃料の値下げで収入減となる可能性もあることなどを前提に資金計画を立てておくべきでしょう。

中野リーガルホームの老人ホーム入居サポート

中野リーガルホームでは不動産売買の仲介の他にも、司法書士としての業務（身元保証、成年後見制度利用のサポート）や「老人ホームの無料紹介」などの業務で幅広く介護施設入居をサポートしております。
業務の詳細については、こちらをご覧ください。
中野リーガルホームの老人ホーム入居サポート

ご相談、お見積りは無料で承っておりますので、どうぞお気軽にご相談ください。