不動産売却と住民税は関係ある？計算方法とは│税金・制度・保険に関するQ&A

不動産売却と住民税は、あまり結びつかないもののように感じられるかもしれません。しかし実際には、不動産を売却して利益が出ると、その利益は「所得」として扱われ、翌年の住民税に影響します。

売却時には手元にまとまったお金が入る一方で、後から税金の負担が発生するケースも少なくありません。資金計画を正確に立てるためには、住民税の仕組みもあらかじめ理解しておくことが大切です。

ここでは、不動産売却と住民税の関係、申告の流れ、税額の考え方について、家を売るのが初めての方にもわかりやすく解説します。

不動産売却で住民税がかかる仕組み

住民税とは、都道府県民税と市区町村民税を合わせた税金で、前年の所得をもとに計算されます。給与所得の場合は、年収から各種控除を差し引いた「課税所得」を基準に算出されます。

不動産を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として扱われ、給与などと同じく所得の一部になります。つまり、売却によって所得が増えれば、その分だけ翌年の住民税も増える仕組みです。

普段は給与だけを基準に住民税が決まっている方ほど、不動産売却の翌年に「住民税が急に高くなった」と感じやすい傾向があります。これは、売却益が一時的に上乗せされているためであり、珍しいことではありません。

住民税の申告はいつ、どのように行うのか

不動産を売却して利益が出た場合、売却した翌年に確定申告が必要になります。確定申告の期間は、原則として2月16日から3月15日までです。

この確定申告で申告するのは所得税ですが、住民税については別途申告する必要はありません。確定申告の内容が市区町村へ自動的に送られ、それをもとに住民税が計算されます。住民税の納付書は、申告した年の5月以降に届くのが一般的です。

注意したいのは、所得税と住民税では課税のタイミングが異なる点です。所得税は売却した年の所得に対して課税されますが、住民税はその翌年に課税されます。そのため、売却した年は特に負担を感じなくても、翌年になってから税金が増えるケースがあります。売却代金を使い切ってしまわないよう、あらかじめ住民税分を見込んでおくことが重要です。

不動産売却後の住民税はどう計算される？

不動産売却による住民税は、譲渡所得に一定の税率を掛けて計算されます。税率は、不動産の所有期間によって大きく変わるのが特徴です。

• 短期譲渡所得（所有期間5年以下）：所得税率=30.63%、住民税率=9%、合計税率=39.63%
• 長期譲渡所得（所有期間5年超）：所得税率=15.315%、住民税率=5%、合計税率=20.315%

売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、住民税率は9％です。一方、所有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、住民税率は5％に下がります。

この区分は所得税にも影響し、短期と長期では合計の税率が大きく異なります。売却のタイミングが数カ月違うだけで、税負担が大きく変わることもあるため、所有期間の確認はとても重要です。

税額は、譲渡所得に対してそれぞれの税率をかけた金額です。
たとえば長期譲渡所得が1500万円の場合、税額は次のとおりになります。

• 所得税：1500万×15.315%=229万7,200円（100円未満切り捨て）
• 住民税：1500万×5%=75万円　合計税額=304万7,250円

このように、不動産売却で利益が出た場合は、住民税も含めてまとまった税金が発生する可能性があります。売却後の生活設計や次の住まいの資金計画を考えるうえでも、税金を差し引いた「実際に使える金額」を意識しておくことが大切です。

まとめ：住民税を理解して売却後の不安を軽減

不動産を売却して利益が出ると、その利益は所得として扱われ、翌年の住民税に反映されます。売却時に意識しがちなのは所得税ですが、住民税の存在も見落とせません。

あらかじめ住民税の仕組みを理解しておけば、「思った以上に税金がかかった」という事態を避けやすくなります。不動産売却では、税金も含めた全体像を把握したうえで判断することが、安心につながります。

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