不動産売却で知っておきたい控除・特例とは│税金・制度・保険に関するQ&A

3,000万円特別控除の適用条件

不動産売却で利益が出た場合でも、必ず税金がかかるとは限りません。その代表的な制度が、居住用財産を売却した際に利用できる「3,000万円特別控除」です。この制度を使うと、譲渡所得から最大3,000万円まで差し引くことができます。売却益が3,000万円以下であれば、譲渡所得税や住民税は発生しません。

ただし、この控除を受けるにはいくつかの条件があります。売却する不動産が自分の居住用であること、売却相手が配偶者や直系血族など特別な関係にないこと、住まなくなってから3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却することなどが主な要件です。条件を満たしていなければ適用されないため、事前の確認が欠かせません。

なお、相続した不動産については、被相続人が居住していた家であっても、相続人自身が住んでいない場合は原則としてこの控除は使えません。

所有期間10年超の軽減税率とは？

3,000万円特別控除と併用できる制度として、「所有期間10年超の居住用財産の軽減税率」があります。売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えている自宅を売却した場合、3,000万円控除後の譲渡所得に対して、さらに低い税率が適用されます。

具体的には、6,000万円以下の部分について、所得税10％、住民税4％、復興特別所得税0.21％を合わせた約14.21％となり、通常の長期譲渡所得よりも税負担が軽くなります。

空き家特例（被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除）

相続した空き家を売却する場合には、「被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除」、いわゆる空き家特例が利用できることがあります。これは、一定の条件を満たした相続空き家を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の住宅であること、相続開始直前まで被相続人が一人で居住していたこと、相続開始から3年以内に売却することなど、要件は細かく定められています。売却時には、更地にするか、耐震基準を満たす改修が必要となる点にも注意が必要です。

買換えには特例もある？譲渡損失の場合は？

自宅を売却して新たな住まいを購入する場合には、「買換え特例」を利用できる場合があります。この制度を使うと、売却益に対する課税を将来に繰り延べることができ、売却時点で税金を支払う必要がなくなります。ただし、所有期間や居住期間が10年を超えていることなど、厳格な条件があり、3,000万円特別控除や軽減税率とは併用できません。

また、売却によって損失が生じた場合には、譲渡損失の損益通算や繰越控除が認められるケースがあります。住宅ローンが残っている状態で売却した場合などに、一定の条件を満たせば、他の所得と相殺したり、最大3年間損失を繰り越したりすることが可能です。

控除や特例を使うために必要な手続き

これらの控除や特例を利用するためには、必ず確定申告が必要です。たとえ売却益が3,000万円以下で税金がゼロになる場合でも、特例の適用を受けるためには申告が必須となります。

確定申告では、売買契約書、登記事項証明書、仲介手数料の領収書、住民票の写しなどの書類が必要です。制度によって必要書類が異なるため、事前に確認して準備しておくとスムーズです。

まとめ：制度を知ることで税負担は大きく変わる

不動産売却では、控除や特例を活用することで税金を大幅に抑えられる可能性があります。制度には細かな条件があり、適用の可否や有利な選択肢は個々の状況によって異なります。売却前に制度の内容を確認し、必要に応じて専門家に相談することが重要です。

中野リーガルホームでは、司法書士事務所を母体とする不動産会社として、税理士とも連携しながら、売却・登記・税金の流れを一体的にサポートできます。控除や特例の適用についてもご案内いたしますので、お気軽にご相談ください。