不動産売却には贈与税がかかる？親族間売買では？｜税金・制度・保険に関するQ&A

不動産を「贈与」すると、受け取った人に贈与税がかかります。一方、通常の不動産売却では贈与税は発生しません。ただし、相場よりも極端に安い価格で売却した場合には、「実質的には贈与である」と判断され、贈与税が課されることがあります。

この記事では、不動産売却で贈与税が問題になるケース、特に親族間売買で注意すべきポイントや、贈与税の軽減制度について、家を売るのが初めての方にもわかりやすく解説します。

不動産売却でもかかる？贈与税とは？

贈与税とは、財産を無償で受け取った場合に、受け取った側が負担する税金です。土地や建物を「ただであげる」行為が典型例です。

これに対して、不動産売却はお金を受け取って財産を譲る「有償取引」です。そのため、通常は贈与税ではなく、売却した側に譲渡所得税がかかります。

つまり、

• 贈与税 → 財産を「もらった人」が払う税金
• 譲渡所得税 → 財産を「売った人」が払う税金

という違いがあります。この点を押さえておくことが重要です。

なお、贈与税には負担を軽減する制度として、「暦年課税」と「相続時精算課税」の2つがあります。これらは後ほど説明します。

不動産売却で贈与税がかかるケースとは？

通常の価格で不動産を売却する限り、贈与税がかかることはありません。ただし、取引の内容や相手によっては、贈与とみなされるケースがあります。

親族間取引（親族間売買）の場合

親子や兄弟姉妹など、親族同士で不動産を売買する場合は特に注意が必要です。無償で譲れば当然贈与税の対象になりますが、売買であっても相場より著しく低い価格だと問題になります。
相場から大きく外れた価格で売却すると、税務署から「税負担を不当に減らす目的の取引」と判断され、時価と売却価格との差額が贈与とみなされることがあります。これがいわゆる「みなし贈与」です。

適正価格を判断する際の参考としては、固定資産税評価額、路線価、不動産鑑定評価額、近隣の取引事例などがあります。一般的には、時価の8割以上を目安にすると、税務上のリスクは低いとされています。安易に価格を下げると、後から贈与税や延滞税を課される可能性があるため注意が必要です。

👉親族間売買とは、身近な家族や親族間で行う不動産取引のことを指しますが、価格設定を誤ると贈与税の対象になるため慎重に検討しましょう。→親族間売買とは？

法人間取引の場合

法人同士の不動産売買でも、相場とかけ離れた価格で取引すると問題になります。この場合は贈与税ではなく、法人税の調整対象となりますが、「不当に安い価格での売却」が否認されるリスクは同様です。

法人間取引では、第三者間取引と同程度の価格であることを説明できるよう、専門家の関与のもとで進めることが重要です。

不動産売却で贈与税を軽減することはできる？

結論として、不動産の売却そのもので贈与税を軽減する方法はありません。親族間で、本来は贈与にあたる財産を安く売却し、贈与税を回避しようとしても、税務上は「実質的な贈与」と判断されます。形式が売買であっても、内容が贈与であれば課税されるため、適正価格で売却することが最大の対策になります。

贈与税の軽減制度について

贈与税を軽減する制度は存在しますが、これらは「売却」ではなく「贈与」を選択した場合に使える制度です。

1. 暦年課税制度
   毎年110万円の基礎控除があり、1年間に受けた贈与の合計が110万円を超えた部分に贈与税がかかります。不動産の贈与にも利用できますが、不動産の評価額は高額になることが多く、節税効果は限定的です。
2. 相続時精算課税制度
   親や祖父母から子や孫への贈与について、累計2,500万円まで贈与税が非課税となる制度です。ただし、非課税となった金額も相続時には相続財産に加算され、相続税の計算対象になります。また、一度選択すると暦年課税には戻れないため、慎重な判断が必要です。

これらの制度は、相続税対策として有効な場合もありますが、使い方を誤ると不利になることもあります。事前に専門家へ相談することが重要です。

まとめ：贈与税対策の基本は「適正価格での売却」

不動産を相場より極端に安い価格で売却すると、税務上は「みなし贈与」と判断され、結果的に贈与税が課される可能性があります。親族間売買や法人間取引では、特に適正価格での取引が欠かせません。

一方で、相続対策としては、あえて贈与を選択し、贈与税の制度を活用した方が有利になるケースもあります。不動産売却と贈与は、状況によって最適な選択が大きく異なります。

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