固定資産税評価額とは？ 売却額の参考になる？│税金・制度・保険に関するQ&A

固定資産税評価額とは？ 調べるには？

固定資産税評価額とは、市区町村が固定資産税を算出するために決定する不動産の評価額です。原則として3年に一度見直され、固定資産税だけでなく、都市計画税、登録免許税、不動産取得税など、さまざまな税金の基準として用いられます。

最も簡単な確認方法は、毎年4〜6月頃に送付される「固定資産税納税通知書」です。通知書には「土地」と「家屋」が別々に記載されており、固定資産税はこの2つの評価額をもとに計算されます。建物がない更地の場合は、土地の評価額のみが対象となります。

土地の評価額は、接する道路の価格を基準に算出する「路線価方式」または、周辺の標準的な土地と比較する「標準宅地比準方式」のいずれかで評価されます。一方、建物は構造や築年数、材質、設備などをもとに評価され、新築時が最も高く、年数の経過とともに下がっていくのが一般的です。

納税通知書を紛失してしまった場合でも、自治体で「固定資産評価証明書」を取得する、または「固定資産課税台帳」を閲覧することで確認できます。

なお、固定資産税評価額は「固定資産税額÷1.4％」という計算式から概算することも可能です。

売却価格との関係は？

固定資産税評価額は、売却価格を直接決める数字ではありません。一般的に、固定資産税評価額は市場価格（実勢価格）より低く設定されており、「実勢価格 ＞ 路線価 ＞ 固定資産税評価額」という関係になることが多いとされています。

土地には、固定資産税評価額のほかにも、公示地価、基準地価、路線価、実勢価格（実際の取引価格）といった複数の価格指標があります。このうち、不動産売却の検討で特に参考になるのは「公示地価」と「実勢価格」です。

公示地価は、毎年1月1日時点の土地価格を国が公表するもので、全国の標準地を不動産鑑定士が評価しています。土地の価値を知るための公的な目安といえる指標です。一方、実勢価格は実際に市場で成立している売買価格であり、需要と供給によって決まります。売却価格を考えるうえで、最も重視すべきなのがこの実勢価格です。

このように、固定資産税評価額は売却価格を直接決定するものではありませんが、不動産に関わるさまざまな判断や手続きの基礎資料として重要な役割を果たしています。特に相続不動産では、相続登記や名義変更、税金の計算など、多くの場面で評価額が用いられます。

まとめ：固定資産税評価額は「売却の参考情報」として活用を

固定資産税評価額は、固定資産税や都市計画税、登録免許税、不動産取得税などの算定基準となる重要な数値です。不動産売却価格を直接決めるものではありませんが、納税通知書で簡単に確認できるため、土地や建物の価値を大まかに把握する参考情報として役立ちます。

土地には、公示地価、基準地価、路線価、実勢価格といった複数の評価額があり、売却時に最も重視すべきなのは実勢価格です。一方で、相続や名義変更、税務手続きでは固定資産税評価額の理解が、手続きをスムーズに進める鍵となります。

ただし、必要な判断や書類は物件や状況によって大きく異なります。「自分の場合はどう考えればよいのか」を専門家に確認することが、安心して売却を進めるための近道です。中野リーガルホームでは、司法書士と不動産の両面から、状況に応じた手続きや売却の進め方を整理するサポートを行っています。まずは無料相談で、次の一歩を一緒に考えてみませんか。