不動産を売却したときの確定申告の必要書類や流れ｜税金・制度・保険に関するQ&A

不動産を売却して利益が出た場合には、「所得税」と「住民税」が課税されます。これらは一般に「譲渡所得税」とまとめて呼ばれることがありますが、給与所得とは異なる仕組みで計算される点が特徴です。

会社員の方であれば、給与については会社が年末調整を行うため、確定申告とは無縁という方も多いでしょう。しかし、不動産を売却した年については、原則として自分で確定申告を行う必要があります。

この記事では、不動産売却で確定申告が必要となるケース、申告の際に準備すべき書類について、わかりやすく解説します。

不動産売却で課税される「譲渡所得」とは？

不動産を売却したからといって、売却額のすべてに税金がかかるわけではありません。課税対象となるのは「譲渡所得」と呼ばれる利益部分で、「売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いた金額」によって計算されます。

取得費には、不動産の購入代金のほか、購入時に支払った仲介手数料や登記費用、不動産取得税、測量費、一定のリフォーム費用などが含まれます。建物については、購入代金から減価償却費相当額を差し引いた金額が取得費となります。

譲渡費用には、売却時の仲介手数料、測量費、建物の解体費、売買契約書に貼付する印紙税などが該当します。

この計算の結果、利益が出た場合にのみ税金が発生します。売却価格が取得費と譲渡費用の合計を下回る場合は、譲渡所得が生じないため、原則として譲渡所得税は課税されません。

たとえば、3,000万円で購入した不動産を4,000万円で売却し、売却時の譲渡費用が200万円かかった場合、譲渡所得は「4,000万円 − 3,000万円 − 200万円 ＝ 800万円」となり、この800万円が課税対象となります。

譲渡所得が出たら確定申告が必要

不動産を売却して譲渡所得が生じた場合には、翌年に必ず確定申告を行う必要があります。申告期間は毎年2月16日から3月15日までで、この期間内に前年分の不動産売却について申告と納税を行います。

一方、売却によって利益が出なかった場合は、原則として確定申告の義務はありません。ただし、譲渡損失を他の所得と相殺したり、翌年以降に繰り越したりする「譲渡損失の損益通算・繰越控除」といった特例を利用する場合には、利益が出ていなくても確定申告が必要です。

また、譲渡所得が出た場合でも、「3,000万円特別控除」などの特例を適用することで、結果的に税額がゼロになるケースもあります。しかし、これらの特例は自動的に適用されるものではなく、確定申告を行わなければ利用できません。「税金がかからないから申告は不要」と誤解していると、後日、税務署から指摘を受ける可能性があります。

売却後は、まず譲渡所得が発生しているかどうかを正確に計算し、確定申告の必要性を確認することが重要です。

確定申告で必要となる主な書類

確定申告を行う際には、税務署に提出する申告書類に加え、不動産売却に関する各種資料を準備する必要があります。

申告書類としては、確定申告書、分離課税用の申告書第三表、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）などがあります。これらは税務署の窓口のほか、国税庁のホームページからも入手できます。

また、不動産売却に関しては、次のような書類が必要となります。
登記事項証明書（登記簿謄本）は、売却した不動産の所在地や面積、所有者を証明する書類で、法務局で取得します。

購入時の売買契約書は、取得費を証明する重要な資料です。紛失した場合には概算取得費（売却価格の5％）を用いることもできますが、実際の取得費より低くなることが多く、税負担が増える可能性があります。

売却時の売買契約書は、売却価格を証明するために必要です。
仲介手数料や測量費、解体費などの領収書は、譲渡費用として計上するために必要となります。
これらの書類は税額計算の根拠となるため、売却手続きの段階から整理し、保管しておくことが大切です。

確定申告の大まかな流れ

確定申告の大まかな流れは次のとおりです。

1. 売却価格、取得費、譲渡費用を整理し、譲渡所得を計算する
2. 契約書や領収書、登記事項証明書などの必要書類を揃える
3. 確定申告書、分離課税用申告書、譲渡所得の内訳書を作成する
4. 税務署へ提出する（窓口、郵送、e-Tax）
5. 納税が必要な場合は、期限までに納付する

この流れを把握しておくことで、申告作業をスムーズに進めることができます。
申告書の作成には、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を利用すると便利です。画面の案内に従って入力することで、税額が自動計算され、申告書を作成できます。e-Taxを利用すれば、自宅からオンラインで申告を完了させることも可能です。

納税が必要な場合は、申告期限と同じ3月15日までに納付します。納付方法は、金融機関や税務署での現金納付のほか、振替納税、クレジットカード納付、インターネットバンキングなど、複数の方法が用意されています。

確定申告は自分で行うこともできますが、譲渡所得の計算は複雑で、必要書類も多く、特例の適用判断に迷うケースも少なくありません。

特に、相続した不動産を売却した場合、取得費が不明で概算取得費を使うべきか悩む場合、複数の特例の中から最も有利なものを選ぶ必要がある場合、売却益が大きく税額が高額になる見込みの場合などは、税理士などの専門家に相談することで安心して手続きを進められます。

まとめ：不動産売却と確定申告は専門家との連携で安心

不動産を売却して利益が出た場合には、譲渡所得に対して所得税や住民税が課税されます。譲渡所得は「売却額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額」で計算され、翌年の2月16日から3月15日までに確定申告を行う必要があります。申告には多くの書類が必要となるため、売却時から資料を整理しておくことが重要です。

計算が難しいと感じる場合や、特例の適用判断に迷う場合には、税理士に相談することも有効な選択肢です。特に、相続不動産の売却や高額な売却益が見込まれる場合には、専門家のサポートが心強いでしょう。

さらに、司法書士事務所を母体とする不動産会社である中野リーガルホームであれば、不動産売却だけでなく、相続や登記の相談までワンストップで対応が可能です。税理士との連携体制も整っているため、売却から確定申告までの流れを安心して任せられる点が強みです。

不動産売却や確定申告に不安がある方、相続不動産の売却を検討している方は、どうぞお気軽に中野リーガルホームへご相談ください。