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「相続した不動産の価値をどうやって調べればいいのか分からない」「相続税がかかるのかどうか判断できない」
相続では、このような”相続税評価額”に関するお悩みが少なくありません。
不動産が含まれる相続では、評価方法が複雑なため、何から手を付ければよいのか分からなくなる方が少なくありません。現金や預貯金は金額が明確ですが、不動産は「いくらの価値があるのか」が一目でわからないからです。
さらに、土地と建物では評価の仕組みが異なるため、混乱してしまうのも無理はありません。
この記事では、不動産の相続税評価額とは何か、建物と土地の評価方法など相続税評価額について、わかりやすく解説します。
目次
相続税評価額とは、相続税を計算するために用いられる「財産の価値」のことです。相続が発生すると、亡くなった方が残したすべての財産を評価し、その合計額が一定額を超えた場合に相続税が課されます。このときの基準となるのが相続税評価額です。
不動産の場合、市区町村が決定する固定資産税評価額とは目的が異なります。固定資産税評価額は、毎年の固定資産税を計算するためのものであり、相続税の計算にはそのまま使えない場合があります。相続税評価額は、国税庁が定めた評価基準に基づいて算出し、相続税の申告に用いられます。
不動産は市場価格（時価）が分かりにくいため、評価のばらつきを防ぐ目的で、全国共通のルールが設けられています。同じ不動産でも、売却時期や買主によって価格が変わるため、相続税の計算では一定の基準に基づく評価が必要とされているのです。
相続税評価額が分からなければ、相続税がかかるかどうか、遺産をどのように分けるべきかといった判断ができません。相続税の申告期限は相続開始から10か月以内と定められているため、早い段階で評価額の目安を把握することが重要です。
建物の相続税評価額は、土地に比べると比較的シンプルです。原則として、固定資産税評価額を基準に評価します。固定資産税の納税通知書に記載されている「固定資産税評価額」を確認すれば、建物の評価額の目安を把握できます。
自分や家族が居住していた自宅、または事業用として使用していた建物の場合、固定資産税評価額がそのまま相続税評価額となります。たとえば、固定資産税評価額が1,000万円であれば、相続税評価額も1,000万円です。
他人に貸していた一戸建ての場合は、借家権が設定されている分、評価額が下がります。計算式は、固定資産税評価額×（1－借家権割合）です。借家権割合は全国一律で30％とされているため、評価額は固定資産税評価額の70％となります。
たとえば、固定資産税評価額が1,000万円であれば、1,000万円×0.7＝700万円が相続税評価額です。
賃貸アパートでは、実際に貸している割合（賃貸割合）に応じて評価額が変わります。計算式は、固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）です。
たとえば、10室中8室を賃貸している場合、賃貸割合は80％です。固定資産税評価額が2,000万円であれば、2,000万円×（1－0.3×0.8）＝1,520万円が相続税評価額となります。
建物の評価は、利用状況によって大きく変わるため、賃貸契約書や入居状況を確認し、正確な内容を整理しておくことが大切です。
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土地の評価は建物より複雑で、原則として「路線価方式」または「倍率方式」のいずれかを用います。どちらの方式を使うかは、土地の所在する地域によって決まっています。
市街地などでは路線価方式が採用されます。路線価とは、国税庁が道路ごとに定めた1平方メートルあたりの評価額で、毎年7月に公表されます。国税庁の「財産評価基準書」で確認できます。
たとえば、路線価図に「300」と表示されている場合、1平方メートルあたり30万円を意味します。
計算式は、土地の面積×路線価×持分割合です。200平方メートルの土地で路線価が30万円、持分が2分の1であれば、200㎡×30万円×0.5＝3,000万円が相続税評価額となります。
路線価が設定されていない地域では倍率方式を用います。主に郊外や農村部の土地が該当します。
計算式は、固定資産税評価額×倍率です。倍率も国税庁のウェブサイトで確認できます。
たとえば、固定資産税評価額が1,000万円で、倍率が1.1の場合、相続税評価額は1,100万円となります。
土地の評価額は、利用状況や形状によって減額されることがあります。たとえば、自分の土地に建てた建物を他人に貸している「貸家建付地」や、他人に土地を貸している「借地権が設定された土地」では、自由に利用できない分、評価額が下がります。
また、土地の形が不整形であったり、道路への接道条件が悪かったりする場合も、評価が下がることがあります。土地評価は個別性が高いため、判断に迷う場合は専門家に確認するのが安心です。
次の手順で、相続税がかかるかどうかのおおよその判断ができます。
毎年届く固定資産税の納税通知書で、建物と土地の評価額を確認します。
「財産評価基準書」から、該当する地域の路線価図または倍率表を確認します。
賃貸に出している場合は、利用状況に応じて評価額を調整します。
路線価方式であれば、土地の面積に路線価を掛けます。倍率方式であれば、固定資産税評価額に倍率を掛けます。
すべての相続財産を合計し、基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）と比較します。たとえば、法定相続人が3人であれば、基礎控除額は4,800万円です。
この時点で相続税がかかりそうかどうか、専門家に相談すべきかの目安が立てられます。
司法書士は、固定資産税評価額の確認方法、路線価や倍率の調べ方、評価額算出の流れ、相続財産の整理など、評価額を把握するための手続きについて相談に応じることができます。相続登記には不動産の評価額を確認する場面が多く、司法書士はその実務に精通しています。
一方、相続税の最終的な計算や申告、特例の適用や節税対策は税理士の専門分野です。相続税がかかる可能性が高い場合は、早めに税理士へ依頼することが重要です。
中野リーガルホームでは、司法書士業務を基盤に、税理士との連携や紹介も含めたサポートを行っています。相続登記から相続税申告まで、ワンストップで対応できる体制を整えています。
相続税評価額は難しく感じがちですが、固定資産税評価額、路線価、倍率という3つのポイントを押さえれば、全体の流れは理解できます。正確な計算ができなくても、概算を把握するだけで、次に取るべき行動が見えてきます。
「この評価で合っているのか不安」という方は、お気軽にご相談ください。ご自身で調べた内容をもとに相談していただければ、より具体的な助言が可能です。
中野リーガルホームでは、司法書士の専門知識と提携税理士との連携により、相続登記から相続税申告、不動産売却までを一体的にサポートしています。相続で不利にならないためにも、早めの情報整理が大切です。状況に応じた最適な方法をご提案いたしますので、まずはお気軽にお問い合わせください。
初回投稿日： 2023年8月29日
最終更新日：2025年12月25日
