初めての不動産売却│安心して売るために最初にやるべきこととは

不動産を売りたいと思ったときに、いちばん最初に必要なのは「その不動産について正しく知ること」です。名義が誰になっているのか、建物や土地に問題がないか、周辺環境にリスクがないかを確認しないままでは、売却の手続きが進まず、後で大きなトラブルになることもあります。

例えば、父から相続した土地を売ろうとしたケースを考えてみましょう。名義がまだ父のままで相続登記をしていなければ、売却はできません。名義がまだ父のままで相続登記をしていなければ、売却はできません。そのまま放置していると、固定資産税の負担が続くだけでなく、管理不足によって近隣から苦情が寄せられることもあります。こうした問題を避けるためにも、最初の確認作業が欠かせません。

この記事では、不動産売却の「事始め」として、売りたい物件があるときにまずやるべきことをわかりやすく解説します。中野区周辺で不動産売却を検討している方はもちろん、初めて売却を考えている方にも役立つ内容になっていますので、ぜひ最後までご覧ください。

不動産を売る前に名義を確認しておく

不動産を売却するときに最初に確認すべきなのは「名義」です。名義とは、その不動産を法律上所有している人の名前のことを指します。名義が誰になっているかを知らないままでは、売却の手続きが進められません。

不動産の所有者を示す代表的な書類

不動産を相続した方が「実家に権利証が残っているから売却できる」と思っていたケースもあります。

• 権利証（登記済証）：昔の登記で交付されたもので、所有者の名前が記載されている
• 登記識別情報通知：現在の登記で交付される12桁の符号が書かれた書類
• 固定資産税の納税通知書：所有者の名前が記載されているため参考になる

しかし実際には名義が父のままで、相続登記をしていなかったためすぐに売却できませんでした。また、これらの書類は古い情報のまま残っていることもあるため、正確に確認するには法務局で登記簿謄本（登記事項証明書）を取得するのが確実です。

相続や共同名義の場合

相続で不動産を受け継いだ場合、名義が亡くなった方のままになっていることが多く、そのままでは売却できません。名義変更が必要です。共同名義の場合は、売却には全員の同意が必要になります。
名義変更や複雑な手続きが必要な場合は、司法書士などの専門家に依頼するのが安心です。

よくある質問

Q．相続登記の変更はしなくてはならない？
A．2024年4月から相続登記は義務化されており、放置すると10万円以下の過料（罰則）の対象になることもあります。売却を考えるなら、まず名義確認から始めることが大切です。

Q．登記事項証明書はどこで取る？
A．不動産の登記事項証明書は、その不動産を管轄する法務局（登記所）で取得できます。中野区の土地なら「東京法務局 中野出張所」が管轄です。郵送やオンライン請求で遠隔から取得することも可能です。

売る不動産の状態を詳しく確認する

不動産を売却する前には、土地や建物の状態を詳しく確認することが欠かせません。状態を正しく把握していないと、売却後にトラブルが発生し、価格が下がったり契約が取り消されたりする可能性があります。

建物の状態

建物に瑕疵（欠陥）がないかを確認しましょう。雨漏り、シロアリ被害、配管の老朽化などが代表的な例です。もし不備がある場合は、買主に必ず知らせる必要があります。購入後に隠れた瑕疵が見つかると、売主は「契約不適合責任」を問われ、修繕費用や損害賠償を請求されることもあります。

土地の境界線

土地の境界は隣地の所有者との間で特に問題になりやすい部分です。境界があいまいなまま売却すると、後で「ここはうちの土地だ」と隣人から主張され、裁判に発展するケースもあります。売却前に測量を行い、双方が納得できる形で境界を確定しておくことが大切です。

よくあるトラブルの一つに「隣地の木の枝や根が越境している」というものがあります。枝については隣地所有者に切除を請求できますが、根は自分で切ることが認められています（民法234条）。こうした境界に関わる問題を放置すると、買主との信頼関係を損ねる原因になるため、売却前に確認しておきましょう。

土地を売却する際に、境界線を曖昧にしたまま買主へ引き渡してしまうケースは少なくありません。後になって隣地所有者から「境界が違う」と指摘され、買主が不安を抱いて契約解除を求める事態に発展することもあります。結果として測量のやり直しが必要になり、売却価格が下がってしまうことも。こうしたトラブルは、最初に境界を正しく確認しておけば防ぐことができるものです。

よくある質問

Q．欠陥に気づかなかった場合でも責任はある？
A．気づかなかった場合でも、後から雨漏りやシロアリなどの欠陥が見つかれば契約不適合責任を問われる可能性があります。売主が知らなかったとしても、買主から修繕費用や損害賠償を請求されることがあるため、売却前に専門家に調査してもらうなど、できる限り状態を確認しておくことが大切です。

Q．土地の境界はどうやって確認する？
A．法務局の地図や測量図を確認する方法もありますが、正確に知るには専門の測量士に依頼するのが確実です。隣地所有者と立ち会って境界を確認することで、後のトラブルを防げます。

売る不動産の周辺環境を確認すると信頼度が上がる

不動産の周辺環境は、暮らしの快適さを左右する大切な要素です。売却を考える際には、建物や土地の状態だけでなく、周辺環境を確認しておくことで買主からの信頼度が高まります。

近隣トラブルの有無

近隣トラブルがあると住み心地が悪くなり、買主が不安を感じて契約をためらう原因になります。騒音やゴミ出しの問題、隣地との境界をめぐる争いなどは代表的な例です。売却前に状況を整理し、必要であれば解決に向けて動いておくことが重要です。

利便性の確認

最寄り駅までの距離や周辺道路の状況は、買主にとって大きな判断材料になります。新しい路線の開通予定やスーパー・病院の建設計画など、生活利便性に関わる情報はプラスのアピールポイントになります。

リスク要因の把握

周辺に暴力団事務所や宗教団体の施設がある場合、買主にとって大きな不安材料になります。また、土壌汚染や地盤の問題も売却価格に直結するため、事前に確認しておくことが大切です。

よくある質問

Q．道路事情はどんな基準で判断しますか？
A．道路事情は「生活の利便性」と「安全性」の両面から判断することが大切です。具体的には以下のような基準があります。

• 前面道路の幅：車の出入りがスムーズか、緊急車両が通れるか
• 道路の交通量：昼夜の交通量や騒音の程度
• 道路の接道状況：建築基準法上の「接道義務」を満たしているか（幅4m以上の道路に2m以上接しているか）
• 周辺道路の安全性：歩道の有無、子どもの通学路として安全かどうか
• 将来の道路計画：拡幅予定や新しい道路の建設計画があるか

これらは法務局の地図や自治体の都市計画図、現地調査で確認できます。必要に応じて測量士や不動産業者に相談すると、より正確な情報が得られます。

Q．開発計画の調べ方は？
A．自治体の都市計画課・都市計画情報システムで確認できます。売却前に調べておくと買主への説明に役立ちます。例えば「新しいスーパーができる予定」「駅前再開発が進んでいる」といった情報は、買主にとって大きな魅力になります。

Q．以前よりも地域の水害リスクが高まっている。確かな情報を得るにはどうしたらよい？
A．自治体が公開しているハザードマップを確認するのが基本です。水害・土砂災害・液状化などのリスクが地図で示されています。過去の浸水履歴や自治体の防災対策も合わせて調べると、買主に安心材料を示せます。不動産業者に「この地域のハザードマップをどう説明しますか？」と質問することで、業者の信頼度を判断する材料にもなります。

Q．反社会的勢力の施設（暴力団事務所等）が近くにあるようだが、関わりたくないので詳しく知らない。
A．売却に影響する可能性があるため、事実確認は必要です。警察や自治体の防犯担当課、または不動産業者を通じて公的情報を確認するのが安全です。噂レベルではなく、公的に確認できる情報を基に説明することが重要です。買主にとって安心感を与えるだけでなく、後のトラブルを防ぐことにもつながります。

まとめ

初めての不動産売却は「何から始めたらよいのか不安になりますよね」。そんなときに大切なのは、まず売りたい物件を正しく理解することです。名義が誰になっているのか、相続登記が済んでいるかを確認せずに進めてしまうと、後で大きなトラブルにつながる可能性があります。

司法書士事務所が母体の不動産会社「中野リーガルホーム」なら、司法書士資格をもった専門家が相続登記から不動産売却まで一気通貫でサポート、安心してお任せください。

また、弊社では、中野区周辺の環境について詳しい情報を持っています。
周辺状況は不動産を売る際のアピールポイントとなるので、お悩みのことがあればぜひお問い合わせください。

関連コラム

土地の売却時には境界線をチェックしよう！知っておきたいポイントを解説！ | 相続不動産の売却・親族間売買なら｜中野リーガルホーム

土壌汚染のある土地を売却する方法とトラブル回避に向けた調査について | 相続不動産の売却・親族間売買なら｜中野リーガルホーム

暴力団事務所が近い不動産の売却価格への影響とは？売却時の注意点も解説！ | 相続不動産の売却・親族間売買なら｜中野リーガルホーム

初回投稿日： 2023年8月28日
最終更新日：2025年11月28日