意外と知らない不動産売却時の諸費用│知って得する不動産売却の豆知識

不動産を売ることになったとき、「こんなに費用がかかるとは思わなかった」と驚くことがあるかもしれません。

売却代金がそのまま手元に残ると思っていたら、実際には仲介手数料や税金、登記費用などが差し引かれ、想定よりも少なくなってしまったというケースはよくあります。特に、売却代金を新居の購入費用に充てる予定だった場合、資金計画が狂ってしまうこともあるでしょう。

不動産売却にはさまざまな費用が発生しますが、事前に知っておくだけで心とお金の準備ができます。「何に、いくらかかるのか」を把握しておけば、売却後に手元に残る金額をより正確に見積もることができ、安心して計画を立てられます。

この記事では、不動産売却にかかる費用の種類や住宅ローン返済時の注意点、意外と見落としがちな費用まで、初めて家を売る方にもわかりやすく解説します。

不動産売却時の住宅ローン返済にかかる費用

不動産を売却する際は、原則として住宅ローンを完済していることが前提となります。住宅ローンが残っている不動産には金融機関の抵当権が設定されており、この抵当権を抹消しなければ、買主に所有権を移すことができないためです。

売却時にローンが残っている場合は、まず残債（残りの借入金額）を確認します。ローン返済予定表や金融機関から送付される年末残高証明書、インターネットバンキングなどで残高を確認し、売却代金で完済できるかを判断します。

売却代金がローン残債を上回る場合は、売却代金から残債を返済して売却を進めることができます。たとえば、売却価格が3,000万円でローン残債が2,000万円であれば、売却代金でローンを完済し、残りの1,000万円（諸費用を差し引いた後の金額）が手元に残ります。

一方、売却代金が残債を下回る場合は、通常の売却が難しくなります。たとえば、売却価格が2,000万円でローン残債が2,500万円の場合、500万円の不足分を自己資金で補わなければなりません。このような状態を「オーバーローン」といいます。

オーバーローンの場合、貯金などで不足分を補う方法が一般的ですが、それが難しい場合は、住み替えローン（残債と新居購入費用をまとめて借りるローン）を利用できるケースもあります。ただし、住み替えローンは審査が厳しく、金利も高めに設定されることが多いため、条件は金融機関ごとに異なります。早めに相談しておくと安心です。

また、どうしても通常の売却が難しい場合は、任意売却という方法もあります。これは金融機関の同意を得て、ローン残債を下回る価格で売却する方法ですが、信用情報に影響が出る可能性があるため、慎重な判断が必要です。

不動産売却時にかかる費用の種類

住宅ローン以外にも、不動産売却にはさまざまな費用が発生します。代表的なものは次のとおりです。

印紙税

売買契約書に貼付する印紙代で、売買価格に応じて金額が変わります。1,000万円超5,000万円以下の場合は1万円、5,000万円超1億円以下の場合は3万円が一般的です（軽減措置適用後）。

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

不動産を売却して利益が出た場合、その利益（譲渡所得）に対して税金がかかります。所有期間が5年以下の短期譲渡所得の場合は税率約39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）、5年超の長期譲渡所得の場合は税率約20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）が適用されます。ただし、居住用財産の3,000万円特別控除などの特例を利用できれば、税負担を大幅に軽減できます。

抵当権抹消登記費用

ローンが残っていた場合、抵当権を外すための登記費用が必要です。登録免許税は不動産1個につき1,000円ですが、司法書士への報酬も含めると1万5,000円〜3万円程度が一般的です。この費用は売主が負担します。

所有権移転登記費用

買主が負担する費用ですが、売買取引全体の流れを理解するために知っておくとよいでしょう。登録免許税と司法書士報酬を合わせて、数万円から十数万円かかるのが一般的です。

不動産売却では、「誰がどの費用を負担するのか」が誤解されがちです。実は、次のような費用はケースによって負担者が変わることがあります。

測量費用

境界が不明確な場合は測量が必要となり、売主負担が一般的です。費用は30万円〜80万円程度かかることもありますが、交渉次第で買主と折半するケースもあります。

建物の解体費用

古家付き土地として売却する場合は不要ですが、更地で売る場合は売主負担になることが多いです。解体費用は建物の大きさや構造によって異なり、木造住宅で100万円〜200万円程度が目安です。こちらも話し合いによって調整できる場合があります。

ハウスクリーニング費用

法律上の義務ではありませんが、内覧時の印象を良くするために売主が実施することがあります。費用は5万円〜15万円程度が一般的です。

これらの費用は、「必ず売主が支払う」「必ず買主が支払う」と一律に決まっているわけではなく、交渉や契約内容によって変わります。売買契約書に明記されるため、契約前にしっかり確認しておきましょう。

不動産売却時にかかる仲介手数料の費用

不動産会社に売却を依頼した場合、仲介手数料が発生します。これは売買が成立したときに支払う成功報酬であり、売却活動中に支払う必要はありません。

仲介手数料の上限は法律（宅地建物取引業法）で定められており、売買価格によって計算方法が異なります。売却価格が400万円を超える場合、
「売却価格 × 3.3％ ＋ 6.6万円」
が上限となります。たとえば、3,000万円で売却した場合、仲介手数料の上限は「3,000万円 × 3.3％ ＋ 6.6万円 ＝ 105.6万円」です。

仲介手数料は売却時に必ず発生する費用のひとつで、売却代金の中でも大きな割合を占めます。そのため、あらかじめ資金計画に含めておくと安心です。支払いのタイミングは、契約時に半額、引き渡し時に残り半額を支払うのが一般的ですが、不動産会社によって異なる場合もあります。

なお、仲介手数料はあくまで「上限」であり、不動産会社と交渉して減額できるケースもあります。ただし、サービス内容やサポート体制とのバランスを考え、慎重に判断することが大切です。

その他の意外とかかる費用

不動産売却では、上記以外にも見落としがちな費用があります。

引っ越し費用

売却後に新居へ引っ越す場合、引っ越し費用が発生します。荷物の量や移動距離によって異なりますが、家族での引っ越しの場合、10万円〜30万円程度が目安です。繁忙期（3月〜4月）は、さらに高くなることもあります。

不用品処分費用

売却前に不用品を処分する場合、粗大ごみ回収や不用品回収業者への依頼費用がかかります。大型家具や家電の処分では、数万円〜十数万円かかることもあります。自治体の粗大ごみ回収は予約が混み合うことも多く、希望日が先になってしまうケースもあるため、余裕をもって早めに申し込んでおくと安心です。

住宅ローンの繰り上げ返済手数料

金融機関によっては、ローンを一括返済する際に繰り上げ返済手数料が発生します。固定金利型で3万円〜5万円程度、変動金利型で数千円〜1万円程度が一般的です。

リフォーム・修繕費用

売却前に建物の状態を整えるため、リフォームや修繕を行う場合は、その費用も必要です。ただし、大規模なリフォームをしても必ずしも売却価格に反映されるとは限らないため、不動産会社と相談しながら判断することをおすすめします。

まとめ：不動産売却の費用は「知っておくこと」が最大の防御

不動産売却には、住宅ローンの返済費用をはじめ、税金、登記費用、仲介手数料、引っ越し費用や不用品処分費用など、さまざまな費用が発生します。事前に把握しておくことで、想定外の出費に慌てることなく、スムーズに売却を進められます。

特に、売却代金を新居の購入費用に充てる予定の方は、手元に残る金額を正確に計算しておくことが重要です。「売却価格 − 諸費用 ＝ 手元に残る金額」という考え方を念頭に置き、余裕を持った資金計画を立てましょう。

司法書士事務所を母体とする不動産会社「中野リーガルホーム」では、不動産売買の仲介だけでなく、権利関係の整理や登記手続きまで一貫してサポートしています。費用面の不安や住み替えの悩みがある方、住宅ローンが残っている状態での売却を検討している方も、どうぞお気軽にご相談ください。

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