Case 08：差押さえを受けたマンションの任意売却

経済状況の悪化で借金を抱えてしまい、なんとか生活の立て直しをしたいと希望されるご夫妻からのご相談でした。
複数の消費者金融から借り入れをしながら厳しい生活を続ける中、まず税金等の滞納のため役所から財産の差押さえを受けました。
さらには、住宅ローンの支払いも滞ったために金融機関からも自宅マンションを差押さえられ、競売開始の通知まで受けてしまいました。
このような状況下でしたが「自宅マンションを売ることで生活の立て直しをしたい」というのが、ご夫妻のご希望でした。

すでに金融機関側から競売手続き着手の通告を受けているため、かなり短い期間で任意売却を行う必要がありました。
無駄なく手続きを進めるため、まずは以下の点について確認と検討をしていきました。

1.売却することが最善策か
当事務所の最大の特徴である「司法書士が運営している」ため、まずは売らずに生活の立て直しが法的にできるかどうかを検討しました。
その方法として「債務整理」なのですが、債務整理といってもおおまかに以下のようなメニューがあります。
・任意整理
・民事再生（個人再生）
・自己破産
・特定調停

今後のライフプランも現在の収支や家族構成などをお伺いして作成しました。一般的にはご自宅を売却するという事はご本人のお気持ちの上では最終手段であることが多いため、「売却はできればしたくない、しなくても生活の立て直しができる」というのであればまずはその方法を検討することが私たちが提供できるサービスだと思っております。
さて、今回のケースですが、様々な角度から検証した結果、保有を続けることは難しかったため「任意売却」をすることとなりました。
そこで、マンションの物件査定を行い、概算売却価格を算出し売却することで差し押さえを解除することができるのかを検討しました。

2.どのような状態での売却となるか
物件はリフォームの必要な状態でしたが、ご相談者様はリフォーム資金を捻出する経済状況ではありませんでした。そのため、売主に対するすべての契約不適合責任を免責の上、現状有姿の状態での購入という条件で買主を探す、という判断となりました。

3.売却代金で残債の支払いが可能か
想定した売却金額によって、住宅ローンの完済は可能か、役所へ滞納金を支払えるか、抵当権と差押えは解除できるか、消費者金融への返済はどの程度可能か、生活立て直しの見込みはあるか、などしっかり検討していきました。

こういったケースにおいては、ただマンションを売却すればよいというわけではありません。ご相談者様であるご夫婦には生活の立て直しをしたいという目標がありますので、なるべく多くの債務を減らせるような金額で、なおかつ迅速に売却活動を進めるよう方針を固めました。
（残ってしまった消費者金融への返済に関しては、司法書士として「任意整理」の方法で借金の圧縮と今後の利息の免除や長期の分割などを債権者と交渉し無理のない返済計画を立てます。）

任意売却活動については、先に見込んだ条件（売主に対するすべての契約不適合責任を免責の上、現状有姿の状態での売却）で複数の不動産業者に物件を紹介し、検討いただいた業者様の中から最も高く買ってくれるところに売却を決めました。

そこからは相談者様の引っ越し準備（物件探し、業者の手配）、役所や銀行との段取り決めなど着々と準備を進めていきます。
そして売買契約締結、決済・引き渡しとなり、無事に住宅ローンの完済をすることができました。もちろん、抵当権抹消登記と所有権移転登記も当事務所にて行いました。

短期間に手続きを進める必要のある案件でしたので、スケージュールはかなりタイトなものとなりましたが、司法書士と不動産仲介業を兼ねる当事務所ならではのスムーズな対応で、無事に解決することができたと思っております。