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離婚を考えたとき、多くの方が悩むのが「住宅ローンが残っているマンションをどうするか」という問題です。
「ローンも財産分与で半分ずつ負担するの？」
「売却したいけど、ローンが残っていても大丈夫？」
こうした疑問は専門的で、正しく理解していないと離婚後に思わぬトラブルにつながることもあります。
ここでは住宅ローンと財産分与の関係を整理しながら、残債があるマンションの現実的な対応方法をわかりやすく解説します。
目次
まず結論から言うと、住宅ローンの残債を夫婦で折半して支払う義務はありません。住宅ローンはあくまで「契約した人」が返済義務を負うものです。
たとえば夫名義でローンを組んでいる場合、残債がいくらあっても、その返済義務は原則として夫にあります。そのため、「残り1,000万円だから500万円ずつ負担する」といった単純な分け方にはなりません。
ここで重要になるのが、「財産分与はプラスとマイナスをまとめて考える」という視点です。
婚姻中に築いた財産は、現金や不動産だけでなく、住宅ローンのような負債も含めて評価します。
そして、不動産の価値からローン残債を差し引いた「実質的な財産」を基準に分けていきます。
たとえば、マンションの価値が2,000万円、ローン残債が1,000万円であれば、差額の1,000万円が分与対象となります。この場合、単純に考えると500万円ずつ分ける、というイメージです。
つまり、ローンを折半するのではなく、「財産全体のバランスで公平に分ける」というのが基本的な考え方です。
離婚時の話し合いでは見落とされがちですが、非常に重要なのが「名義」と「保証」の問題です。
住宅ローンが共有名義であれば、双方に返済義務があります。
また、どちらかが連帯保証人になっている場合、主たる債務者が支払いを滞らせれば、保証人に請求が及びます。
離婚したからといって、この関係が自動的に解消されることはありません。「自分は住まないから関係ない」と思っていたら、後から返済を求められるケースも実際にあります。
離婚協議の段階で、誰が返済を続けるのか、保証関係をどうするのかは、必ず整理しておく必要があります。
ここで多くの方が気になるのが、「残債がある状態で売却できるのか」という点です。
結論としては、可能ですが、状況によって進め方が大きく変わります。
ポイントになるのが、「アンダーローン」と「オーバーローン」です。
売却価格がローン残債を上回る状態であれば、売却代金でローンを完済できます。
そのうえで、残った資金を財産分与として分ければよいため、比較的スムーズに進みます。
一方、売却価格が残債を下回る場合は注意が必要です。
この状態では、ローンを完済できないため、通常は抵当権を外すことができず、そのままでは売却が難しくなります。
こうしたケースで検討されるのが「任意売却」です。
金融機関の同意を得て抵当権を外してもらうことで、ローンが残ったままでも売却できる可能性があります。
競売と比べて市場価格に近い金額で売却できることが多く、その後の生活再建にもつながりやすい方法です。
離婚時に住宅ローンの残債をそのまま折半する必要はありません。あくまで「誰が借りているか」と「財産全体をどう分けるか」を分けて考えることが重要です。
また、共有名義や連帯保証の関係がある場合は、離婚後も責任が残る可能性があるため、慎重な整理が欠かせません。さらに、売却を検討する際は、アンダーローンかオーバーローンかによって取るべき対応が変わります。
「どう分ければいいのか」「売るべきか残すべきか」と迷ったときは、早めに専門家に相談することで、無理のない解決策が見えてきます。
住宅ローンが残っている不動産の扱いは、法律と不動産の両方の知識が必要になる分野です。（株）中野リーガルホームは司法書士事務所を母体とした不動産会社として、名義変更や財産分与の整理から売却までを一貫してサポートしています。
初回のご相談は無料です。複雑に見える問題も、一つずつ整理すれば必ず道筋が見えてきます。まずはお気軽にご相談ください。
初回投稿日： 2023年8月29日
最終更新日：2026年4月6日
