不動産売却の必要書類は”3つの段階”で考える│知って得する不動産売却の豆知識

不動産の売却には多くの書類が必要ですが、すべてを一度に覚える必要はありません。実は、書類は「①売却前」「②契約締結時」「③決済・引き渡し時」の3段階に分けて考えると、とても整理しやすくなります。

さらに、それぞれの段階で「最低限そろえておきたい書類」「あると高く・早く売れる可能性が高い書類」「相続不動産だけに必要な書類」に分類すると、「自分に必要なものだけ」が自然と見えてきます。書類の多さと複雑さに圧倒されがちな不動産売却も、段階ごとに整理すればスムーズに進むでしょう。

売却前に必要な書類

不動産売却を検討し始めたら、まずは不動産会社に物件の査定を依頼します。

査定を受けることで、今不動産を売りに出せばいくらで売れるかの目安を知ることができます。査定価格に納得できれば、そのまま不動産会社に仲介での売却を依頼するのが一般的です。

その際に、依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。仲介を依頼された不動産会社は、その不動産を売却するために宣伝活動などをおこない、成約を目指します。ここでは、買主が見つかり、売却が成立する前の段階での必要書類をご説明します。

査定時の必要書類

不動産会社に査定を依頼する際に、必ず必要となる書類はありません。
しかし、用意しておけば不動産の価値を高められる書類は以下のとおりです。

• インスペクション（建物状況調査）の結果報告書
• 既存住宅にかかる建設住宅性能評価書
• 新耐震基準への適合を証明する書類

インスペクションの結果報告書も既存住宅にかかる建設住宅性能評価書も、建物の現在の状況を専門家に調査してもらった結果が記載されているものです。中古物件ではどの程度建物が傷んでいるかなど、見えない部分を不安に感じる方が多いため、このような書類があれば購入を迷う方に安心感を与えることができます。

インスペクションは既存住宅状況調査技術者に依頼すれば5万円程度で取得できます。建設住宅性能評価書は登録住宅性能評価機関に依頼し、より多くの項目の個別性能評価もできるため、10万円程度かかります。

また、旧耐震基準で建てられている建物は災害時の危険性が高いですが、新耐震基準に適合していることが証明できれば購入希望者が見つかりやすくなるでしょう。すでに耐震補強工事をした場合は、工事会社からそれを証明する書類がもらえるはずです。

媒介契約締結時の必要書類

不動産会社に売却の仲介を依頼する媒介契約を結ぶ際には、以下の書類が必要です。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 間取り図、測量図
• 固定資産税納税通知書
• 建築確認済証、検査済証（一戸建ての場合）
• マンションの管理規約、使用細則、維持費関連書類
• 本人確認書類
• 住宅ローン残高証明書

登記済証または登記識別情報通知によって、売却しようとする不動産が売主のものであると証明できます。その他、不動産の詳しい情報を正確に伝えるために、さまざまな書類の提出が求められます。紙の契約書を用いる場合は、これらにくわえて印鑑が必要なこともあります。

また、住宅ローン残高証明書があれば売却予定代金と比較して、住宅ローンの完済が可能かどうかを判断できるため、できるだけ用意すると良いでしょう。

また、新築時のパンフレット、設備の保証書、リフォーム履歴、管理会社の資料（マンションの場合）などは「物件の状態が良い」ことを示す材料となります。売却前に揃っていると、買主の安心感が高まり、売却スピードが上がることがあります。

相続物件は売却前の段階で必要な書類が増えます。遺産分割協議書、相続関係説明図、法定相続情報一覧図などがそれにあたります。これらは相続人が複数いる場合に特に重要で、揃っていないと売却活動そのものが始められません。相続書類は取得先が分散しやすいため、司法書士に任せると一気に効率化できます。

売却前の段階では、基本書類を揃えることはもちろん、物件の魅力を伝える資料や相続関係の書類を早めに準備しておくことが、その後の売却をスムーズに進める鍵になります。

売買契約締結時に必要な書類

買主が見つかったら、次は売買契約を締結します。

売買契約を結ぶのと同じ日に、売主は買主からの手付金を受け取ります。売買契約締結の際は、売主と買主、仲介となる不動産会社の担当者が顔を合わせて手続きをするのが一般的です。しかし、本人の都合が付かない場合は、代理人を立てることもできます。

ここでは、売主本人が売買契約締結時に立ち会う場合と、代理人に依頼した場合に分けて、必要書類を解説します。

売主本人が売買契約を締結する際の必要書類

売主本人が売買契約を締結する際、以下のような書類が必要になります。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 本人確認書類
• 固定資産税納付書
• 物件状況等報告書
• 付帯設備表
• 仲介手数料の半金

登記済権利証または登記識別情報は、取引の際に重要な書類のため、ここでも原本の所在を確認し、コピーを取ります。固定資産税納付書から、売主が納めた固定資産税の金額を改めて確認し、買主と日割りで分担する金額が決定されます。物件状況等報告書や付帯設備表は、不動産会社が用意するフォーマットに、売主が物件全体や設備の状況を記載します。

不動産を引き渡したあとにトラブルにならないためにも、しっかりと記載するようにしましょう。また、書類ではありませんが、売買契約締結時に仲介手数料の半金を不動産会社に支払うのが一般的です。紙の売買契約書を用いる場合は、実印と印鑑証明、印紙税も必要となります。

相続不動産の場合、相続登記が完了したことを示す書類や、相続人全員の同意が確認できる書類が必要です。相続登記が終わっていないと契約は進められません。「契約直前で相続登記が未了」というケースは非常に多く、売却が数カ月遅れる原因になります。

代理人が契約する際に必要な追加書類

代理人が契約をおこなう際は、以下の追加書類が必要です。

• 委任状
• 代理人の本人確認書類

紙の売買契約書を用いる場合は、売主の印鑑証明なども必要となります。代理人がおこなったことは、売主本人の責任となるため、信頼できる方に代理をお願いするようにしましょう。費用はかかりますが、司法書士などの専門家に代理を依頼することも可能です。

決済および引き渡し時に必要な書類

売買契約が締結できたら、売却の残代金を受け取る決済と物件の引き渡しをおこないます。

決済と引き渡しは同日におこなわれることが一般的で、売主、買主、不動産会社の担当者のほかに、金融機関の担当者や司法書士など、多くの関係者が集まって手続きをします。

まずは司法書士が本人確認をおこない、次に登記に関わる書類に不備がないかをチェックします。買主から売主に売却代金の残りが入金されるため、口座に情報が反映されているか確認しましょう。

売主がまだ住宅ローンを完済していない場合は、残代金を受け取ったときに住宅ローンをすべて返済します。住宅ローンを完済すれば、抵当権抹消手続きが開始できます。

決済が終了したら、書類や鍵を買主に引き渡しましょう。司法書士や不動産会社への報酬の残りを支払い、不動産売却は完了します。

決済および引き渡し時の必要書類

決済と引き渡しをする際に、必要な書類は以下のとおりです。

• 登記済権利証または登記識別情報
• 本人確認書類
• 固定資産評価証明書
• 物件の鍵や書類など買主に渡すもの
• 入金を確認できるもの（キャッシュカードやオンライン端末など）
• 抵当権抹消書類など

実印や印鑑証明が必要なこともあります。買主に渡すべき書類があれば、引き渡しまでに準備して渡します。また、この日に支払う司法書士への報酬や仲介手数料の残り半金は、買主から受け取った売却代金から出すことも可能です。

抵当権が残っている場合は、抵当権抹消書類も準備しておき、引き渡し前に手続きをおこないます。相続不動産の場合、相続登記後の新しい登記事項証明書や、相続人の印鑑証明書が必要になります。相続不動産は、決済時に書類が揃っていないと「決済延期」になりやすく、買主との信頼関係にも影響するので注意が必要です。

決済・引き渡し時は売却の最終段階ですが、ここで書類に不備があると取引そのものが延期になります。特に相続不動産では、直前になって書類不足が発覚するケースが多いため、事前確認が非常に重要です。

まとめ：書類は”順番”と”ケース別”で整理すると迷わない

不動産売却の書類は、ただ集めればよいわけではありません。揃える順番とケースごとの必要性を誤ると、売却が遅れたり価格が下がったりすることがあります。特に相続不動産では、書類の不備が原因で売却が止まるケースが非常に多く、「もっと早く相談しておけばよかった」という声をよく耳にします。

中野リーガルホームでは、不動産・相続・登記の視点から”あなたのケースに必要な書類”を整理し、安心して売却できる状態に整えるサポートを行っています。忙しい方でも書類集めを効率化し、安心して売却を進められるようお手伝いします。「自分の場合は何が必要なのか」を知るだけでも、売却の不安は大きく軽減されます。まずは無料体験で、売却への第一歩を一緒に踏み出していきましょう。