一部だけ売るのは無理？│売れにくい条件をチャンスに変える不動産売却シリーズ（13）

相続した土地の一部分だけを売却したいというご相談は、決して珍しくありません。
「広すぎて使いきれないため一部だけ売りたい」「自宅を建てるスペースを残し、残りを売却して資金に充てたい」「相続人ごとに利用目的が異なるため、自分の持分だけを現金化したい」など、理由はさまざまです。

しかし、土地の一部分のみを売却するには、通常の不動産売却とは異なる手続きが必要になります。その代表的な方法が「分筆」です。この記事では、土地の一部を売却したい方に向けて、分筆の仕組みやメリット・デメリット、実際の手続きの流れについてわかりやすく解説します。

不動産売却での分筆とはどういう手続き？

土地は「筆（ひつ）」という単位で管理され、登記上は1つの土地を「1筆」として扱います。分筆とは、この1筆の土地を複数の土地に分ける手続きのことです。

分筆を行う際には、法務局で登記手続きを行い、分けたそれぞれの土地について新たに登記簿を作成します。この手続きを「分筆登記」といいます。

また、1筆の土地には原則として1棟の建物しか建てられないため、分筆を行うことで土地の一部だけを売却したり、複数の建物を建築したりすることが可能になります。分筆は、土地を柔軟に活用するための重要な手続きといえるでしょう。

不動産登記における分筆のメリット・デメリットとは？

分筆には、土地の売却や活用の選択肢を広げられるというメリットがあります。
土地の用途を示す「地目」は1筆ごとに定められており、1つの土地の中で複数の地目を混在させることはできません。たとえば農地には原則として住宅を建てることはできませんが、分筆を行い、住宅を建てる部分のみを宅地に地目変更すれば、建築が可能になるケースがあります。

また、分筆によって土地の評価額が見直され、結果として固定資産税などの税負担が軽減される場合もあります。たとえば、大通りに面していない部分の評価額が下がることで、全体として税額が抑えられることがあります。

一方で、分筆にはデメリットもあります。土地が小さくなることで使い勝手が悪くなり、買い手が見つかりにくくなる場合があります。形状や接道条件によっては、建築が制限されることもあるため注意が必要です。また、分筆には測量費用や登記費用がかかるため、売却価格と費用のバランスを事前に検討しておくことが重要です。

不動産売却時の分筆の方法とは？

土地を分筆して売却するには、専門的な手続きが必要となります。分筆は個人で行うことはできず、土地家屋調査士に依頼して進めます。

まず、土地家屋調査士が現地調査や境界確定測量を行い、分筆に必要な図面を作成します。その後、法務局へ分筆登記を申請し、土地が正式に分けられます。この過程では、隣地所有者との境界確認が必要となるため、円滑に進めるには近隣との関係性も重要になります。

分筆後に土地の一部を売却する際には、「登記識別情報」が必要です。これは従来の権利証に代わるもので、分筆前の登記識別情報を基に新たに発行されます。売却手続きを進める際には、現在有効な登記識別情報を司法書士へ正確に伝えることが重要です。

まとめ：分筆は土地の一部売却を可能にする有効な手段

分筆を行うことで、土地の一部のみを売却したり、複数の建物を建てたりするなど、土地の活用方法の幅が広がります。評価額の見直しによって税負担が軽減される場合もありますが、土地が小さくなることで売却しづらくなる可能性や、分筆に伴う費用負担が生じる点には注意が必要です。

分筆には専門的な調査や測量が不可欠であり、土地家屋調査士による分筆登記が必須となります。また、境界確認では隣地所有者との調整も求められます。売却までの流れをスムーズに進めるためには、司法書士や不動産会社と連携しながら進めることが重要です。

司法書士事務所を母体とする不動産会社「中野リーガルホーム」では、不動産売却の仲介に加え、司法書士の専門知識を活かした契約手続きや登記までをワンストップで対応しています。安心して不動産売却を進めたい方は、ぜひお気軽に無料相談をご利用ください。お客様一人ひとりの状況に合わせ、法務と実務の両面から丁寧にサポートいたします。