土地の名義変更が必要な4つのケース│安心して売るためにやるべきこととは

不動産を売却する際に避けて通れないのが「名義変更（所有権移転登記）」です。土地の所有者を公的に証明する登記簿の内容が正しく書き換えられていなければ、買い手が見つかっても契約を完了できません。

しかし、名義変更は多くの方にとって一生に数回あるかないかの手続きであり、どのタイミングで何をすべきか、費用はいくらかかるのか戸惑うことも多いものです。この記事では、土地の名義変更が必要となる代表的な4つのケースと、手続きの流れ・費用の目安を初めての方にもわかりやすく解説します。

土地の名義変更が必要になる代表的な4つのケース

土地の名義変更が必要となる場面は、主に「相続」「財産分与」「売買」「贈与」の4つに分けられます。

最も多いのは「相続」です。2024年4月から相続登記が義務化され、正当な理由なく放置すると過料の対象となります。売却予定がなくても、相続が発生した時点で早めの登記が必要です。

次に多いのが、離婚に伴う「財産分与」です。共有または一方名義の不動産を分ける際には、名義変更が不可欠であり、元夫婦の協力が必要になります。

3つ目は一般的な「売買」による名義変更です。売主から買主へ所有権を移転する最も基本的な登記で、通常は決済日に行われます。

4つ目は「贈与」です。親子間の生前贈与など、無償で不動産を譲渡する場合にも名義変更登記が必要になります。

名義変更を完了させるまでの具体的なステップ

手続きの流れは基本的に共通していますが、必要書類はケースによって異なります。
最初に行うのは必要書類の収集です。相続では戸籍謄本や遺産分割協議書、売買では登記識別情報や印鑑証明書などが必要になります。

書類が揃ったら登記申請書を作成し、土地の所在地を管轄する法務局へ提出します。
申請後、法務局で審査が行われ、不備がなければ通常1～2週間ほどで完了します。完了後には新しい名義人の「登記識別情報通知」が交付されます。書類準備期間も含めると、全体で約1カ月程度を見込んでおくと安心です。

手続きにかかる費用の内訳と税率の目安

名義変更には「登録免許税」「書類取得費用」「司法書士報酬」が主な費用として発生します。
登録免許税は名義変更の理由によって税率が異なり、

• 相続：固定資産評価額の0.4%
• 売買・贈与・財産分与：原則2%

となります。なお、土地の売買については軽減措置が適用される場合があります。書類取得費用は数千円程度で済むことが一般的です。

司法書士へ依頼する場合の報酬は5万～10万円程度が相場で、案件が複雑な場合は加算されることがあります。専門家へ依頼することで、書類不備や手続きの遅延を防げます。

まとめ：正しい名義変更が安心な売却の第一歩

土地の名義変更は、大切な資産の権利を守り、次の所有者へ正確に引き継ぐために欠かせない手続きです。相続や贈与など状況によって必要書類や税金が異なるため、売却前に全体像を把握しておくことが重要です。

司法書士事務所を母体とする不動産会社「中野リーガルホーム」では、不動産売却の仲介だけでなく、登記手続きまでをワンストップでサポートしています。相続登記が未了の物件や、財産分与が絡む売却など法的対応が必要なケースにも強みがあります。

中野区・東京23区で安心して土地売却を進めたい方は、ぜひ無料相談をご利用ください。専門家が最適な解決策をご提案いたします。