不動産売却時に支払う税金への対策についてポイントを解説

不動産を売却して利益が出た場合、売却益が大きいほど譲渡所得税の課税額が大きくなりますが、有効な節税対策はないのでしょうか？
まず課税対象となる譲渡所得は、「譲渡所得＝譲渡価額ー譲渡費用ー取得費用」で計算されます。
よって、ここで譲渡費用と取得費用をより多く計算することにより、譲渡所得を減らせ、譲渡所得税の課税額を抑えることができます。
以下では、各項目について確認していきましょう。

不動産売却時の税金対策～取得費が不明な場合～

まず、取得費には、建築費用、建物・土地の購入時にかかった費用（手数料等）、設備や改良の費用が含まれ、住宅の場合はさらに減価償却費も含まれます。
取得費を見積もる前に、書類などが見当たらず取得費が不明な場合、どのような対策をとれば良いでしょうか？
もし取得費が不明な場合は、売却時の譲渡価額に5％をかけた額（概算取得費）を採用します。
取得費がわかる場合でも、この5％相当の概算取得費か実際の取得費のどちらか多い方が採用されます。
またこの概算取得費以外にも、合理的な計算方法、たとえば一般財団法人日本不動産研究所が出す「市街地価格指数」や公示地価などを用いて算出した額も認められます。

不動産売却時の税金対策～譲渡費用について～

次に譲渡費用はどう計算されるのでしょうか？
譲渡費用とは、不動産を売却するために直接かかった費用が該当します。
つまり、売主が負担する仲介手数料や印紙税、取り壊し費用、売却のために支払った立退料や違約金などが含まれます。
一方で、修繕費や固定資産税など、不動産を所有している期間中に支払った維持・管理の費用や、また引っ越し費用や住宅ローンの抵当権抹消費用なども、譲渡費用には含まれません。
測量費は、売却のためにおこなった測量の費であれば認められるものの、売却時よりもだいぶ前におこなった測量は費用として認められません。
また、譲渡費用ではなく、取得費に含めることができるものもあり、たとえば、不動産売却のためにおこなった造成の費用などが該当します。
これらについても不動産会社など専門家に相談するのが良いでしょう。

不動産売却時の税金対策～取得費に加算～

さらに、上述の取得費に、他にも加算できるものがあります。
たとえば相続の場合は、以下の額を取得費に加算できる特例があります。
当該相続人の「相続税額×相続税課税価格の計算の基礎とされた譲渡財産の課税価格÷（相続税の課税価格＋債務控除額）」で計算された額が加算されます。
またこの特例以外にも、節税対策としては、取得費に加算できるものを漏れなく計上するようにしましょう。

まとめ

不動産売却時の譲渡所得税は、計算の仕方によっては大きく変わってくることとなります。
譲渡費用や取得費用に含められる費用が他にもないか、専門家にも相談しつつ、チェックするとともに、費用発生のタイミングにも気を配りましょう。
私たち「中野リーガルホーム」は中野区を中心に、東京23区エリアで不動産売却のサポートをしております。
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