不動産売却前に押さえておこう!心理的瑕疵について解説

不動産売却前に押さえておこう!心理的瑕疵について解説

「売却したい不動産が心理的瑕疵物件でしっかり対応できるか不安…」と悩んでいませんか?
心理的瑕疵がある不動産を売却するには、忘れてはいけないポイントがあります。
ここでは、中野区を中心に23区にお住まいの方に向けて、心理的瑕疵のある不動産の売却についてご紹介します。

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不動産売却における心理的瑕疵とは?

不動産売却において心理的瑕疵とは、建物自体に欠陥がなくても人の心理によって住みづらくなる状態です。
心理的瑕疵は「しんりてきかし」と読みます。
一方「物理的瑕疵」とは、建物自体の欠陥です。
心理的瑕疵のある不動産は、自殺や殺人、事故によって人が亡くなっていたり、隣接している建物が宗教団体の施設だったりする事故物件などが該当します。
売主は不動産売却前に、買主に対して心理的瑕疵物件である旨を告知する必要があります。
物理的瑕疵とは異なり、心理的瑕疵のある不動産は目で見える欠陥がないため対策がとりにくいため、売却が難しいといわれています。

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心理的瑕疵が不動産売却に与える影響

不動産売却において心理的瑕疵は、金額に影響を与えます。
訳ありの不動産を購入したい買主はなかなかいないため、相場よりも金額を下げて売却する必要があるのです。
心理的瑕疵のある不動産は自殺の場合は3割程、他殺の場合は5割程価格が下がります。
心理的瑕疵があっても人により感じ方が異なり、売却価格への影響が少ない場合もあります。
事件や事故の状況や立地、不動産によってはほとんど影響を受けず、少しの値下げで売却できる可能性があるのです。
状況に応じて個別に判断し、適切な売却価格を提示しましょう。

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心理的瑕疵物件の不動産売却では告知義務がある!

心理的瑕疵がある不動産を売却するには、買主への告知義務が生じます。
国土交通省はトラブル防止のため、2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公示し、心理的瑕疵の告知義務に関する定義を定めています。
ガイドラインによると、老衰や病死などの自然死や不慮の事故死の場合は告知義務に当てはまりません。
しかし、自殺や他殺、孤独死などの場合は告知義務があるのです。
自然死であっても、死後長期間放置されたことが原因で特殊清掃やリフォームがおこなわれた場合には、告知義務が発生します。
また、6年間は告知義務があるとされています。
心理的瑕疵物件を購入した人が再度売却したタイミングに、告知義務がなくなるのです。
売却する不動産は、いつまで告知義務があるのかを確認しておくと安心です。
告知義務を怠って不動産を売却すると、契約解除になったり損害賠償を請求されたりする可能性があるため注意しましょう。

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まとめ

心理的瑕疵がある不動産は、相場より安く取引されます。
しかし、心理的瑕疵の内容や条件によっては少しの値引きでも買い手が付く可能性があるのです。
訳あり不動産でもガイドラインを確認しながら、適切な価格で不動産売却をおこないましょう。
私たち「中野リーガルホーム」は中野区を中心に、東京23区エリアで不動産売却のサポートをしております。
お客様に真摯に対応いたしますので、ぜひお問い合わせください。

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