不動産の個人間・親族間売買の注意点

不動産の個人間・親族間売買の注意点

不動産の個人間・親族間売買の注意点

個人間・親族間の売却業務を、仲介会社に断られてしまった?
個人間・親族間の売買を行うと、贈与税が課されることある?
個人間・親族間の売買には、融資が利用できない?

巷には星の数ほど多くの不動産屋がありますが、そんなお悩みや困りごとに応えるために始めたのが、司法書士による不動産売買サポートです。
不動産の法律家である司法書士事務所だからこそできる、煩雑な不動産の売却手続きを、まるごとお引受いたします!

目次
・司法書士による、個人間・親族間売買のサポート
・不動産屋は何故、個人間・親族間売買を取り扱わないか
・融資利用の支援
・契約書、重要事項説明書作成
・不動産の売却は、清澤司法書士事務所にご相談を

司法書士による、個人間・親族間売買のサポート

清澤司法書士事務所では、宅地建物取引業者免許を取得(東京都知事(1)第103785号)し、司法書士業務と不動産業務を併業しております。

最近では、個人間・親族間での売却相談が増えています。不動産の売買は、仲介業者が窓口となることが一般的ですが、個人間・親族間での不動産売買は、不動産仲介会社が取り扱わないためです。

不動産仲介業者は何故、個人間・親族間売買を取り扱わないか

①価格設定が難しい
第三者への不動産売買では、売却希望者(売主)と購入希望者(買主)の条件が一致し、売買が成立します。

売買の成立条件のうち、1番の要素は価格となり、物件周辺の相場価格にて売却及び購入を求められることが多く、売買代金≒相場価格になります。

第三者への販売開始価格は、相場価格を基に設定することが多くなりますが、個人間・親族間売買を行う場合、相場価格よりも安い金額にて、売却手続きを求められることがあります。

「著しく低い価格で財産を譲り受けた」場合、時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与により取得したものと見做され、贈与税が課される場合があります。
出典:https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4423.htm

仲介会社の営業担当者は、通常の売買手続きに係る税金(登録免許税・不動産取得税等)は理解しているものの、みなし贈与等の税務リスクへの理解が及んでいないことが多いため、取引後の税務リスクも考え、会社の方針として「個人間・親族間売買は取り扱わない」と決めていることもあります。

②税理士・不動産鑑定士と連携が取れない
個人間・親族間売買での売買価格の妥当性については、税理士へアドバイスを求めることで解消されることもありますが、相続・贈与税等の資産税に強い税理士でないと、適切なアドバイスを受けることができません。仲介業者が、資産税に強い税理士と提携できていないことが殆どであるため、税務リスクを避ける手段を持ち合わせておりません。

また、売買価格の設定にあたり、不動産鑑定士に「鑑定評価」を依頼することもあります。
仲介業者が行う価格査定は、あくまで販売価格の参考とする価格、「鑑定評価」は「不動産の鑑定評価に関する法律」に基づき価格を算出するため、価格に対する信用が高くなり、後述する融資利用の際に金融機関から「鑑定評価書」の提出を求められることもあります。仲介業者は、不動産鑑定士と提携できていないことが殆どです。

③融資利用が難しい
個人間・親族間売買を行う物件の多くは、個人の住宅やマンションです。
買主が現金購入できない場合は、融資を利用することになりますが、住宅ローンを利用することは容易ではありません。都市銀行は、門前払いの対応が殆どです。

住宅ローンはあくまで「住宅」を購入するための低金利のローンとなりますが、実際に「事業資金」に充てられても、金融機関が把握することが困難となります。
「住宅」と「事業」との金利差異分の損害、それを確認する術を講じることが困難であることから、個人間・親族間売買での住宅ローンを利用することは容易ではありません。

これらの手間がかかるため、売り手と買い手を仲介するだけの「フィービジネス」に慣れてしまっている仲介業者は、手間がかかる「個人間・親族間売買」は取り扱いを避けるのです。

融資利用の支援

個人間・親族間売買にて融資を利用する場合は、金融機関へ融資打診を行うことになりますが、この融資相談が「個人間・親族間売買」のポイントとなります。
清澤司法書士事務所では、提携先の金融機関に対し、経常的に「個人間・親族間売買」による融資相談を行っておりますので、相談者が金融機関とお付き合いが無くとも、手続きを進めていくことが可能です。

金融機関は、「面談」「電話・FAⅩ」にて融資申し込み手続きを進めるため、仕事等でタイムリーな対応ができない場合、それだけで相当の時間を要してしまいますが、「源泉徴収票」等の相談者自身でのみ取得可能な資料さえ揃えて頂ければ、金融機関との対応は清澤司法書士事務所で行うことも可能です。

不動産売買契約書、重要事項説明書の作成

融資利用をするうえでは、融資審査の段階で、担保設定する不動産に関する「売買契約書」「重要事項説明書」の提出を金融機関から求められます。

清澤司法書士事務所では、不動産業も兼業しておりますので、「契約書・重要事項説明書の作成」「所有権移転登記・抵当権設定登記」まで、ワンストップにて対応しております。

不動産の売却は清澤司法書士事務所にご相談を

本業が国家資格である司法書士業務をしている当事務所は、高度な倫理規定に基づき業務に携わっております(万が一倫理違反などで懲戒事由などに該当したら業務ができなくなります。)

「ご依頼者様に対して誠実でありたい」という信念をもとに日々業務をしております。不動産の個人間・親族間売買をご検討中の方は、一度ご相談ください。

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