個人間・親族間売買による収益不動産の売却

個人間・親族間売買による収益不動産の売却

個人間・親族間売買による収益不動産の売却

収益物件の個人間・親族間売買の相談が増えております。親の生活費や事業資金、介護施設への入所費用など、売却する事情は様々ですが、売却手続きを進めるうえでは、注意点がございます。

投資用マンションの購入相談

清澤司法書士事務所の提携先の税理士からご相談された事案。マンションの所有者は、税理士の顧問先の社長。
将来の相続に備え、マンションの売却を検討したところ、子どもから融資を利用して投資用に購入したいという申し出があり、個人間・親族間売買を検討することになりました。

清澤司法書士事務所では、宅地建物取引業の免許も取得(東京都知事(1)第103785号)しております。
融資利用をする際は、金融機関から「売買契約書」「重要事項説明書」の提出を求められますが、弊所内で作成することが可能のため、税理士から弊所を指名いただきました。

売却代金の設定

個人間・親族間売買の場合は、価格設定がポイントとなります。個人間・親族間売買においては、価格が任意に設定できるため、市場価格よりも低額(高額)で売却したとみなされてしまうと、その差額分を贈与とみなされ、贈与税(みなし贈与)が課されてしまう可能性があります。

弊所が売却想定額を検討、税理士がみなし贈与含めた税務のサポートを行い、親子間の協議により売買代金を設定し、融資審査を進めることになりました。

個人間・親族間売買の融資について

融資については、売主の取引先で、買主が住宅ローンを利用する金融機関へ相談することをお聞きしておりましたので、個人間・親族間売買のための融資を取り扱わない金融機関があることをお伝えしておりました。

万一、買主に贈与税が課されてしまうと、融資審査に落ち度がなかったのか、顧客や税務当局から金融機関へ問い合わせが入ることが想定されるためです。

鑑定評価を求められる

取引先の金融機関への融資相談は、個人間・親族間売買を検討したころから進めていたとのことでしたが、金融機関から「鑑定評価書」の提出を求められたため、直接対応をして貰えないかと相談されました。

不動産鑑定士に「鑑定評価書」を作成いただくと費用がかかるため、鑑定評価が不要かどうか、確認して欲しいとのことでした。

金融機関へ確認すると「個人間・親族間売買」の融資を行う場合は、原則、不動産鑑定士による「鑑定評価書」の提出を求めているとの説明を受けました。

鑑定評価と売買代金に乖離がなければ、融資は利用できる旨説明されたため、融資条件(金利、借入可能年数、団体信用生命保険への加入を要するか等)の確認を行いました。

提携先の金融機関へ確認

清澤司法書士事務所では、経常的に個人間・親族間売買の融資相談を金融機関に行っております。
買主を提携先の金融機関に紹介し、融資審査を進めた結果「鑑定評価書」の提出を求められることなく、取引先の金融機関と同等の条件にて、融資利用ができることになりました。

「鑑定評価書」は絶対的な基準ではないのですが、「地価公示」「都道府県地価調査」「民事裁判での不動産評価」などを行う、不動産鑑定士の鑑定評価は信憑性が高いです。
贈与税が課されないようにという配慮から「鑑定評価書」の提出を求めたことを担当者からお聞きしており、取引先の付き合いを優先したいというご相談者の意向も伝え、最終的には当初相談していた金融機関にて「鑑定評価書」の提出無しに融資利用が可能となりました。

個人間・親族間売買は、清澤司法書士事務所にご相談を

本業が国家資格である司法書士業務をしている当事務所は、高度な倫理規定に基づき業務に携わっております(万が一倫理違反などで懲戒事由などに該当したら業務ができなくなります。)。

「ご依頼者様に対して誠実でありたい」という信念をもとに日々業務をしておりますので、不動産の個人間・親族間売買をご検討中の方は、ご相談ください。

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