個人間・親族間売買の注意点−トラブルや損失を回避するためには?

個人間・親族間売買の注意点−トラブルや損失を回避するためには?

知人同士や親子間・親族間で不動産売買の手続きをすることを、個人間売買・親族間売買といいます。
売り手と買い手が決まっており、ある程度お互いの話がついている上での不動産売買ですから非常に簡単に思われる方も多いのですが、重要な注意点を知らずにおこなってしまうと思わぬ失敗を招くことになってしまいます。

個人間・親族間売買でのトラブルや損失を回避するためにはどのような点に注意が必要かについてご説明いたします。

目次

個人間売買・親族間売買の注意点

注意点1:売買価格とみなし贈与

一般の不動産の販売開始価格は、相場価格を基に設定する場合が多いですが、個人間売買・親族間売買をおこなう場合、相場価格よりも安い金額にて売買手続きを求められることがあります。また、売り手側が「安く譲ってあげたい」と考えている場合もあるでしょう。
しかし、「著しく低い価格で財産を譲り受けた」場合、時価と支払った対価との差額に相当する金額は、譲渡した人から贈与により取得したものとみなされ(みなし贈与)、贈与税が課される場合があります
出典:
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4423.htm
(国税庁のタックスアンサー)

特に「親族間での不動産売買」は税務署から「贈与税を逃れるための取引」ではないかと疑われ、マークされやすいのです。実際、悪用されれば脱税できてしまうのですから、厳しくチェックされるのも当然の事でしょう。

ですので、知り合いだから、親族だからと安く売却したい気持ちがあっても、適正価格を見極めて売買を進めることが非常に重要なポイントとなります。
個人間売買・親族間売買における不動産の適正価格は、市場相場の80%程度とされています。
しかし実際のところ、市場相場というものは土地の形状や位置、方角、隣接する道路条件、物件の状態、さらにはその時点での市場動向など、様々な条件を総合的に判断する必要があります。
場合によっては測量や不動産鑑定が必要になる事もあるので、個人で調査して適性価格を割り出すのはかなり難易度が高いといえるでしょう。

注意点2:契約の不備によるトラブル

個人間売買・親族間売買の場合不動産の登記申請のみでも取引は成立しますが、瑕疵担保についての認識に相違があったなどで、後々トラブルとなってしまうケースもあります。
親族間売買では、身内だからと口頭での話し合いのみで済ませることが多いですが、そのような状況で実際に問題が生じてしまうと、言った言わないでかえって話がこじれやすくなってしまいます。

このようなトラブルは一般の不動産取引のように売買契約書・重要事項説明書などが作成されて互いの合意が取れていれば避けられるのですが、個人間・親族間での不動産売買では曖昧になりがちなため起こりやすくなってしまいます。
不動産売買は高額な取引です。長く良好な関係を続けたい親族や顔見知りだからこそ慎重に行うべきでしょう。

注意点3:住宅ローンの利用が難しい

不動産売買において、購入資金を現金で用意できない場合は住宅ローンを利用する必要がありますが、住宅ローンを個人間・親族間売買で利用することに、金融機関は積極的ではありません
住宅ローンはあくまで「住宅」を購入するための低金利のローンなのですが、融資したお金がリフォーム代や事業資金といった「他の目的」に充てられても、それを金融機関側で把握することが困難となるためです。

個人間・親族間売買で住宅ローンの審査を通すためにはいくつかの条件をクリアする必要がありますが、ローン申請の準備にはまず不動産仲介の資格を持つものが作成した重要事項説明書などの提出が必要となります。
つまり不動産仲介業者への依頼が必須となるのですが、そうすると仲介手数料が掛かります。しかし、住宅ローンが組めずに取引を断念することを考えればこれは必要な経費と割り切るべきでしょう。

個人間売買・親族間売買でのトラブルや損失を回避するには?

個人間・親族間売買はどこに依頼する?

以上の注意点を踏まえて、損失やトラブルの無いよう個人間売買・親族間売買の手続きを進めていくにはどうすればよいのでしょうか?
売買価格が適正でなかったために多額の税金を課せられてしまった、適法な売買契約書の作成をしていなかったために後日トラブルになった、住宅ローンが組めず売買に失敗したなどということを回避するには、やはり専門家への依頼を検討すべきでしょう。

それでは、どのような専門家に依頼をすればよいのでしょうか?
まずはどのような取引であるかによって依頼先が変わってきます。

  • 登記と売買契約書のみで問題が無い

という場合であれば司法書士事務所で対応可能です。
司法書士は不動産登記などの専門家ですが、各司法書士事務所によって得意分野が違ったり業務の対応範囲も違います。個人間・親族間売買についての知識・経験が豊富な事務所に相談した方がよいでしょう。

  • 住宅ローンを利用したい
  • 適正価格の判定が必要
  • 不動産に問題がある可能性がある

といったケースでは、やはり不動産業者へ依頼するべきでしょう。
しかし、すべての不動産業者が個人間・親族間売買を取り扱っているわけではありません。
専門の知識や実績のない不動産業者では、担当者がみなし贈与等の税務リスクや個人間・親族間売買の住宅ローン利用のハードルの高さなどを理解していない場合があります。しっかりと対応してくれる業者かよく確認してから依頼するようにしましょう。

清澤司法書士事務所の個人間売買・親族間売買

清澤司法書士事務所は、司法書士の資格と不動産仲介業の資格の両方を持つ、業界でもまれな事務所です。
そのため、登記のみで問題の無い場合、仲介業務が必要となる場合のどちらのケースでも対応しております。
様々なケースに対応できるため「どこに相談すれば良いかわからない」という場合でも安心してご相談いただけます。
もちろん住宅ローン申請のサポートもおこなっております(提携金融機関有)。

また、仲介業務が発生した場合でも個人間・親族間売買の仲介手数料は半額で承っております。
当事務所の「個人間・親族間売却」について、詳しくはこちらをご覧ください。
「個人間・親族間売買のトータルサポート」

お客様の状況やご要望に合わせ、最適なプランをご提案いたしております。まずはお気軽にご相談ください。

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