離婚後の不動産整理と財産分与｜親族間・個人間売買で家に住み続ける方法とは？ | 相続不動産の売却・親族間売買なら

離婚協議では、財産分与・親権・養育費などと並んで、「家をどう扱うか」が大きなテーマになります。
特に、住宅ローンが残っている場合には次のような悩みが多く見られます。

– 住宅ローンの名義が元配偶者と共有になっている
– 配偶者が連帯保証人になっていて、勝手に動かせない
– 子どもの学校や生活環境を変えたくないので、できれば今の家に住み続けたい

住宅ローン付きの不動産は、所有権・債務・担保（抵当権） の3つが絡み合うため、離婚後の生活設計に直結する非常に重要な問題です。

しかし、その扱い方には法律的な判断や、金融機関との調整が必要になるため、通常の不動産会社では対応が難しいケースも多くあります。

そこで私たちは、司法書士としての専門知識を活かし、離婚にともなう不動産の売却・名義変更・共有名義の整理などを、法律と実務の両面からサポートしています。感情的にも大きな負担となる「家の問題」を、安心して整理できるよう、丁寧にお手伝いします。

住宅ローン名義の変更や連帯保証人の解除は簡単ではない

家を購入した当時は共働きだったご夫婦でも、離婚後に片方がパート勤務になったり、自営業を始めたりすることは珍しくありません。

住宅ローンの名義を自分ひとりに変更したり、連帯保証人を外したりするには、金融機関による「再審査」 を受ける必要があります。

このとき審査されるのは、年収・勤務形態・勤続年数・返済負担率などの「属性」です。

もし、現在の収入や働き方がローンを組んだ当時よりも不安定だと判断されると、「単独で返済するのは難しい」と判断されることがあり、名義変更自体が認められないこともあります。

つまり、離婚後も「ここに住み続けたい」と思っても、収入状況によってはローンを引き継ぐことができない場合があるということです。

「子どものためにも、できれば今の家に住み続けたい」という相談はとても多いです。
しかし、住宅ローンが残っている家に住み続けるためには、いくつかの壁があります。

住宅ローンを組んだ人（債務者）が離婚後に別の場所へ住み、その家に住まなくなると、金融機関から住宅ローンの残債務を請求されることもあります。もし返済をやめてしまうと、家は競売にかけられてしまう可能性があります。

ローンが残っている家の売却には、銀行の承諾が欠かせません。

さらに、連帯保証人がいる場合は、そちらの同意も必要です。離婚後に連絡が取れなくなっていると、手続きが進まず、時間だけが過ぎてしまうケースもあります。

ここまでが一般的な「離婚後の家に住み続けるうえでの問題点」ですが、離婚後も家に住み続けたい場合、どのような方法があるかまとめてみましょう。

住宅ローンの借り換え
なかでも安定した方法のひとつが、「住宅ローンの借り換え」と「不動産の名義変更」をセットで行う方法です。これにより、家の名義とローンの責任を自分ひとりにまとめることができ、将来的なトラブルを防ぐことができます。ただし、借り換えには金融機関の審査が必要で、十分な収入や信用状況が求められます。
元配偶者がローンを払い続ける（名義変更なし）
名義やローンを変更せず、元配偶者がそのまま住宅ローンを支払い続ける中で、自分が家に住み続けるという方法もあります。この場合、離婚後は他人同士になるため、住み続ける側は「家賃」を支払う形になることが一般的です。ただし、元配偶者がローンの返済を滞らせた場合、家が競売にかけられるリスクがあるため、慎重な判断が必要です。
家を売却する（アンダーローンの場合）
もし家の売却価格がローンの残債を上回る「アンダーローン」の状態であれば、家を売って現金化し、財産分与するという選択肢もあります。

住宅ローンの借り換えが通らない、元配偶者との関係が不安定、売却も難しい──そんなときに登場するのが、親族や第三者との売買「親族間売買・個人間売買」によって住み続ける方法です。

親族に買い取ってもらう（親族間売買）
親や兄弟などの親族に家を買い取ってもらい、自分は家賃を払って住み続ける「リースバック」や、親族の協力でローンを借り換えて自分名義にする方法もあります。親族間売買には銀行の審査や税務面の注意点もありますが、離婚にともなう住居問題を整理するための有効な選択肢のひとつです。
第三者に買い取ってもらう（個人間売買）
親族ではない知人や信頼できる第三者に家を買い取ってもらい、家賃を払って住み続ける方法もあります。この場合は、親族間売買に比べて住宅ローンの利用がしやすく、贈与税のリスクも低くなる可能性もあります。
ただし、売買契約や賃貸契約の内容をしっかり取り決めておかないと、後々のトラブルにつながる可能性もあるため、専門家のサポートが重要です。